美國房屋銷售的主要產品是二手房，占80%-90%，但是，現在大量的二手房業主不想賣房，即惜售。為什麼？因為賣了房再去買房，對他們來說不划算。

2023年第一季度的數據顯示，美國有2/3抵押貸款的利率低於4%，而目前的抵押貸款利率是7.3%。

很多美國業主正在享受低利率，因為美國有固定的房屋抵押貸款利率制度，你覺得他們會傻到賣房，然後去承受7.3%的利率？肯定不會呀，所以就持有，不賣出。

截至2023年7月，美國新房可供銷售月度為7.3個月，而二手房庫存可供銷售月度僅為3.1個月，處於歷史低位。

因為美國的房地產市場高了就會崩了，所以此前崩盤的時候，很多開放商、建築商也崩了，現在新房的供應量還跟不上，需要等一段時間。

第二，經濟還行。

美國經濟怎麼樣？我還是用權威數據說話。美國商務部的消息，2023年第二季度的經濟環比年化增長率保持不變——繼續增長2.1%，但同比增長率卻被上調至2.5%，向上調整了0.1個百分點。

美國勞工部6日發布數據稱，美國9月份非農業部門新增就業33.6萬人，失業率環比持平，仍維持在3.8%。

這一數據已經是自今年2月以來的最高值。在美聯儲明確遏制高通脹、維持高利率的政策背景下，美國勞動力市場的表現超出了市場預期。

《華爾街日報》分析指出：「9月的就業數據表明，美國經濟在整個夏季仍在走強，部分原因是消費者支出活躍。」

我就不解讀了，另外說一句，這些信息的來源是「中新社華盛頓10月6日電」，官方媒體「中國青年網」也有轉載，不是什么小道消息。

第三，太多人從海外湧入，想在美國買房。

新華社客戶端在2022年12月23日推送了一則新聞《更多移民湧入 美國人口增至3.333億》：美國普查局22日發布數據顯示，美國今年（2022年）常住人口增加0.4%，增加125.6萬人，達到333287557人。

美國普查局說，2021年至2022年，國際移民凈增長超過100萬人，比上一年度增加168.8%，顯示國際移民規模正在恢復到新冠疫情前水平。美國全部50個州以及哥倫比亞特區2021年至2022年均現國際移民凈增長。

既然人多了，那麼，想買房子的人自然就多了。

所以，不是每個國家的人口都在下滑。

02 加拿大男子懟總理

加拿大的房價也在漲。

截至今年8月，加拿大平均房價約為75萬加元(約合400萬元人民幣)，較2000年的平均房價16.3萬加元上漲了360%。

加拿大媒體的報道，加拿大7月份房價錄得自 2006 年以來第二大月度漲幅。

從歷史數據來看，過去20多年中，加拿大房價整體呈現上漲趨勢，即使是在2008年次貸危機後，其房價經過短暫的調整後又恢復上漲。而在2020年新冠疫情爆發後，加拿大房價再次進入快速上漲區間。期間，加拿大房價整體的同比增速最高達到了約12%的水平。

房價漲得太快，加拿大人已經受不了。

加拿大保守黨（在野反對派）領導人普瓦利耶夫7月發文稱，「特魯多曾經承諾讓住房更加可負擔。他執政已經8年了，現在住房成本在他治下翻了一番。」

據《每日郵報》10月6日報道，最近，一段加拿大總理賈斯汀·特魯多被當地民眾拒絕握手的視頻在社交媒體上瘋傳。

從視頻中可以看到，特魯多本來是非常熱情地與聚集在現場的民眾們打招呼，但當特魯多走到一名男子面前試圖與他握手，那人直接拒絕，並說道，「我不會和你握手的，兄弟。你把整個國家都搞砸了。誰買得起房子?還有你向我們收取了什麼費用（指碳稅）」

這屬於典型的「買不起房就罵領導」。

加拿大房價漲的原因主要是兩條，和美國類似，但也不完全相同。

首先是供應不足。

加拿大的聯邦住房機構CMHC抵押貸款和住房公司估計，到 2030 年，加拿大將需要額外 350 萬套新房才能恢復負擔能力。不過特魯多和他的政府尚未公開承諾實現這一目標。

其次是人口增量太多。

加拿大人口是在持續增長的。中新社的消息顯示：據官方數據，9月份加拿大15歲及以上人口增長約8.2萬人，環比增長0.3%。

加統計局近日的數據顯示，該國人口在6月中旬突破4000萬。截至今年7月初，加拿大人口年增長率為3.3%，為1957年以來的最高水平。

提醒一點，人口增長的95.9%來自國際移民。那麼，是哪些人在投奔加拿大，你猜？

加拿大的經濟怎麼樣？加拿大統計局10月6日公布的最新勞動力調查數據顯示，該國今年9月失業率保持在5.5%，實現連續三個月持平。在8月份增加4萬個就業崗位的基礎上，加拿大9月就業崗位數再增6.4萬個，環比增長0.3%。

世界上最大的資產管理公司之一的黑石正在尋求在加拿大進行大量投資。

黑石是全球最大的另類資產管理公司，管理著1萬億美元的資產，該公司正在加拿大開設辦事處，致力於擴大在加拿大的業務和投資。黑石總裁兼營運長Jonathan Gray表示，黑石公司對加拿大經濟充滿「熱情」，他認為加拿大不斷增長的人口是其未來增長和生產力的最大資產。

03 老外在東京「搶房子」

日本東京的房價在漲。

日本不動產研究所於8月中旬公布的《2023年上半年首都圈新建公寓樓市場動向》報告顯示，包括東京都、千葉縣、埼玉縣、神奈川縣在內的東京首都圈，公寓樓平均每戶價格比2022年上半年增加了2363萬日元（約118萬元人民幣），達到了8873萬日元（約443萬元人民幣），一年間房價平均漲了26%。

圖源：日經中文網

這只是東京首都圈的平均漲幅，如果以東京市中心為例，高層公寓樓的漲幅更是達到了40%以上。

當然，日本很多地區的房價沒怎麼漲，甚至在跌。

為什麼東京都市中心區的房價會漲？

富人覺得在郊區住著不方便，白領覺得在遠郊上班的時間成本太高，所以紛紛返回都市中心。

日本房地產調查公司東京KANTEI在5月24日公布了4月二手房的平均期望出售價格，東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）為每70平方米1億225萬日元（約合人民幣517.31萬元），比4月上漲0.5%。投資者對地理位置優越的房產的需求根深蒂固，推高了房價。連續3個月刷新2002年開始統計以來的最高價。

李超人說過：「地段，地段，還是地段」。

再就是日本的經濟起來了，公司在賺錢，個人在加薪，這是事實，所以希望改善居住環境也很正常。

據共同社8月14日消息，日本上市企業2023財年一季度（4-6月）財報已基本出爐，凈利潤總計（不含金融行業）為10.82萬億日元（約合人民幣5400億元），較上年同期增長46.4%。

還有就是都市中心區的公寓項目的配套確實比遠郊的房子好，比舊房子好，所以，你敢賣，我就敢搶啊。

東京

老外紛紛來投資，包括中國人、新加坡人、韓國人，有的人一買就是一層。

老外為什麼要這樣干？原因之一已經由去年8月18日的日本主流媒體《朝日新聞》點破：

最大的動因是日元一路貶值。2022年3月中旬，還是1美元兌換110日元；到了4月，1美元就可以兌換130日元了；進入6月，1美元更可以兌換135日元。該報採訪的華人房地產公司老闆介紹說，「從年初到現在，日元跌幅在20%左右。從海外的視角來看，這種跌幅等於帶來日本房地產市場的大拍賣，正是投資好時機。」

和美國加拿大不同，日本的總人口是下跌，不過，東京是世界上人口最多的城市之一。東京都市圈總人口達3700萬，是全球最大的都市區和都會區 。

美國、加拿大、日本東京為什麼房價會漲？我總結一下，主要是三條：

第一，經濟起來了。

第二，人口來投奔。

第三，供應有不足。

有了前兩條，就有信心了，有了信心，自然就會去買房、搶房，房價自然就漲。

所以，信心不是喊出來的，是干出來的！

什麼叫有信心？老百姓一摸自己的錢包：有錢！而且厚度在增加，這就叫有信心！每天早上一睜開眼，有班可上，有錢可賺，這就叫有信心！