中國核心城市有近1億㎡的存量物業亟待改造，各類商辦和消費升級的需求非常旺盛。但存量改造的難度和投入並不亞於新建一座購物中心，甚至在硬裝設計方面的局限和難度更是頗具挑戰。
本文重點盤點了西安大悅城、上海 · 第一百貨、深圳印力中心、成都寬窄巷子、Coal Drops Yard購物中心等幾個成功的存量項目改造案例進行系統總結，深入淺出，值得借鑑！
西安大悅城
2018年12月16日，西安大悅城帶著「中國商業改造奇蹟」和「中糧大悅城年度壓軸大戲」雙重標籤盛大啟幕，據官方數據透露，開業當天以96%的開業率，吸引逾28萬人次打卡，銷售額突破1286萬元。
01 | 項目背景
西安大悅城的前身——曲江秦漢唐國際文化商業廣場（又名「秦漢唐天幕廣場」）2012年12月22日正式對外開放，這座坐落在大雁塔腳下、位於大唐不夜城門戶位置的商場曾一度是西安面積最大的商業綜合體。
但2016年世紀金花撤場之後，項目經營情況就急轉直下。2017年大悅城收購該項目，2018年12月16日西安大悅城正式開業。
02 | 改建過程及邏輯
這次西安大悅城的改建工程，可以說是一次集體智慧的高度團隊呈現。
原項目面積大卻動線不合理、周邊交通擁堵等等諸多問題無疑是提高了改造難度。針對原物業的空間結構和優劣勢，西安大悅城的改建方案經過與建築設計單位和工程專家的反覆討論，從2017年7月15日開始，經歷了裝飾性拆除、結構改造及加建、外立面改造、採光頂加蓋、外立面幕牆新建、機電改造、室內精裝等過程。
西安大悅城改建時間軸
03 | 改建成果
這裡有5組改建前後的對比圖，可以直觀感受改建成果：
外立面採用傳統仿古式建築屋頂、U型玻璃幕牆和廡殿頂的結合，其中西安大悅城正門設計成鑽石光電玻璃入口，白天是採光極好的玻璃，夜晚則可以成為光電螢幕。
西安是古絲綢之路的起點，這便成了西安大悅城室內空間設計的靈感源泉。將「絲綢」元素貫穿室內每個空間，用絲帶裝點、串聯各個場景，用絲帶勾勒出流暢動線。
商場內還專門設計了一條長達400米的曲線型動線，讓每家品牌商戶都有擁有「最佳展示面」。
拾光中庭，可以說是西安大悅城的「核心主場」之一，除了面積夠大（1500㎡，是西安最大的室內下沉廣場）之外，它也是未來承辦各類活動的時尚秀場，是演繹「十三潮主場」這一定位的最佳場地。
對於原項目話題擔當的天幕，西安大悅城進行了設備升級，天幕和主動線在東西兩端交匯，將原本相互獨立的天幕區域和中央廣場貫通，同時運用定製影片，配合場內聲光電系統，帶來震撼的感官體驗。
此外，該項目還打造了切合西安當地文化的勿空街區，以及滿足味蕾和潮流風尚的潮π街區、查特花園、吃貨共和國等共四大主題街區。
在本項目的改造中，大悅城始終圍繞「人」的具體需求，從場景、業態、跨界融合、體驗感等角度，持續創作「內容」，為消費者提供沉浸式的空間，這不僅是對消費升級的持續探索，也是讓項目擁有不斷延續的生命力。
西安大悅城團隊對於舊改項目修舊如新的創新力、「首進」品牌的吸引力、前所未有的空間震撼力、對十三朝古都及絲路文化的傳承力與理解力、以及對西安人民真誠奉獻的不遺餘力，最終成就了這座獨一無二、充滿生機的大悅城。
上海-第一百貨
地處南京路步行街路口的一百老樓，其前身是著名四大百貨公司之一的大新公司，去年11月13日，南京路步行街上的一百老樓、原一百新樓和東樓，通過多條躍層飛梯、空中連廊串聯改造完畢，讓消費者在不同的商區之間無縫對接，輕鬆逛街。
長72米、高43.7米、單邊懸挑15.4米的懸臂式挑棚輕盈地覆蓋於第一百貨商店（市文物保護單位）、一百商城、東方商廈之間，形成立體連廊凌空交織、交通與商業空間互聯互動、不同歷史時期的建築特徵共同呈現的多功能公共空間。
本次改造的難度在於，市百一店作為市文物保護單位，其外立面及結構形式不能改變，新增頂棚及新增連廊均不能觸碰歷史建築。同時，六合路仍需保留其市政道路屬性，所有新增結構不能跨越道路紅線。
因此本次改造中，通過設計在靠近東方商廈一側僅有的5米可建造範圍進行了豎向空間的復合營造，以懸臂式挑棚的形式完成頂部空間的圍合，通過多維度多路徑的介入空間，強化新老樓之間的緊密關聯，將消極的交通型空間與商業業態相互聯動，形成建築再生與城市更新的重要紐帶。
通高立面一共2萬餘根聚碳酸酯管，宛如一席紗簾，與歷史建築比鄰而立，透明圓管內置LED燈帶，夜間形成不斷變幻的燈光效果，打造「中華商業第一街」的新地標。
於是，便讓不同歷史時期的城市斷面及建築特徵在這一場所能夠同時呈現保留，形成了當下城市空間的新景觀。它是城市商業轉型背景下規劃審批、市政交通、文物保護、設計施工等多部門通力協作的系統工程，提供了城市更新改造中「向史而新」的上海樣本。
深圳印力中心
深國投廣場作為深圳元老級商業，11年來在存量商業改造升級方面，一直走在前列。據2017年的數據資料顯示，印力中心的年度銷售額將近33個億，位列深圳購物中心銷售榜第二名。2018年12月24日，深國投廣場正式更名為印力中心，並以12.7萬㎡的商業體量和200餘家入駐品牌，正式重裝亮相。
全面煥新空間場景，將loft、花園搬進商場
為了打造一個更具有內容力、體驗吸引力以及運營效率的消費空間，印力中心在空間場景方面進行了「大刀闊斧」地改革和升級：
外立面：將其所屬的印力集團logo的花瓣元素作為外立面設計元素，具有個性和藝術感。
室內空間：打造loft風格、屋頂花園等多處空間藝術。將三樓南片區的整體層高由原來的4.5米提升到9.5米，並採用loft風格的空間設計原則，進一步提升空間美學。此外，還打造了六樓屋頂的「空中花園」、負一樓的下沉式廣場、超大環保立體的停車場等。
中庭：規劃成「平行世界藝術中心」。規劃成一個集會員空間、品牌展示中心、藝術展覽、快閃發布活動、互動體驗等於一體的多功能復合型場景體驗所。
打造超人氣品牌全矩陣，輻射三大主力客群
印力中心作為運營了11年的深圳知名購物中心之一，為了進一步強化家庭、親子、時尚年輕客群的吸引力，印力中心升級調整了上百個品牌。
據我們獲悉，2017年印力中心升級調整了135個品牌，其中有77個品牌是進行了品牌升級，品牌提升率為57%。其中，大力引進當紅餐飲品牌，打造超強美食基地，值得一提的是，升級改造後的B1層規劃了21家餐飲，更新率接近70%。
除了餐飲業態，印力中心還打造了以女性消費者的生活需求為出發點的「時尚秀場」，擁有諸如歌力思、影兒、Ochirly 、ICICLE、ifidol奢侈品買手集合店；同時，還引入了金寶貝、巧虎、哈里小屋等品牌構成的親子主題樂園；言幾又、美深繪館、宮羽國樂、大型運動場等新興業態。
成都寬窄巷子
項目曾是清兵留守的大本營，如今是三條平行的四合院群落，成都最文化的三處之一。
2008年6月，為期三年的寬窄巷子改造工程全面竣工，項目總體定位：再現老成都的生活韻味。
項目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實現了人氣、商業的互動，也顯得非常人性化。另外，在寬窄巷子兩端分別設置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣的效果、提供促銷場地等作用。步行街長約400米，寬巷子寬以6-7米居多，窄巷子寬度為4米，街巷距離適宜聚集人氣。
修葺一新的寬窄巷子有45個清末民初風格的四合院落、兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建築群落，為寬窄巷子梳理出更清晰的氣質：閒在寬巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。
Coal Drops Yard 購物中心
作為2018年度國外改造項目，由卸煤場華麗變身的Coal Drops Yard購物中心在國內的掀起了一番話題度，原倉庫建築修建於1850-60年代，在國王十字發展協會的委託下，Heatherwick Studio將這片場地改造為了全新的購物中心。
隨著煤礦業的衰落，這兩座雙層建築已經失去了昔日的輝煌，覆蓋著斜脊屋頂、由鑄鐵和磚塊砌築而成的華麗體量部分已被廢棄，項目團隊希望能夠強調出工業建築所擁有的獨特肌理和歷史，同時打造一個統一而現代的公共空間和購物目的地。
項目的挑戰在於要使兩座破舊的建築物和狹長的線性場地蛻變為一座活躍的購物中心，使人們可以在這裡輕鬆地聚集和交流，因此在兩座建築的人字形屋頂從內側擴展並相交，在連接兩座高架橋的同時定義出庭院的位置，從而帶來順暢的交通流線，為建築賦予了一個具有凝聚力的中央區域。
從抬高的屋頂上，人們可以俯瞰到南面的國王十字車站和克里克研究所，以及北面的Cubitt廣場。在下方，新的屋頂帶來了一個20米高的、寬敞的遮蔽空間，人們可以在這裡散步、停歇或舉辦音樂會和表演活動。
新屋頂的形式與舊建築煥發的光澤共同展現出一種新舊結合的獨特美感，35米寬的擴建部分從原先的三角形屋頂上順暢地延伸出來，使兩座建築物在空中彼此輕輕「觸碰」。
這一結構的實現依附於一個複雜的結構解決方案。為了在實現自承重結構的同時保持舊建築的完整性，建築中新增加了52根鋼柱，它們被隱藏在陳舊的磚塊背後，並由混凝土牆和核心筒來提供支撐。
除了屋頂的改造之外，建築在歷史層面上也得到了廣泛的恢復。建築師致力於維護和強調既有建築的樣貌。在必要的地方，新擴建的部分被賦予了與老式鐵器、磚料、石板、木板以及鵝卵石相似的肌理和色調，與年代更近的標牌和塗鴉共同為商場帶來獨特的個性。
購物中心的總面積為10萬平方英尺，包含購物、餐飲和活動區域，一系列街道在水平和垂直方向上形成連接。商場中包含55個不同面積的零售單元，適用於從快閃店到大規模品牌店等各種類型的零售方式，與一般的扁平化購物體驗形成了鮮明的對比。商場的入口位於高架橋的兩端，顧客可以通過橋樑和台階等多種方式進入庭院並在商場內自如穿行。
從冷冰冰的工業生產、貨物傳送，到火熱的商業情景，卸煤場如同整個國王十字街一樣，已經隨著時代變幻，層疊了足夠多的面貌。
目前，該區域經過幾年的建設，已發生了根本性的變化，獲得了不少好評，甚至成為英國住宅社區中關於區域改造的典型案例。這一新的對城市中心火車站周邊區域的開發經驗對我國城市中存在的大量的亟待在開發的火車站及周邊區域有著重要的借鑑意義。
對購物中心而言，改造從來都是一個不變的命題，與時俱進的調整是保持購物中心最佳經營業績和持續競爭優勢的重要措施。總體來看，想要打造「人流發動機」，首先要從兩個層面入手：特色主力店、特色環境空間。
電影院式空間也好，劇場式空間也好，公園式空間也罷，無論哪種類型的空間主題，決定了這個項目的獨一無二性。未來好的商場經營者本質就是一個美好生活的導演，懂生活，才能講好「故事」，也才能在這個數萬方的空間裡造夢，激活整個空間的商業潛能。
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文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-my/cYFrs2wBvvf6VcSZTZqm.html