當樓市傳統旺季
「金九銀十」遇上重磅「新政」的加持，
會擦出怎樣的火花？
近日，
中國農業銀行、中國工商銀行、
中國銀行、中國建設銀行等
金融機構相繼發布公告，
就存量首套住房貸款利率調整範圍、
調整規則、服務渠道及時間等
進行了明確。
民小生注意到，
目前，
多地房地產政策上新，市場趨穩可期。
涉及約4000萬借款人！降低住房消費負擔提升居民消費能力
根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。同時，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。（此前報道：有人月供可少還840元！存量房貸利率調整來了！誰能降？如何申請？）
數據顯示，截至6月末，我國個人住房貸款餘額38.6萬億元。有業內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。利率調整後，這些借款人的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。
「這將有助於降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。」招聯首席研究員董希淼表示，根據有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為80個基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。
多地房地產政策上新
截至目前，已有超過20個城市執行「認房不認貸」政策。與此同時，多地還紛紛打出「賣舊換新」、100%契稅補貼、下調住房貸款利率水平等一系列政策調整優化的組合拳。
業內人士表示，地方的一系列優化政策有利市場趨穩。目前，廣州首套房商貸利率下限已經降至LPR下行10個基點-10BP，成為首個下限突破LPR的一線城市。據了解，新政從9月8日起執行，9月8日後簽訂合同的，可享受新的貸款利率。
按照8月20日公布的最新報價，5年期以上LPR報價為4.2%，廣州目前首套房貸利率最低為4.1%。若按照貸款300萬元30年商業貸款計算，在等額本息還款的情況下，可節省月供約170元，總利息節省約6萬元。
業內專家表示，廣州在一線城市中率先打響「認房不認貸」第一槍，成為了一線樓市的風向標，此後北上深都相繼跟上。未來，在首套房貸款降利率的政策上，其他一線城市或也將跟進。
除了廣州外，近期以來，多個地方調整優化房地產相關政策。值得一提的是，該階段房地產政策調整是更有針對性的全面調整，助推地方市場活躍度明顯提升。
9月9日，蘭州出台《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，激活住房消費需求，全面取消限購與限售政策，契稅給予50%補貼，對於置換人群予以退個稅。同時，落實個人住房貸款首付比例政策，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低於20%，二套住房最低首付款比例不低於30%。
9月7日，南京發布促進房地產市場發展6項最新舉措，包括全面放鬆限購措施，對購置新房實施補助，實施「賣舊換新」補助，推出「換新購」服務。
上海方面，9月7日，上海臨港新片區發布《關於優化調整臨港新片區人才住房政策相關工作提示的通知》，對重點支持單位工作的人才，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。
「一系列政策出台，不僅有利於降低居民購買剛需和改善性住房的負擔，也表明了政府採用政策『組合拳』穩定房地產市場的決心。」易居研究院研究總監嚴躍進表示，政策進入密集落地期，地方政策目標均著重降低門檻和成本，激活購房消費需求。比如執行「認房不認貸」政策，就有三方面群體能從中受益：改善需求「賣一買一」購房者；在常住地外其他城市有過房貸記錄，但本地無房的購房群體；曾貸款買過房但已將住房出售，而實際上名下無房的購房群體。
利率調整對借款人有利，
也可在一定程度上緩解提前還貸現象
近年來，我國房地產市場供求關係發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整優化資產負債均有訴求。7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
此次兩部門發布的《通知》，是為了引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債，規範住房信貸市場秩序，更好滿足剛性和改善性住房需求。
中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
中國人民銀行、金融監管總局表示，將密切關注市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。
出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒體部
素材來源：人民日報、新華社、揚子晚報
責任編輯：劉燁燁
主編：崔靖芳
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