在新聞學中，存在所謂的「水波紋」效應。
在平靜的湖水中扔下一顆石子，水紋就會以很快的速度向周圍產生共振波，擴散的範圍和效果，受到水質和水面地形的影響而有所不同。
舉個例子，你的朋友圈有500人，一個消息從你這發出去，這500人就是一片「水域」，每個人又會生成新的「石子」和「波紋」。
消息的傳播，就這樣一波接一波的「接力」，直至新的熱點出現，舊的消息再難激起一絲漣漪。
大概從2015年開始，至今走出了一波堪稱完美的「水波紋」效應。
北京、上海、深圳、廣州，是最開始的四顆石子。
2015年，住建部、財政部與央行聯合發布通知，規定對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，公積金貸款最低首付款比例降至20%。從3月到2015年9月，央行累計降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下調150bp。
房地產金融鬆了一道「縫隙」，早已忍耐多時的大量資金噴涌而出，自然而然的流向需求最多、供給最少的一線城市。
隨後的擴散，發生在2016年2月份。
根據中信建投宏觀的研報數據，當時熱點城市在調控收緊下漲幅獲得遏制，非熱點城市則受益於政策寬鬆以及熱點城市需求溢出，開始快速復甦：二三線城市房價一路上揚，到2016年9月，分別同比上漲14.9%和6.8%。
故事還沒有結束，真正把這一波上漲推向高峰的，是2016-2017年。
眾所周知，2016年是公認的「地王年」，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的「三高」地塊，扎堆出現在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。
之後是三四線樓市的表演時間。
在棚改貨幣化的助推下，拆遷戶們拿著大把現金「掃樓」，小城市的房價水漲船高。
中泰宏觀去年做過一份統計，2015年3月至今，房價漲幅最大的城市並不是一線大城市，而是中山市，漲幅高達76%，緊隨其後的是東莞，也在70%以上；崑山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房價漲幅均超過50%；合肥、南京、海口、武漢等在二線城市中房價漲幅靠前。
上文統計的50%或70%的房價漲勢，是基於全國商品新房的平均售價。
然而，這個價格其實是不可比的，因為新房越蓋越遠。
舉個例子，10年以前，上海賣的新房都在內環，現在幾乎都在外環，彼時的燕郊、崑山和中山、惠州，哪有現在這麼炙手可熱？
按照可比價格來測算，幾乎所有一二線城市的房價漲幅都在3倍以上，折算成年化漲幅超過了15%。
值得慶幸的是，我們正在經歷這個過程。
第一財經曾在8月中旬報道，今年6-7月份，二手房出現20個城市下調，是2019年最高。
前幾天，統計局公布了最新的70城房價指數，其中有一個亮點：二手房價格下跌的城市達到了35個，這是54個月以來首次逆轉超過上漲城市，青島、安慶、鄭州等13城市房價回到了一年前。
短短几個月時間，房價回落的城市，從20個變成35個，顯然，這只是開始。
明年，幾乎是業內公認的「轉折年」。
安居房產研究院分院院長張波稱，從2020年開始，全國商品房的規模，無論是銷售面積，還是銷售規模，都將進入緩慢的下行通道。
經濟學家李迅雷的觀點更激進，前段時間他發了這樣一段文字：記得2017年的博鰲論壇上，我提出房地產的拐點或發生在2020年前後，頗受爭議。如今，我依然認為基本確認拐點了。有人期望房價長期走平，不可能！走平對於貸款投資性買房者而言，就是虧損套牢，全球沒有走平案例，因為這不符合資產特性。
照這二位的說法，再等40天，明年的市場，既沒有微漲，也不會走平，只會回落。
在房改後的第一個10年，1998年-2009年，我國住宅開發投資額從2081.6億元增加到44319.5億元，增長了20倍。
在第二個10年，2010年到2018年（今年的數據還沒有出），新增建設了9374萬套住房，比上個10年還要多36%。到目前，基本實現了戶均住房套數超過1套，人均住房建築面積近40平方米。
誰敢說自己沒房子？
不管房子是在農村老家還是在縣城，大家都有房子，只不過，每個人都擠破頭想去大城市而已。
但是，對於一個行業來說，從2020年開始的第3個10年，擴張速度必然會打折扣。
孫宏斌前幾天做了個演講，提到了一句話：開發商在這些年一直在搶占增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。從現在起，就是存量了，就這15萬億存量，圍繞著15萬億上下波動，這個時候就難做了。
李迅雷那段話的最後一句，尤為值得注意。
哪怕房價走平，對貸款投機者來說，結局就是虧損套牢，這絕不是玩笑話。
任何投機品賺錢的前提，是低買高賣。
對房產而言，賣價減去買價，扣掉交易稅費，再減去折舊、裝修、維修等持有成本，所得即為獲利部分。
以前的樓市規則很簡單，別看契稅、物業費、裝修要花一堆錢，百萬房產兩年就能翻倍，這點錢根本不算什麼。
但是，從今年開始，能漲到年漲幅20%以上的城市，越來越少了。
去年的西安算一個，今年的洛陽、蘇州、臨沂、呼和浩特勉強也算。
但是，幾百個城市裡面，今年也只有這些城市「冒頭」，2017年高位買京滬深的房子，2018年高位接盤三四線的房子，沒虧個20%就算不錯了。
胡潤今天發布了一份財富報告，截至2018年8月，我國中產家庭數量已達3320萬戶，其中新中產1000萬戶以上。
分省市來看，北京依然是擁有最多600萬資產「富裕家庭」的地區，達到70.4萬戶。廣東第二，為67.9萬戶，上海第三，達到60.2萬戶。
很明顯，京滬廣深聚齊了。
胡潤的統計是按3人的家庭規模，將不動產和權益類資產都納入統計，四個超級大都市之所以名列前茅，當時是房產市值的原因。
毫不誇張的說，這3320萬戶家庭財富的增長，應該感謝房地產行業。
經過20年以來的高速增長，我們的房產市值已經逼近了300萬億元，居民六成以上的財富跟房地產有關，按申萬一級行業來劃分，23個行業中，有12個受房地產直接影響。
舉個例子，2015年1月北京平均房價為34724元/平米，上海平均房價為29286元/平米。
2016年9月，北京平均房價為52104元/平米，上海平均房價為46154元/平米，上漲幅度分別達到了50%和57%。
如果在2015年初買入北京一套100平米的房子，到了2016年9月，不到兩年時間升值174萬元，這套房若買在上海則升值169萬元。
這錢賺的真輕鬆。
然而，從2020年開始，這樣的財富增長神話，這種財富增長方式，可能要划上句號了。
當然，那些執著於房產投資的專家們，還會以過去20年的經驗不斷「復盤」，證明背上房貸，持有房屋是發家的唯一道路。
未來房價還會不會漲？
當然會，可結構性的機會不是誰都能把握的，一年之中，上躥下跳四五次，一般人誰能受得了？
300多個地市，幾千個縣城，當然會有漲跌起伏，一二線、新一線，依然有人趨之若鶩。
可是，短期沒有差價的市場，是不存在套利空間的，就算明知道5年能漲10%，連房貸利息都蓋不住，又有什麼意義？
我覺得，未來只屬於一種人：有財力不看價格買房，深愛這座紮根的城市，虧錢也無所謂。
對他們來說，房子只是居住的載體和工具，而非捆綁人生的牢籠。