房地產行業近期頻發利好政策，此時既是重塑房地產市場的轉折點，也是地方財政收入結構重塑的良好時機。清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心近期發布研究報告《擺脫土地財政依賴 重塑地方財政收入結構》，分析當前土地財政收入現狀、地方政府債務概況以及土地出讓收入減少的原因及影響，探尋地方財政轉型之路。
一、土地出讓收入大幅下降，地方政府債務高企
報告指出，地方政府2022年土地出讓收入大幅下滑，對其財政收入產生較大影響；而在負債端，地方政府債務情況也不容樂觀，債務高企的同時也將迎來償債高峰。在財政收入減少、負債不斷擴大的情況下，地方政府近兩年將面臨較大的還本付息壓力，亟需採取一定措施加以應對。此外，本文還針對各省市槓桿率、土地財政依賴度等指標進行了單獨測算，發現不同省市的槓桿率、土地財政依賴度分化較為明顯，側面也反映出不同地區資源、經濟體量與債務規模等不相匹配的問題，應進一步合理安排債務。
二、土地出讓收入減少的原因及影響
研究認為，本次地方政府土地出讓收入減少的原因是多層次的，直接原因是房企對於新增土地拿地的需求在不斷減少，更深層次的原因是居民的購房需求隨著房地產市場的變化、宏觀經濟的影響等在不斷減少，而居民需求、企業需求以及市場表現又是息息相關的，多方因素共同造就了現在的市場下行局面。
長期而言，中國2021年以前的房價均衡是建立在需求基本面增長、高房價增長預期的前提下，但在新的供需條件下，任何短期擾動都可能造成房價失衡，尋求新的供需平衡，在高空置率的三四線城市尤其如此。短期而言，高增長預期下的均衡在房企違約停工的衝擊下，價格體系逐漸背離均衡，建議尋求低增長預期的供需平衡，短期表現為房屋、土地交易量下降，土地出讓金減少。
報告認為，土地出讓收入減少，政府財政收入降低將會對地方政府、居民以及企業均會造成不同程度的影響。首先，地方政府財政收入下滑，地方政府負債可能陷入「負向循環」，城投違約風險加大；其次，可能會影響到地方政府「三保」（保基本民生、保工資、保運轉）的穩定實施，從而對居民產生一定的負面影響；最後，土地出讓收入減少也會對企業產生一定的影響，不僅會影響到房地產上下游產業鏈企業的發展，還會一定程度影響到非房地產行業上下游企業的穩定等。
文章亦指出隨著房地產利好政策頻出，房地產市場有望逐步回暖，但短期內房企減少投資拿地的現狀不太容易改變；長期而言，房地產市場的平穩健康發展必然是更加高質量、更加可持續的發展模式，傳導至地方政府層面，也需重新思考自身的高質量發展模式。
三、地方財政如何轉型
報告在最後部分重點以地方政府自身為出發點，探索更加可持續、更加長效的「開源」途徑，為地方政府轉型提出建議。
首先，地方政府可靈活運用金融工具，適當撬動國有資產。地方政府可嘗試使用更健康、可持續的金融工具，如公募不動產投資信託基金（REITs）。公募REITs不僅僅只是單純實現資產的「退出」，其比債券型融資工具更適宜地方政府：第一，公募REITs既存在固定收益屬性，其又屬於權益性融資，能夠有效緩解地方政府「還款壓力」，擴大地方財政收支來源；第二，REITs既能給予基礎資產完整的「退出」通道，滿足地方政府迫切的資金需求，也能給予資產更大的流動性，同時還能有效保證原始權益人的所有權和持續收益權；第三，隨著公募REITs規模不斷擴大以及相關法規的完善，未來會有更多的項目具備發行機會，地方政府可主動將重心放在挖掘更多有價值、有前景的優質資產上，積極探索建立從Pre-REITs到公募REITs上市完整的渠道機制。
其次，地方城投應當積極轉型，尋求效用最大化。近兩年地方城投和國企下場托底拿地，但城投和地方國企大多數所拿地塊並未進行相關開發。短期內，地方城投可以採取與房企代建合作等方式，針對目前手中存量資產進行開發，將其有效盤活。同時，地方城投自身也應積極進行市場化轉型，逐步向地方國企轉型過渡。但值得注意的是，城投在進行市場化轉型時也會存在一定的風險，因此城投需與地方政府共同把控整體的方向與進度，合理利用資源。
再次，地方國企尋求轉變，不斷加強資產運營能力。地方國有企業應不斷提高自身資產運營能力，獲得更多可持續的現金流。地方國企需培養更加專業的運營能力和運營意識；進一步提高資金管理效率，科學進行布局；此外，地方國企也應積極推動市場化轉型，儘早建立起市場化的運營機制。
最後，緩步推進房地產稅改革，健全地方稅收機制。儘管由於地產行業信心受挫，房地產稅試點範圍並未擴大，同時房地產稅稅收規模也遠未能達到彌補土地出讓收入減少的程度。但從長期來看，房地產稅的實施對於補充地方財政、促進共同富裕具有重要意義。房地產稅的改革與土地出讓機制的進一步改革也是健全新均衡體系的重要一環。
來源：清華五道口
編輯：丹凌
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-my/b078aff68dd11a8df578f9f931630fe3.html