來源|喜馬拉雅APP財經讀書圈的精品課《齊俊傑-你為什麼買不起房》

編輯|李禕

房價一直是老百姓們極為關注的民生問題，我國房價一直居高不下，甚至永遠在創新高，這使得老百姓們苦不堪言。那麼，房地產的價格到底是受什麼影響的呢？房價為何會一路走高呢？

人口密度有影響

大城市的密度到底有多大？先看看近鄰，大家都說日本人口是很密集的。東京圈的面積是6451平方公里，人口是3000萬，每平方公里大概是4681人。

東京是2187平方公里，人口大概是1254萬人，每平方公里是5736個人。而人口密集最高的地方，就是23個核心區了，大概每平方公里13000人。在這樣一個區域裡，肯定都是建築物。

那麼中國是個什麼密度呢？北京的理論面積是16410平方公里，比東京大三倍，但五環之內只有750平方公里，人口是2200萬。五環之內占到2/3，也就是1500萬人，集中在了750平方公里之內。於是結論來了，每平方公里的人口密度大概是2萬人，北京主城區的人口密度要遠大於東京。

無藥可解的「火寒之毒」

但這並不最終結論，最可怕的是五環的西部和南部還有大量的農田可用，也就是說只有750公里也並未物盡其用。而根據城區的統計，北京宣武區2006年的時候就已經有數據顯示，每平方公里的密度大概是28000人，這些還不包括流動人口。

但上海還要可怕的多，它的外環內面積大概是600平方公里，大約人口是2000萬。換句話說，人口密度超過了3萬人。2008年政府統計公報，黃浦區的人口密度最高達到了4.34萬人每平方公里，而盧灣區、靜安區也都在3.4萬人左右，人口密度之高基本上已經是世界之最。

城市人口快速增長，但城市的規模卻沒有得到相應的增長，土地供給不足讓北京基本被限定在了五環路之內。在這之後也有人呼籲說房價高就是因為土地供給不足，而這一問題也被上面充分認識了，也開始加大土地供給。但大城市依然是一地難求，造成了中國房地產的 「火寒之毒」。

「驚心動魄」的香港樓市泡沫

香港樓市緣何破滅？1984年中英聯合聲明，其中一條是專門針對香港的土地供給的。為了防止港英政府在香港回歸前就把土地賣光，於是就在附加條款中規定每年土地的出讓數量。

十幾年間，香港的房價漲了十倍，一個中檔的私宅，每平尺的價格大概7000到8000港幣，相當於每平米10萬人民幣，當時的中產階級買一套房子需要一輩子的收入，而香港人把收入的74%都用於了供樓。

當時香港老百姓是苦不堪言，輿論一致呼籲政府平抑房價，痛斥高房價的噩夢。後來香港回歸了，但恰巧趕上了亞洲金融危機，樓價開始暴跌，但由於供需矛盾，到了1999年很快就反彈起來了。就在這個時候，政府提出了85000建屋計劃，也就是每年新建住房85000套，十年內讓全港70%的家庭擁有住房。

具體的做法就是大規模的賣地供地，僅1997年香港就拍賣土地19塊宅用地，後來因為金融危機房價崩盤才暫緩實施，後來1999年房價恢復後繼續執行，沒想到沒幾天這房價又崩了。香港房價及金融危機暴跌之後，2000年開始再度暴跌了七成，這次浩劫之中不少明星都是深受其害。

房價真的跌下來了，但卻萬萬沒想到最後民怨還是沸騰。過半數的香港市民認為董建華的經濟政策有重大的過失，社會普遍呼籲政府遏制房價的下跌。最後政府迫於壓力停止了之前的85000建屋計劃，轉成了勾地政策。

這就讓香港的土地瞬間供給減少了不少，2008年只有一塊土地被扣出，只蓋了100到200套房。在2010年前後，香港樓市基本消化了之前85000計劃的大量供給，然後樓市就開始繼續拉升，房價再創新高，而輿論也是180度的調轉，民眾又開始抨擊高房價了。

如此看來，對於老百姓而言，他們想要看到的是房價逐漸趨於穩定。過高或者過低的房價都會引起民眾的恐慌。只有在經濟平穩發展的同時實行有效的調控手段抑制房價的過快變化，才能讓老百姓們真正過上「買得起房」的日子。

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