前段時間，有關棕樹營片區城改又有了新消息，在義承置業2021年獲得A1地塊後，並沒有繼續拿地推進片區後續改造的計劃，不得已，面積更大的A2地塊改由建投旗下的城鄉投公司負責開發，而開發方向是建設保障性租賃住房，也即俗稱的「保租房」。
棕樹營城改項目控制性詳細規劃（2020年修改版）
A2地塊約100畝，大部分規劃為商住混合用地，其中只有10來畝的住宅用地，而且住宅用地上還有一所幼兒園需要保留，所以如果按照2020年調整後的22/78的商住比，A2地塊將開發至少6萬平方米的商業。按現在的市場環境，這麼大的商業體量去化將有不小壓力，如果再配建一所30班的小學，開發商資金挑戰更大，這也許是義承置業放棄後續開發的重要原因之一。
如今建投負責將A2地塊開發為保租房，政策依據是去年5月昆明市印發的《昆明市保障性租賃住房建設實施方案（試行）的通知》。按照通知精神，保租房的供應主體不再只是政府，而要轉變為集體經濟組織、企事業單位等多種社會主體。同時，政策也給到了利用存量土地新建保租房，可變更土地用途並且不用補繳土地價款的「優惠」。
既然是開發保租房，棕樹營A2地塊原有的商業開發比例就顯得多了，所以五華區城改局前不久對外透露，建投城鄉投公司正牽頭開展控規修改工作，而且控規調整方案已通過區規委會審議。預計調規後A2地塊要麼都改成住宅用地，要麼大幅度降低商業開發占比。
棕樹營城改範圍
對於市中心黃金位置開發保租房是否合適，此前輿論已經有過許多討論，雲南房網的看法是，這也是沒有辦法的辦法，因為棕樹營自2008年啟動改造後，一路波折，歷經奧宸地產、實力集團，好不容易在2021年迎來了融創和義承。當時的融創正在高歌猛進，介入棕樹營城改肯定也是看中了片區261畝優質土地，兩年前義承置業出面摘得29畝回遷房安置地塊，只是一個開發前奏。
但接下來的事情也眾所周知，國內經濟形勢和房地產市場形勢均發生重大變化，陷入經營困難的融創顯然無力推進棕樹營片區後續開發，就連義承置業2021年就摘得的29畝回遷房建設用地，還有9.4畝整合用地至今未能完成徵收。
可是棕樹營改造拖延多年已造成許多遺留問題，如今只能改變由一家企業整體投資，分期滾動開發的思路，所以現在棕樹營片區已經有兩個開發商和兩個項目，先是義承置業負責開發的安置房地塊，面積只有39畝（含整合用地）。再就是建投將開發的100畝保租房項目，棕樹營片區配套的30班小學也由建投負責。
這兩個項目不僅開發商不同，功能定位也完全沒有關聯，屬於各自為陣的狀態，其中義承置業開發的A1地塊主要是回遷房（總建築面積9萬平米，回遷房5萬平米），而建投開發的A2地塊又將是保租房。
棕樹營城改啟動多年沒進展（攝於2022年3月）
接下來棕樹營片區還有近90畝建設用地，尚未開始征遷，開發時間和開發主體都還懸而未決，單從規劃條件來看，剩餘地塊原本也是商住用地，商業占比高達58%，擬建商業面積超過19萬平方米，而且還要配套派出所和一所幼兒園。
相比起A2地塊只有22%的商業占比，約6萬多平米的商業開發面積都需要調規，剩餘地塊高達58%的商業開發比重和19萬平米的商業建築面積，開發壓力更是高出了好幾個數量級，如果不調規很難有開發商願意投資。
但如果剩餘地塊也商改住，棕樹營片區就從當年約50萬平米的商業規劃體量，減少到不足一半甚至更少。雖然昆明市商業規劃面積減少也是大勢所趨，但像棕樹營這種地段，商業面積急劇縮水不說，還大面積開發保租房，只能說在改造進程拖延多年，已無法由一家企業整體改造，地塊功能無法統一兼顧的情況下，後面的開發也只能「見子打子」了。