實際上，最近這半年來，限購限售政策已經有所鬆動，但主要是一線以下的城市小幅鬆動，一線城市還沒有動過。各地主要在限購限售之外想辦法。例如深圳，大搞「兩證合一」（當然這也是改進），就是不鬆動限購限售。

「房地產市場供求關係發生重大變化」這個重大判斷，必須關注。

短期的變化，是成交量持續走低，但二手房掛牌房源卻大幅增加。當然，短期因素是暫時的，更重要的是長期因素的變化，尤其是人口因素的變化。

根據國家統計局發布的數字，2022年，全國人口減少85萬人。同時，2022年出生人口僅962萬人。

2023年的數字還沒有出來，但有人通過醫院建檔數字估計，今年出生人口很可能比22年還要少。

2022年結婚人數是683.3萬對，創37年來新低，所以未來幾年，出生人口數量也不會有很大的改善。

前不久，浙江出台政策，除了杭州市區，其他地區全部取消落戶限制。這個政策要是放在10年前推出，那絕對是超重磅新聞，可是放在今年推出，輿論基本上波瀾不驚。

為啥？因為人口形勢擺在這裡，各地「搶人」是必然的，沒啥可大驚小怪的。就算浙江大手筆取消落戶限制，能「搶」到多少人也不好說。

所以，從人口局勢來看，房地產市場的長遠供求關係也發生了非常深刻的變化。

在房地產市場供求關係發生深刻變化的同時，房地產市場的流動性卻是令人擔憂的。

懂經濟學的人都知道，商品的流動性是非常關鍵的。流動性就是財富，限制流動性就是讓財富耗散。尤其是是對於那些重要的行業、市場，流動性受到限制很可能引發嚴重的脆斷。

為了理解流動性的重要性，先看看股市的例子。

以前股市流行炒「殼」，「殼」的價格動不動炒到十億以上，為啥？因為一個企業，能夠上市，就獲得了超強的流動性，價值大幅上升。股市裡的退市股，由於失去流動性，股價就大跌。

例如華澤退，連續46個跌停板，股價從12.50元跌到0.37元，創了歷史記錄。

2019年5月28日，華澤退只有804元的成交額！2020年，凱迪退僅僅因一手賣單，直接把股價從前日收盤價0.69元砸到跌停價0.62元。

當前的房地產市場其實也面臨這樣的兇險局面。

本來供求關係短期、長期都發生了深刻變化，再疊加房地產市場的流動性受到限制，如果這種情況持續下去，很有可能小量的交易，就引發整個房地產系統產生巨大的波動。

關鍵是，銀行系統里，大量貸款是以房產作為抵押的，房地產市場的巨大波動，又會引發金融系統的連鎖反應。

房住不炒肯定是對的，但是對流動性的限制，卻可能造成小量交易引發系統大波動，這和防範炒作的目的顯然是背道而馳的。

當前，鬆動限購限售，使得房地產市場的流動性得以恢復，非常關鍵，這可以大幅降低房地產市場乃至整個經濟的脆斷風險。

02 房價不會暴漲，但樓市更健康

許多人在問：如果一線城市真的取消限購、限售，房價會不會暴漲？

我認為，短期內，房價不會暴漲。

飽受房價折磨的人們，過去幾年的痛苦記憶還在，不大可能跟以前一樣，看到房價回暖就去「搶」。畢竟，誰都不知道，如果房價再次暴漲，又將迎來什麼樣的重錘。甚至，即便取消限購、限售，房價仍然可能延續一段時間的跌勢。

但短期來看，即便房價繼續延續一段時間跌勢，在流動性恢復以後，也不會毫無搶救希望般地大跌。

長遠來看，恢複流動性的房地產市場，內在價值也將逐漸復甦，市場將變得比過去幾年更健康，從而為經濟復甦帶來動力。

這是回到市場的本來面目：不要關注價格，而要關注市場交易是否通暢。

房地產市場流動性的恢復，疊加人口變局、戶籍改革等，將可能使一線城市、大城市吸引更多人口，使得一線城市、大城市房子的價值變得更高。同樣生育率大幅下降的日本、韓國，就是這樣的趨勢。剛需買房的人群，應該認清這一趨勢。

所以就浙江來說，在取消落戶限制這方面，完全沒有必要保留杭州市區的限制，應該一下子全部、果斷地取消。當然，可以預測，杭州市區的落戶限制也將很快取消。

房地產市場的新精神，不僅僅是房地產的事。

周一晚，中概股暴漲。

周二大A大漲。

主要是因為新政說明了一點：當情況發生巨大改變時，有關的政策還是可以調整的，經濟的糾錯機制還是有的。

所以，接下來，對經濟復甦不妨更有信心一點。

當然，一切都需要時間。人們恢覆信心需要時間，經濟結構調整需要時間，政策能否帶來穩定的預期，也需要時間來驗證。但只要糾錯機制持續，未來會變好的。