上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進：上海調整優化房地產市場政策研究

原標題：上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進：上海調整優化房地產市場政策研究

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進：上海調整優化房地產市場政策研究

2023年12月14日，上海調整優化了房地產市場政策。此次上海優化住房信貸政策和調整普通住房標準，降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本，有利於支持居民剛性和改善性住房需求，提高市場交易活躍度，進一步穩定預期，促進房地產市場平穩健康發展。

一、政策調整優化具體內容

1、優化住房信貸政策方面

一是降低首付款比例；二是降低利率下限；三是二套住房實施差異化政策。詳見下表：

表1：上海房貸「雙降」政策的前後對比

2、調整普通住房標準方面

一是優化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建築面積標準，從140平方米提高至144平方米。詳見下表：

表2：上海普通住房標準調整的前後對比

二、支持居民剛性和改善性住房需求

1、降低居民購房門檻。首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬於實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。

2、減輕房貸利息負擔。房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前後月供減少了910元。對於執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。

3、減少住房交易成本。普通住房標準關聯了優惠的稅收政策，此次調整標準，以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準後如變為普通住房，將免徵增值稅（之前非普通住房按差額徵收）；涉及個人所得稅的，核定徵收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%徵收）。

4、促進區域職住平衡。此次在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個行政區，實施差異化住房信貸政策，即在此類區域購買二套住房，可以享受更低的首付比例和房貸利率，進一步降低了改善居住的成本。有利於支持推進「五個新城」和南北轉型重點區域的高質量發展，更好促進區域產城融合和職住平衡。

三、促進房地產市場平穩健康發展

1、政策力度符合預期，市場反饋積極向好。此次上海各項政策出台，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場反饋。其中，房貸政策標準略高於央行此前規定的下限，總體上和幾個一線城市保持一致；普通住房標準的調整，也符合上海的實際。總體感覺，是基於支持居民剛性和改善性住房需求和當前市場情況，在政策上的優化和調整。

2、進一步發揮降成本、穩預期的作用。上海因城施策用好政策工具箱，精準施策，說明重視和支持合理住房消費需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政策出台，有利於增強市場信心，對穩定市場預期也將發揮積極作用。

3、更好促進上海房地產市場穩中向好發展。今年9月初，上海調整優化了「認房不認貸」政策，房地產市場總體平穩運行。此次政策出台，將進一步發揮好政策效應，有力支持房地產交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，上海房地產市場將呈現穩中向好的良好態勢。