「統租」模式，需堅持保障屬性，平衡好投資與收益，這樣才能可負擔、可持續。
正解局出品
最近，深圳城中村，發生了一件大事。
深圳正在投入巨資，改造城中村。
深圳政府為何要做「二房東」？
「統租」模式，為大城市住房供給帶來什麼啟示？
最近，深圳南山區西麗白芒村房東貼出的一紙通知，引髮網絡熱議。
通知顯示，深圳政府將對白芒村進行綜合整治，其樓棟在統租整治的範圍內，所以將依法解除與住戶簽署的「房屋租賃合同」，並要求住戶6月31日前搬離。
通知內容
白芒村位於深圳南山西麗，與寶安區石岩街道相鄰，是深圳一處典型的城中村。
白芒村搬遷通知，正式揭開了深圳「統租」的大幕。
所謂的「統租」，指的是由政府主導，從房東手中統一租賃房源，進行裝修、改造後，再出租給特定群體。
可以看出，政府一手托房東，一手托租客，做的是「二房東」的事情。
今年2月28日，深圳市屬國企人才安居集團旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌。
安居微棠公司，就是這次「統租」行動的「二房東」。
這個「二房東」，不簡單。
安居微棠公司註冊資本20億，還獲得了國家開發銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行等大銀行的5000億元銀行授信支持。
除了安居微棠公司這家大的「二房東」，深圳市人才安居集團還與寶安、龍華、光明區簽署了戰略合作框架協議，共同出資成立區級城中村改造公司，即小的「二房東」。
深圳城中村規模化統租改造，隨即開始。
公開報道顯示，4月21日，深圳市光明區玉塘街道紅星城中村保障房規模化品質化改造項目上，現場175套8624平方米房屋完成簽約，574套20583平方米房屋達成簽約意向。
僅紅星村一個項目，至少要收儲50棟約5萬平方米房屋。
根據一份網傳名單，深圳將有103個城中村被納入統租計劃。
網傳名單
如果按一個村統租房間可住10000人計算，未來至少可供100萬租戶居住。
屆時，深圳政府真的就是最大的「二房東」了。
這次，深圳為何要投入這麼多資金，來「統租」城中村？
根源，還是房價太高了。
眾所周知，深圳的房價之高，位於全國前列。
2023年4月深圳房價地圖
為了吸引年輕人，解決新市民的住房問題，深圳一直在建設保障性住房。
在「十四五」規劃中，深圳提高了保障房的任務目標，將建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少於74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。
具體到2023年，深圳提出要新開工建設60個項目，建設籌集16萬套（間）。
數量如此龐大，完成難度之大，可想而知。
以前，深圳採取的策略是緊盯增量，開工建設一批保障房。
但要知道，深圳寸土寸金，土地資源本來就稀缺，新房建設成本也不低，新建保障房壓力頗大。
現在，深圳換了一個思路，盤活存量。
即政府主導改造現有的房源，將其轉化為保障性租賃住房。
根據深圳市規土委的調研數據顯示，深圳城中村用地總規模約320平方公里，約占深圳土地總面積的1/6，至少提供490萬套房源。
深圳城中村
這裡面，改造的空間很大。
這便是「統租」的由來。
這一方式有幾個好處：
一是改善城中村的居住環境。
城中村大多存在房屋老舊、管線老化等問題，部分還有消防、安全隱患。
政府主導介入改造，能夠提升環境，增加配套，消除隱患。
二是提供高品質的租賃房源。
城中村租房價格雖然便宜，但租客也備受房東隨意漲價、租期不穩的困擾。
「統租」提供的房源，經過改造後，居住環境、品質大為提升，價格更為透明，租期也更為穩定，有利於保障租客的利益。
三是政府的支出更低。
改造房屋，比新建房屋成本更低，有利於節約政府開支。
城中村
今年，深圳計劃通過城中村規模化品質化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。
整體看，城中村改造，確實是一個不錯的思路。
其實，「統租」也不是個新鮮事兒。
早在2017年，萬科就曾在深圳端出一個雄心勃勃的「萬村計劃」。
萬科計劃從深圳城中村房東手中租下近2000棟「農民房」，經過改造後，移交給萬科長租公寓品牌「泊寓」進行運營。
此外，自如、冠寓這樣的長租公寓平台，與「統租」的運營邏輯也基本一致。
遺憾的是，短短2年時間，萬科的「萬村計劃」就宣告全面暫停。
2020年，全國各地紛紛曝出了幾起長租公寓企業爆雷、卷錢跑路的事件。
2020年長租公寓企業爆雷的名單、日期及情況
這些「統租」模式出了什麼問題？
又給深圳政府主導的「統租」帶來什麼經驗教訓？
「統租」模式成功與否的關鍵，在於能否實現閉環。
具體來說，「統租」有房東、租客、二房東（安居微棠公司）三個利益主體。
所謂的閉環指的是，房東願意交房，租客願意租房，二房東獲利。
先看房東。
城中村房東的利益訴求，比較簡單，價格合適即可。
實際上，安居微棠公司出價不低。
根據南山白芒村的一名房東稱，政府給到的租金是原來的2倍以上。
南山白芒村房東發帖的內容
租給政府，錢多省心，大部分房東是願意交房的。
再看租客。
租客租房也是要算帳的。
「統租」改造後的房源，品質得以提升，租期也更穩定，但價格也可能上漲。
據公開報道顯示，改造後的大部分房源，租金與改造前基本持平，即便上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。
「統租」的宣傳廣告
租客願不願意為這10%買單，還需要市場檢驗。
最後看二房東。
值得注意的是，深圳安居微棠由國企人才安居集團持股51%，持股49%的願景明創是一家民營企業。
安居微棠的股權結構
也就是說，安居微棠有社會資本參與。
社會資本注資，是要賺錢的。
作為二房東的「安居微棠」，一方面，要投資改造、運營房源，另一方面，要不漲價或微漲價出租給租客。
這筆帳，到底怎麼算？
只有把帳算明白，平衡好投資與收益，「統租」模式這樣才能可負擔、可持續。
作為改革開放的前沿，深圳敢為人先，「統租」模式是破解大城市住房難題的有益嘗試。
期待深圳探出一條新路。