這就要求鄉鎮街道全面調查取證，弄清房屋每一個部分的建造年代、建築結構和審批情況，而不能眉毛鬍子一把抓，在做不到區分處置的情形下作出責令限期拆除決定。

單憑不符合《城鄉規劃法》規定這一依據作出的限拆決定是很容易因事實不清，證據不足而被依法撤銷的。由於我們有地證，那麼鄉鎮街道就必須多費些周折，做好其應盡的職責。

部分違建，全部拆除勢必將構成違法強制拆除，被徵收人將有通過確認強制拆除行為違法並申請行政賠償來彌補損失的機會。

【申辯理由三：涉案房屋的建造曾取得當時村委會、村民小組的同意】

此前在明律師曾提到過，僅有當年建房時村委會、村民小組的同意，或者僅向村委會定期、一次性交納過費用，並不能作為證明房屋完全合法的依據。

但話分兩頭說，儘管這兩項主張在認定房屋合法性上不能起到決定性的作用，但卻能在爭取更理想補償利益中發揮積極的作用。

無證房屋的居住者一定要將當年村民會議、村民小組會議等開會討論自家占地建房一事的會議記錄、紀要，決議文本等書面材料保管好。到了關鍵時刻拿出來，或能促成村委會對解決補償關切的積極介入，這對被拆遷人而言是有益無害的。

同理，交費收據上所註明的費用名稱儘管五花八門，很不規範，但同樣能夠證明村委會在較長歷史時期內對涉案房屋存在的知情和認可。在認定無證房屋時，有利於被拆遷人將自己的房屋往「歷史遺留原因形成的」這一有利性質上靠。

總之，大家的確不能認為有了村委會的同意或者交過費用，就可以不用辦理規劃許可、竣工驗收和不動產權登記了，但在面臨拆遷騰退項目時，這些證據有就比沒有強，絕不是完全沒有作用的。

【申辯理由四：房屋曾被行政處罰過，且建造年代久遠】

建造年代是否久遠，沒有法定的標準，而是要看實務中的具體案情。筆者認為，農村房屋至少要建造於2008年《城鄉規劃法》施行前，才算是可能沾上「歷史遺留原因形成」的邊兒。

如果能進一步早於1999年、1990年甚至是1987年，那麼越早對我們主張公平的補償越有利。

需要注意的是，農村無證房屋完全合法得是1982年《村鎮建房用地管理條例》施行前建造的，這一認定標準著實有些高，個案中的房屋較難「夠」得到。

無論怎麼說，你所要主張補償的無證房屋不能是近兩三年的私搭亂建，更不能涉嫌違法占地。否則甭說補償了，連拆除補貼都夠嗆。

此外，若房屋在過去若干年間曾被當地鄉鎮街道、縣級自然資源和規劃主管部門或者農業農村主管部門、城管執法部門等給予過罰款、責令改正等行政處罰，也可能對被拆遷人主張補償利益產生一定的有益影響。

儘管「一事不再罰」原則和「處罰時效」均不能在這一問題上適用，但處罰過但並沒有限期拆除還是能夠部分證明涉案房屋的違法情節並不嚴重，有取得適當補償的「正當性」。

在明律師最後要提示廣大農民朋友的是，無論我們怎樣陳述、申辯或者在聽證會上提出怎樣的辯駁意見來，房屋無證畢竟屬於合法性層面的「硬傷」，其對最終補償結果產生負面影響幾乎是必然的。上述理由單獨拎出哪一個來或許都不能起到提升補償、阻止拆除的目的，但根據實際情況組合在一起就會顯得更具說服力。

大家在碰到徵收拆遷、拆違騰退時一定不要輕易放棄對自家無證房屋的權利救濟，而是要在最大限度搜集證據的前提下儘早諮詢專業律師，將有無證面積作為一種「抓手」「著力點」為我所用，在審查征地補償安置決定、責令交出土地決定、限期拆除決定等程序中及時釋放出來，爭取更大的協商調解空間。

請牢記，農村的無證房屋絕不能等同於違法建築，更不能被無視歷史背景而「一刀切」採取限期拆除、不予補償等極端舉措。秉持這樣的原則，無證房的「權利人」其實還是大有可為的。（王小明/文）