作者：謝逸生 來源：找法網
【案情】
法院執行某銀行與某房地產開發公司金融借款糾紛一案過程中，查封了被執行人某房地產開發公司坐落於某小區房屋一套。案外人余某向法院提出執行異議，稱其於法院查封前與某房地產開發公司簽訂了認購協議並支付了全款，認為自己才是該房實際產權所有人，請求撤銷對該房的執行。
【分歧】
對於案外人已簽訂購房協議未簽訂正式購房合同，並支付完畢全款，能否排除執行產生兩種不同觀點：
第一種觀點認為，不動產的權屬以不動產登記簿為準，未登記的按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等確認，且執行異議和複議相關司法解釋規定，未進行權屬登記的房屋排除執行只能是「簽訂合法有效的書面買賣合同」情形，因此不能排除執行。
第二種觀點認為，根據相關法律、司法解釋規定，雖未辦理產權登記但簽訂了購房合同，支付全款後非因買受人自身原因未辦理過戶登記的，可以排除執行。
【評析】
筆者同意第二種觀點，認為雖然本案僅僅只簽訂了認購協議未簽正式購房合同，但買受人支付了全款，實際占有了涉案房屋，且未辦理過戶登記非因其自身原因造成，可以認定其為房屋產權實際所有人。理由如下：
第一，《中華人民共和國物權法》第十四條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」第十六條規定：「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。」第十七條規定：「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。」同時，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十五條第一款規定：「對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人：（一）已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建築物、構築物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷。」 對於不動產所有權的歸屬，法律規定以不動產登記簿登記的權利人為準。未進行不動產登記的不動產，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷不動產權屬。
第二，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。」可見，案件執行過程中，案外人認為自己為涉案不動產權利人需要排除法院強制執行的，必須滿足四個要件：在法院查封前簽訂了購買合同、相當於支付了全部價款、實際占有不動產、非為自身原因造成未登記過戶。
第三，結合到本案，案外人余某在法院查封前支付了全部價款，並已經開始對該房屋進行裝修，但因開發商經營困難一直未為所有業主辦理不動產登記，該小區多名業主多次到相關部門反映情況，可以認定余某對未辦理產權過戶登記不存在過錯。余某在法院查封之前就與開發商簽訂了認購協議，且支付全部購房款的日期早於法院查封日期，雖然未與開發商簽訂正式購房合同，與上述法律規定的「簽訂合法有效的書面買賣合同」有出入，但依據購房協議及余某支付了全部購房款的事實，足以認定余某與開發商之間存在生效且已經履行完畢的房屋買賣合同。因此，可以認定本案中余某為涉案房屋的產權所有人。
綜上，可以認定余某為涉案房屋的產權所有人，執行法院應該解除對涉案房屋的強制執行。