觀點指數 8月26日，濱江服務如期披露業績並召開了2022年中期業績會。
濱江服務是一家典型的地方性物企，大多數業務集中在杭州以及浙江部分區域。從上半年的業績來看，濱江服務實現了40%的整體規模及利潤增長，財務指標也基本保持健康，在風雲飄搖的物業服務行業中難能可貴。
濱江服務的穩健業績離不開濱江集團近年的穩定發展，但在自身規模基數漸大以及關聯方項目占比漸低的情況下，未來在規模成長方面可能也將遇到一定挑戰。
風雨飄搖中的穩健增長
從實際業績出發，濱江服務2022上半年實現營業收入8.3億元，同比增加40.6%；剔除源泉稅影響後的歸母凈利潤2.03元，同比增加39.7%，毛利率則約為31.5%，較去年的33.0%略有下降。
面積規模方面，截至2022年6月30日，濱江服務在管面積3544萬平方米，同比增長42.4%，合約面積5736萬平方米，同比增長41.3%。
業務結構來看，濱江服務主要分3個業務板塊，其中基礎物業管理服務以及非業主增值服務分別實現了46.9%以及45.7%的增長，僅5S增值服務（或稱社區增值服務）較2021年同期下降約6.6%，在整體營收中的占比也由11.1%降低至7.4%。
在疫情和地產衰退等因素的共同作用下，上半年的物業服務行業風雨飄搖，處於劇烈震盪期。從已發中報的物企來看，企業業績普遍表現不佳，大量物業服務企業營收增速大幅下滑甚至反向增長，利潤方面也有不少物企在上半年甚至轉盈為虧。
以此來看，在這樣的行業背景下，濱江服務上半年40%的營收利潤以及規模增幅可屬優質。
儘管如此，宏觀及地產行業的不穩定性仍對濱江服務的上半年業績帶來了些許痕跡。截至6月30日，濱江服務應收款項總額達到3.22億元，與去年年底相比增加約86.1%，已相當於其上半年利潤的1.64倍。
據投資者業績會參與人士表示，應收款的增加除了業務規模的增大外，主要是行業以及宏觀經濟環境導致的包括小業主、政府公建類項目、以及合作夥伴等方面的款項回收放緩。
特別值得一提的是，在關聯方應收款方面，截至6月30日的濱江服務的關聯方應收款約為9731萬元，而截至8月24日，關聯方應收款的餘額僅剩2500萬元，可以認為處於健康範圍內，即濱江集團對濱江服務並未像業內同行那樣存在大量欠款。
從其他角度來看，今年物企普遍對應收帳款或金融資產計提了大比例壞帳，這也是其主要的利潤侵蝕來源之一。
相較之下，從濱江服務的應收款結構來看，截至2022年中約98.5%應收款帳齡在1年期以內。同時，貿易應收帳款的減值準備僅380萬元，較去年底甚至有所下降，較低的壞帳準備也側面反映濱江服務對應收款的收回信心充足，對比其他物企更顯優勢。
而在現金方面，從中報來看，濱江服務截至2022年6月30日的現金及現金等價物約11.6億元人民幣，較去年底薪增2億左右，同樣反映了其現金流的健康度。
整體而言，濱江服務在並不景氣的行業背景下實現了良好規模增速的同時，應收款結構健康，壞帳計提較少，無對外大額投資理財，也無任何或然負債或資產抵押，現金流健康，可以說是交出了一幅穩健的業績答卷。
穩健業績之源
追根溯源，在並不景氣的行業環境下濱江服務能實現穩健發展，主要是依託於地產關聯方兼母公司濱江集團的穩定性。
根據觀點指數統計，濱江集團上半年半年實現全口徑銷售金額約684億元，雖然相比去年不可避免有所下降，但是在同行業中仍然是屬於優等生，已躍居行業13位。
2021年，在房企普遍暴雷的前夕，濱江集團在土地拓展方面相比其他房企就明顯更為激進。而在2022上半年，同行房企大量暴雷的同時，該公司仍然保持了一定的拿地節奏，期內共計投入409億元獲取23幅土地的開發權，預計形成的總建築面積約400萬平方米。
在行業出清情況下，截至2021年底，濱江集團凈負債率65.97%，現金短債比1.51倍，其2021年4.9%的融資成本在民營房企中也屬優質。
濱江集團穩健的財務情況反映在濱江服務上，即至少地產方對不會對物業公司進行大幅「吸血」或拖累，這也保證了濱江服務自身的財務健康。
而在此之外，濱江集團在地產下行環境下仍向濱江服務保證了豐富的相關業務提供。在非業主增值服務方面，濱江服務上半年實現了45.7%的收入增幅，反映了濱江集團充分的輸送力度。截至期末，較低的關聯方應收款餘額也能側面說明相關業務的真實性，在上半年上市物企該板塊普遍縮水的情況下難能可貴。
此外，濱江服務自身的營運和服務風格也基本脫胎於濱江集團，即主走品質路線，服務項目偏向中高端。濱江服務管理的項目基本以住宅為主，2022上半年平均物業管理費單價約為4.28元/平方米/月，大幅超出行業平均水準。
未來擴張預期
一般而言，物業公司的項目獲取主要有4個路徑，其一是地產母公司的項目交付，二是合作開發商的合作協議，三是物企自行的市場化第三方外拓，四則是收併購途徑。
濱江集團本身是由杭州國企在1999年私有化改制而來，企業戰略方面集團以及濱江服務可能仍殘留有少部分的國資基因。
具體而言，濱江服務自身的擴張戰略明顯偏向保守，上市以來並未實現任何的主要收併購，在區位擴張方面，濱江服務同樣表現謹慎，以深耕杭州及浙江為主。截至2022年6月30日，濱江服務杭州項目面積約占總量的64.8%，杭州以外的浙江省其他區域占32.5%，省外僅占2.7%。
濱江服務進行新區位的開拓主要有兩條路徑，一是跟隨母公司的項目開發情況進行新城市的入駐；二是和異地開發商進行合作獲取項目，站穩腳跟後再拓展當地市場。
濱江服務目前共有13家戰略合作方，其中今年上半年新增浙江海寧的萬城集團，藉以首次進入了海寧市並承接海寧國資辦旗下企業開發的住宅項目。
從近年數據看，濱江集團每年能交付給濱江服務的管理面積約為450-500萬平方米。截至2022年6月30日，濱江服務來自濱江集團的在管面積占比約為48%，上半年新增管理面積中關聯方比例也已降至27.3%，目前新增項目已經以第三方為主，對母公司項目輸送的依賴度實質已大幅降低。長遠來看，濱江服務物管項目獲取將更依託自身的外拓能力。
另外，由於濱江服務自身管理項目的品質要高出行業平均不少，在保持企業整體項目質量的情況下達成大體量收併購可能尤為困難，未來可能也很難實現依靠收併購來實現爆髮式的增長。
值得一提的是，濱江服務2022上半年在5S增值服務新增了大量的合同預收款，預計會在下半年轉化成業務收入。
長遠來看，5S增值服務可能會成為其未來的利潤增長引擎，在戰略投資方面將部分在手現金用於其他領域以進行增值服務的拓展相比直接收購物管項目相比可能會是更好的選擇。
若不主要依靠收併購進行規模擴張，管理規模的基數提高後，濱江服務目前每年40%比率的增量發展將難以長期維持。不過，憑藉過硬的行業口碑以及深耕市場的滲透度，作為穩健物企的標準樣本，濱江服務未來預期仍會保持在一個並不突出但較為穩健的增長水平。