出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王迪
甩出取消750萬元豪宅線，和二套首付由7成降到4成兩大「王炸」政策一周後，深圳樓市有了鬆動。
據深圳市住建局披露，11月份深圳全市一手住宅成交2773套，環比漲4.5%、同比漲7%；全市二手住宅成交3133套，環比上漲12.9%，同比大幅攀升44.5%。深圳11月份的一手住宅成交量創近5個月新高，二手住宅成交量更是創下7個月以來新高。
另據樂有家研究中心監測，樂有家深圳門店成交環比新政前一周有一定程度的上漲，對比2022年同期上漲51%。時隔6個月，深圳二手房過戶量再破3000套。
對於新政是否已經帶動深圳樓市走向復甦，中指研究院華南分院總經理楊紅俠對搜狐財經指出，作為樓市風向標之一，豪宅的動向對於觀察樓市具有重要意義。近兩年來，深圳樓市較為低迷，但豪宅價格相對堅挺。
在他看來，豪宅屬於稀缺資產，在政策調整後進入門檻降低，競爭有可能增加，在一定程度上會促使意向客群爭取儘早鎖定目標房源。預計短期內新政效果仍將持續，帶動住房成交量回升，尤其是改善性需求的釋放。
一位常年深耕深圳樓市的地產高管則對搜狐財經表示，談復甦還早，深圳樓市還在築底階段，政策正在面對現實及持續性鬆綁，但核心問題是收入下降，工作崗位不穩定，企業負債率過高。
深圳樓市已見底？
「新房優惠力度較大，二手房有業主急賣筍盤」
量及價一直是樓市關注的兩端。在詢問市場是否還有降價空間時，多位深圳鏈家中介向搜狐財經表達了肯定。
「市場整體價格還在下調，成交量比之前增加。銀行利率和首付已經降低，深圳首套首付三成，深圳二套首付四成，首套利率4.1%，取消750萬豪宅線限制，市場回暖成交量和看房量增加，新房優惠力度比較大，二手房也有業主急賣的筍盤。」某位深圳鏈家經紀人如此向搜狐財經表示。
此外，搜狐財經從樂有家研究中心數據處發現，新政前一周，800萬及以上房源的成交總占比為21%，新政後該占比小幅上漲為23.7%，說明改善型購房人群逐漸入市。
為了救市，深圳頻繁祭出樓市政策。今年8月底，深圳開始執行「認房不認貸」政策，無論購房者是否有貸款記錄，只要購房者名下沒有房產，就可以按照第一套房貸款的標準辦理。
11月底，深圳二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%，直接降低了居民購買二套住房的購房資金門檻。有業內人士指出，該政策的出台可能比「認房不認貸」的威力更大。
在楊紅俠看來，新政的出台，有效降低了144平方米以下高總價新房的交易稅費，減少交易成本。自九、十月份以來深圳對剛需房的政策力度不大，短暫的交易量提升後，很快又是一波反向下跌，目前11月出現回暖跡象。
年末「翹尾」行情有想像空間，不僅體現在二手房市場。更為重要的是，深圳法拍房走出了低迷，並呈現較高溢價空間。
11月30日，阿里法拍平台拍出了兩套深圳南山區半島城邦三期房源，與起拍價相比分別溢價34.19%和34.18%，成交價格分別為2378.4萬元和2434.1萬元。此前，深圳南山區紅樹西岸花園3套過2000萬房源分別溢價100.16%、152.44%和112.95%。其中，有一套房源最終成交單價超20萬元/平米，刷新近段時間該小區市場成交紀錄。
楊紅俠則強調，近期，深圳豪宅法拍房市場較為活躍，房源單價波動除市場因素外，受戶型、樓層、景觀乃至買家背景、心態等多方面因素影響，超100%的價格漲幅中，不排除樓市新政對豪宅市場帶來一定的提振作用，但更多的仍然是個案因素使然。
深圳人才房大量供應致新房和二手房成交量委縮
專家：即便限購取消，對深圳樓市作用或有限
即便市場已經出現了回暖跡象，搜狐財經所對話的多位專家都表達了悲觀的情緒。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對搜狐財經指出，深圳樓市目前特別低迷，遠遠沒有走出低谷。因為二手房雖然連續兩個月反彈，但是11月的成交量也只有3100多套，依然是一個很低的數值。
楊紅旭認為，深圳這一政策出來之後有反彈，但是並不是特彆強烈，所以政策效果不是很明顯，也不會帶動整個一線城市往上走，還沒這個能量。「關於深圳的限購政策，我是建議應該學習廣州。」楊紅旭稱。
鏡鑒諮詢創始人張宏偉向搜狐財經坦言：「深圳樓市現在不叫回暖，只是集中釋放一波量而已，估計到一二月份市場又回落了。」
「只有把限制政策全部解除，或者有一部分定向寬鬆，市場才能夠有量的釋放機會。深圳市場到目前為止沒什麼太大變化。因為深圳市場制約因素太多了，法拍房和學區房只是有一點點的回暖而已。」
在張宏偉看來，深圳人才房的大量供應導致新房和二手房成交量嚴重委縮。人才房等保障性住房未來市場供應占比約35%左右；按照這樣的供應結構，其實，深圳已經在「二次房改」（按二次房改劃分標準，人才房是歸類保障房的）的道路上走在全國所有城市的前列。
「即使現在深圳取消二手指導價，甚至限購政策在郊區定向寬鬆等措施落地，由於深圳人才房對於整體市場的平抑作用，這些救市政策落地也不會對深圳樓市起到太大影響。」張宏偉稱。
搜狐財經發現，深圳二手房價格較高峰時期已經出現不同程度的下跌。據樂有家數據顯示，從價格上來說，現在的深圳二手房價部分已回到2018年。11月二手房成交價低於指導價占比已達到78%。
另據中指研究院數據顯示，在新房市場的成交上，11月深圳新建商品住宅成交規模約30萬平米，環同比增長均約一成。供應方面，本月深圳商品住宅新批上市面積環比增長約15%，同比下降近五成。
對於後續深圳樓市政策，楊紅俠指出，政府對於政策是分批逐步推出，此次政策出台，大家對於後續政策的期待提升，預計未來仍有望進一步優化政策，也會刺激部分對於市場預期轉變的剛需、改善客戶入市，短期成交量會有提升。
張宏偉則認為，深圳的樓市救市政策有必要再進一步鬆動，深圳的救市空間比較大。比如，取消二手指導價、本地人取消限購可購房2套、郊區的限購針對人才定向寬鬆、人才房和限價房適度減少供應等措施，讓合理的需求入市，去化一下郊區高庫存，讓市場活躍起來。
當然，亦有相關業內資深人士認為，從歷史的經驗看，深圳市場大機率會逐步企穩，但不會迅速轉熱，未來絕對是屬於改善性市場。
深圳能否帶動一線城市樓市調整與復甦？
降購房成本與門檻仍是政策發力方向
深圳樓市連發兩條「王炸」新政，除了對自身有影響之外，業內更為關注的是，其是否會對其他一線城市樓市帶來連鎖反應。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對搜狐財經指出，即使深圳樓市政策放寬，短期也有回暖，但要帶動一線城市全面上漲，可能性不大。因為城市分化非常嚴重，特別是一線城市一手房與二手房的市場都不太一樣。
張宏偉則對搜狐財經表示，深圳購房首付占比下降，有可能導致北京和上海跟進，後續也會有一小波成交量的釋放。
對於一線城市樓市如何復甦，謝逸楓對搜狐財經坦言：首先，限購城市必須再次調整，再次放寬。普通住宅的標準必須要再次調整，像二套房貸政策落實要在北京、上海同時放開，同時落實到位。最後，一手房與二手房的限價政策，要麼調整，要麼取消。只要這四個政策全面調整好，才有可能帶動一線城市上揚的可能性。
「目前，限購政策對樓市意義不大。即使全部購房需求取消，短期可能會有爆發，但是持續性估計不會很強。此外，從目前深圳、北京、上海、廣州，包括全國樓市，還需要落實「金融16條」、「三支箭」、50個房企白名單等相關政策，這樣樓市才有可能實現回暖。」謝逸楓如此表示。
事實上，為了穩樓市，各地政策大招不斷。根據中指研究院統計數據顯示，2023年前11個月全國已有超200省市(縣)優化調整房地產政策，出台調控措施超600次。據初步統計，11月已有43省市(縣)出台政策49條。
「樓市利好政策確能帶動部分購房需求釋放，不過未來持續性仍有待觀察，繼續降低購房成本、降低購房門檻仍是政策發力方向。」楊紅俠如此對搜狐財經表示。