孟母三遷的故事告訴我們，國人對學區房的狂熱，是融在基因里的自覺。
買房時，周邊配套的教育資源成了大多數購房者首先考慮的問題。不少人為了孩子，不惜放棄溫暖舒適的大房子，轉身投奔老破小。
從去年起，隨著調控政策不斷加碼，樓市越發涼涼，連曾經所向披靡的學區房，也開始退燒了。
01 頂流學區房風光不再
1月23日，浙江杭州西湖區耀江文鼎苑13幢一處58.66平方米的房源，在阿里拍賣作為法拍房上架。
這套房一上線就引發了杭州市民的關注。因為耀江文鼎苑太出名了，它周邊坐擁杭州一流的幼兒園、小學、初中，一旦買入，就意味著自家孩子可以在家門口享用十幾年的優質教育。
作為杭州頂流學區房代表，文鼎苑在當地被戲稱為「杭州第一孟母盤」。
但就是這樣一個炙手可熱的樓盤，卻在近期的法拍中遭到冷落，出手參拍者寥寥。
最終，該房源以430萬的底價成交，摺合單價約7.33萬元/平方米，甚至比548.6萬元的評估價低了118.6萬元。
要知道，去年上半年，同樣是在網上拍賣，文鼎苑一套180平米的房子拍出了1850.85萬元的高價，摺合單價約10萬元/平方米。
同樣在去年上半年，文鼎苑在二手房交易中成交了一套87平的兩居室，成交價1063萬元，均價12.22萬元。如今58.66平的同小區法拍房拍出430萬元，單價只有7.33萬元——不到一年的時間，文鼎苑的房價便宜了大約40%，接近腰斬。
仔細翻看阿里拍賣的記錄可以發現，從去年9月開始，文鼎苑小區上架房源的圍觀人數和參與人數都開始銳減，房子的成交價也開始低於評估價。
根據安居客數據，文鼎苑二手房均價已從2021年5月時的10萬元/平米降至8.7萬元/平米，而且房源數量充足，從150平的大戶型到80平、60平左右的小戶型都有在售。
有中介人士表示，杭州市學區房的價格此前之所以居高不下，很大原因在於市場的炒作與哄搶，甚至背後還有炒房團的身影。
但從去年8月開始，隨著杭州樓市新政的出台，「嚴禁炒作學區房」被白紙黑字地寫進了文件。在房住不炒的影響下，人們對學區房的狂熱也開始褪去。沒了熱火朝天的「炒」，以文鼎苑為首的杭州學區房自然也就光環不再了。
除了遏制炒作以外，樓市新政還在需求端實打實地掐滅了很多購房者的念想。
對於非杭州市戶籍的居民，購房資格從原本的2年社保增至4年社保，讓很多人失去了買房資格。
而教育行業帶來的學校改革，例如名優校長和教師需要交流、輪崗，會導致學生入學後面對的教育資源變得不確定，即便你買了名校周邊的房子，也不見得能獲取到與之配套的教學質量。於是，一些購房者開始持鈔票觀望。
02 「搖號入學」改變了學區房
作為樓市排頭兵，深圳的房子一直以貴著稱。爭奪優質的教育資源，也往往是家長們的一場硬仗。
但你可能沒發現，深圳學區房現在也在悄然褪色。
近日，深圳市龍華區教育局發布了有關2022年秋季新開辦公辦學校招生範圍的公示。其中提到了3個將採用「電腦派位」的學區：未來小學、龍華區實驗學校小學部、和平實驗小學。
雖然具體細節仍有待官方公布，但對於深圳教育來說，這無疑是一場震動。
電腦派位可以理解為俗稱的「搖號」，對於學童來說，比拼的不再是家庭財力帶來的學區房優勢，而是大家都在同一個「池子」里等待電腦投擲子。雖然電腦派位意味著「就近入學」會被誤傷，但對於大多數人來說，這是一種相對更公平的入學方式。當然，學區房的重要性也勢必會被削弱。
過去，深圳房價受學校影響很大，通常是剛傳出風聲有學校要建分校，當地房價立馬就會漲起來，其中最有名的案例便是福田八卦嶺片區。2019年與2020年，八卦嶺二手房漲幅都處於深圳前列，原因特別簡單粗暴——只因為荔園小學校區入駐了該地。
而這樣的漲幅，很快就在2021年冷卻了下來。
為了實現教育均衡，深圳推出了許多政策，其中就包括各大名校集團化辦學、老師輪換等舉措，將各小學區綜合整理成一個「大學區」，教師資源得以方便置換。此舉雖然導致一些非學區房的價格漲了起來，但更多的學區房價格得到了大幅下滑。整體而言，深圳樓市已經開始降溫，並且在學區房上有一降再降的趨勢。
根據房天下信息，去年11月，八卦嶺二手房的成交均價在8.7萬元/平米，今年1月，參考價已經降至7.37萬元/平米。儘管有不少業主開始急於甩手打出低價，但成交量卻很低。
03 結語
面對曾經火熱一時的學區房，不少城市都開始了「精準打擊」，北京、上海更是一直走在教改前列。
2020年，隨著北京西城區多校劃片政策實施，北京的學區房價格開始劇烈波動，不少學區房一夜之間直降百萬。
學區房是否會徹底涼涼？要得出這個答案還為時尚早。
但可以確定的是，在越來越完善的教學政策與房地產管控方法下，學區房價格想要再進一步，怕是難了。