20年前，在房改的23號文中，出現了一句話：「促使住宅業成為新的經濟增長點」。

20年後，很多經歷了那個年代的人，都在後悔沒有聽這句話。

從上游的建築業、水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機，到下游的家電、家具、家紡、裝潢，再到金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業，靠房地產生活的群體越來越多。

經濟學家任澤平總結了幾個數據，足以看出房地產的財富效應有多兇猛。

1998-2018年，全國公路、鐵路里程分別由127.9萬公里、6.6萬公里增長至485萬公里、13.2萬公里，20年時間，公路里程增加了4倍，鐵路里程翻倍。

這樣的成就，足以令我們感到驕傲和自豪。

房地產的漲勢更直觀一些。2012至2018年，全國300城工業用地成交樓麵價累計漲幅僅4.2%，而住宅用地成交樓面均價累計漲幅達178.6%。

6年時間，樓麵價接近翻倍，加上開發商的建安費用、營銷費用，終端房價的漲幅只會多不會少。

假如你手裡攥了一堆房子，這些年做夢都能樂開了花。

但是，未來10年，情況會不會發生變化？對普通家庭來說，手裡的房子「越多越好」還是「越少越好」？

我們可以從以下幾個角度展開分析。

第一，房地產還能不能作為「經濟增長點」？

這個話題有點大，國海證券宏觀分析師樊磊在10月30日發了篇研報，很有針對性。

樊磊指出，如果2030年中國人均居住面積達到日本的水平，按照2017年底中國住宅存量約286億平計算，住房銷售面積可能會以每年3%左右的水平趨勢性下行。

如果同時考慮居民部門槓桿率的瓶頸，新房銷售均價每年上升的幅度，不能高於新房面積下行的速度。

說白一點，如果未來10年房價年均漲幅高於3%，那不買房的人會越來越多，這會導致房地產銷售面積每年都會跌4%或者5%。

也就是說，如果不想看到居民槓桿率突破70%，房屋供應過剩，房地產投資對經濟增長的貢獻可能會「由正轉負」。

專家直言，2020年就是發生這一轉折的關鍵年份。

目前，房地產投資的趨勢增速在10%左右，而銷售額的同比增速卻是0，投到房地產里的錢雖然還在增長，可是購房者已經不太敢買房子了。

終端銷售一旦出問題，回款收不上來，房地產相關的各行各業都得受影響。

因此，未來10年，房地產地位依然最重要，但新的增長點不會是樓市，從這個角度來說，家庭的房產配置，並非是越多越好，夠住即可。

第二，新的「增長點」在哪裡？

海通證券經濟學家姜超在前段時間說，以往每一次的經濟回升，要麼靠房地產、要麼靠基建。但這一次的企穩改善與以往大不相同。

原因有四：1.大規模減稅降費；2.LPR降低企業利率；3.以人為本的新型城鎮化；4.消費稅的改變。

稅費的改變不用多說，相信大部分人都已經感受到了變化，而央行在今年8月份改革了貸款利率報價機制LPR，LPR利率引入了中小銀行參與競爭，有效的降低了貸款利率。

從9月、10月的LPR變化來看，1年期LPR出現了實實在在的下降，跟房貸利率掛鉤的5年期LPR依然紋絲不動，資金都是逐利的，工廠、實體經濟、製造業、商品流通的融資成本持續下降，會有越來越多的人投身實業。

還有消費稅的變化，從生產環節改成流通環節，把消費稅改成地方稅，以汽車為例，各個城市每賣一輛車，都能為這座城市貢獻一份收入。

那麼，各地與其招商引資去蓋汽車廠，還不如放開汽車限購，多修車庫，這樣車賣的越多收入就越多，還能承接房地產下行對經濟造成的拖累。

第三，城市分化對有房族的影響。

人往高處走，水往低處流，哪裡人多，哪裡房子就值錢，就算整個房地產都不景氣，人口越多的城市，持有房子，依然是最抗跌的資產。

這個道理人人都懂，最近兩年又出現了新的變化。

經濟學家李迅雷日前指出，2018年東部地區的農民工數量減少185萬人，東北地區農民工數量減少9萬，而中西部地區則增加378萬，呈現「孔雀西南飛」的特徵。

人口從小地方往大城市走，是大勢所趨，年齡漸長的農民工，從大城市往家鄉回流，同樣也是一種趨勢。

其實，有這種想法的不光是大齡民工，最近還看到一個新聞，「千禧一代」不約而同對特大城市敬而遠之。

「千禧一代」一般指出生在1982年到2000年的年輕人，隨著大城市物價和房價的不斷攀升，全球範圍內都在出現「千禧一代」逃離大城市的現象。

據報道，在韓國，一共有20萬30多歲的年輕人正在逃離首爾。而美國最富裕的加州，一半以上的當地居民也正在考慮離開那裡，到其他小城市生活。

在過去8年里，首爾地區該年齡段人口數量一共減少了近20萬之多。該報告還顯示，2018年一共有4.2萬名年齡在30歲-39歲之間的年輕人選擇離開首爾，為過去8年以來的最多。

這樣的趨勢也發生在北京上海，因為人口規模控制的因素，京滬等地人口呈現持續凈流出狀態，北京、深圳自調控加碼後，二手房價持續陰跌。

不少2016-2017年高位接盤的購房者，近兩年虧損幅度高達20%，幾乎把首付都虧光了。

此外，三四線樓市因為人口常年流出，加上棚改總量減少，貨幣化安置比例下降，房地產庫存再次上升，未來可能會面臨「房子比人多」的局面，房價步入「穩中有降」的趨勢也是必然。

因此，城市分化對有房族的影響很深刻，未來的人口格局，極有可能呈現出「兩頭小，中間大」的格局，即北上廣深等城市控制規模，中西部三線以下城市人口持續流出，大都市圈周邊城市、強二線省會，人口會加速填充。

換言之，10年後，特大城市的房子，因為人口、購房資格、賣房周期等嚴苛的限制，儘管依然值錢，但流動性會很差，三四線城市的房子，因為接盤的人越來越少，房子買的越多虧損可能性越大，手裡的房子「越少越好」，有個大三居自住，滿足上學、醫保的需求就可以了。

潘石屹曾直言：樓市要回歸合理狀態，一個是讓分子往上漲一些，分子是租金；二是讓分母往下降一些，分母是房價。

分子和分母的的比喻，從側面回答了房子持有多少的問題。

如果市場裡的購房者都想著「囤房」，持有的房子越來越多，高槓桿的投機氣氛盛行，房價依然會水漲船高，直到居民槓桿率不堪重負。

如果購房者們都擁有理性的置業理念，人們手中持有的房子越來越少，多餘的錢都去用作實業，房價「穩中有降」的回落，租金回報率也會趨於合理。

筆者覺得，房地產行業好比是水，每個家庭持有的房產，都是其中游來游去的魚。

魚兒過多，活動的空間太小，魚兒過少，又顯得沒有生機。不多不少，夠住就好，才是未來的方向。