近日《紹興古城保護利用「十四五」規劃》發布，本文摘取和大家息息相關的三大重點，與讀者朋友們分享。
1.古城名校學區房，或將「不值錢」
對歷史街區及周邊不相協調的居住建築進行整治更新，通過「保留提升、拆除不建、拆除新建」3種更新措施減少居住面積約50萬平方米，調整人口4—6萬人。
教育醫衛資源外遷。保留現狀中小學並適當縮減招生班數規模，根據10萬人規模逐步外遷溢出的教育資源。
劃重點：
古城外遷4-6萬人
紹興老城區現居人口約12.8萬人，按照規劃將進一步外遷4-6萬人，按照十四五（2021-2025年），那麼三年後，紹興老城區內就僅剩6-9萬人。就算這三年完不成，這也是不可逆的時代趨勢。
老城學區房不值錢
人口減少，會對學區房造成毀滅性打擊。
而另一方面，政府還要縮編招生規模，按10萬人規模，外遷教育資源，按人口占比比例換算，相當於把老城區整個教育資源都往外搬。
老城學區房價值下跌，幾乎已是板上釘釘的事實。
鏡湖教育資源繼續增強
根據《2021學年越城區老城區普通公辦中小學及老城區外街道（鎮）普通公辦中小學招生學區通知》，紹興老城區內小學17所，初中12所。
對以鏡湖為代表新城而言，補足相應教育資源空缺，刻不容緩。
而根據鏡湖新區優質基礎教育專項發展規劃，計劃新建12所中小學，其中9所小學和3所中學，和老城區減少教育資源數量相比，還有8所小學、9所中學的缺口。
且埋下一個隱患：一旦鏡湖學校新建速度，跟不上老城名校外遷速度，以鏡湖梅山北小、魯小文源等為代表的「鏡湖名校」優勢會被放大。
2.古城低密住宅，或將絕版
居住建築減量。對歷史街區及周邊不相協調的居住建築進行整治更新，通過「保留提升、拆除不建、拆除新建」3種更新措施減少居住面積約50萬平方米。
加強對歷史建築的利用。推動「千年古城」復興，加強陽明故里、魯迅故里、書聖故里、越子城、團箕巷、八字橋、塔山片區的保護利用，同步實施台門微更新計劃，謀劃和引進一批符合古城氣質的文旅高端項目。傳承發揚非物質文化遺產。充分利用古城自然資源、歷史文化、古代建築、民間工藝等有效資源，打造傳統風貌區、文商旅融合活力街區和品質生活區。鼓勵利用歷史文化街區內的老舊建築進行改造，發展民宿、博物館、傳統工藝作坊等，植入曲藝舞台等非物質文化遺產，科學利用各類台門、歷史建築，因地制宜嫁接文化文創、書畫布藝、休閒旅遊、展覽展演等功能。
劃重點：減少老城區居住面積50萬方。
老城區住宅資源將愈發稀缺，一方面居住面積減少，一方面新增宅地受控，前兩年嚴格意義上的古城土地數量僅2宗，僅占越城-柯橋宅地數量約7%。
根據「越城區2023年度經營性住宅用地推地清單」，今年一季度待拍宅地當中，也只有丁鬥弄地塊，算古城範圍內的住宅用地。
物以稀為貴，未來老城區住宅的價值，將不依賴於學區，而會依託古城土地稀缺性。
目前在售、待售老城區樓盤，或將成為老城住宅最後的絕唱。特別是占有土地的低密產品，更會列席房產價值金字塔尖。參考蘇州古城區姑蘇的房價。
還有一點會助推古城內低密產品價值：古城會進行大規模文旅產品發展，從而實現全域範圍的城市煥新。
參照杭州西湖區、蘇州姑蘇區的排屋，除了自住之外，還可以用作民宿、工坊等，具有類商業的投資價值。
這種兼具稀缺性，多維價值屬性的低密住宅，是價值最牢靠的一類房產品。
3.古城快速路，重新定義古城區三環
加強古城交通系統再梳理。完善古城交通保護環。利用外圍城市道路構建過渡交通環線，形成三級古城交通保護環。
一環主要承擔古城內部車輛、旅遊及公共運輸功能；二環主要承擔東西、南北的過境交通；三環主要承接高速路和國道等城市外部交通。
這是紹興政府文件中，首次出現「三環」概念。
文件中沒有詳細注釋，經過多方求證，「紹興市城市規劃設計研究院」於2021年發表的論文《古城保護背景下交通優化策略研究——以紹興古城為例》，或是「三環」概念來源：
論文中表述：一環主要指環城東路-環城南路-環城西路-環城北路，主要承擔古城內部車輛、旅遊及公共運輸功能。
二環主要指越西路-城南大道-平江路-二環北路，主要承擔南北過境交通、通勤交通。
三環主要指二環東路-南路-西路-北路，主要承接高速路和國道等城市外部交通。
也就是說，政府文件中這個「三環」，就是傳統認知里的紹興二環線。
古城保護背景下交通優化策略研究 論文截圖
注意：主城環線，承接高速路和國道等外部交通。
現在，紹興二環北路-輕紡城高架，連通杭州中環；
二環東路-越東路高架，北連杭甬高速，南延連紹諸高速（規劃）；
二環南路西延連杭紹台高速；
整個古城的快速路環，已經全面接通外部高速。
自製老城區交通路網圖 僅供參考
外部遊客可以直接大巴、自駕到古城門口。
古城居民可以家門口，5分鐘上快速路，15分鐘到高速，半小時內就能到杭州、寧波等鄰城。
主城居民出行便捷性，不輸鏡湖、柯橋等新城。