出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
從楊惠妍致歉，再到「砸鍋賣鐵」的表態，碧桂園（02007.HK）的自救已行至深處，今年行政開支削減近6成，區域公司收縮至21個，「打工皇帝」莫斌的薪酬甚至降至月薪1萬。
年初之時，碧桂園對2023年的發展期望是打好「翻身仗」，卻不曾想也出險陷入危局，自8月發布 「自救公告」以來發生了諸多事件。
中國平安（601318.SH）清倉碧桂園、退出二股東，惠達衛浴、亞士創能和帝歐家居等產業鏈企業隔離風險，或停止向碧桂園供貨，或通過工抵房降應收款，已經走向獨立的碧桂園服務也被拖累。
12月18日深夜，碧桂園服務（06098.HK）公告稱，因兄弟公司碧桂園欠貿易應收帳款，計提減值撥備18億元至23億元，再加之併購導致的商譽及其他無形資產減值計提14億元至18億元，2023年凈利潤預計將減少32億元至41億元。
上半年本已重啟拿地的碧桂園，土地投資再次停滯，項目驟減之下，多個高管跟投平台相繼「易主」，當前主要是保交付、保經營和保信用，一邊守「保交付」生存底線，另一邊應對債務。
如大多數出險房企一樣，碧桂園也不可避免的出售資產以償債，從12.9億出售其廣州亞運村股權，到楊國強賣私人飛機，再到虧本轉讓萬達商管股權，曾經的「宇宙房企」正在收縮自救。
收縮與降薪
兩年前，碧桂園區域公司達106個，彼時其將國內區域由70多個裂變至100多個，地產形勢急轉後不斷合併，2022年初縮減近40%區域公司，涉及區域總裁級別70多人。
2023年進一步收縮，為了減少人力資源開支，從3月的58個區域縮減至29個，6月縮小為28個區域，12月再次調整組織架構，合併14個區域為7個新區域，區域個數降為21個。
一次次收縮下，碧桂園的員工人數在驟減，2022年減員30773人，2023年上半年再減少減少11795名員工。
董事和高管的薪酬，也不斷下調，總裁莫斌的年薪從2022年的1500萬元，調整為300萬元，如今又從300萬元下調至12萬元。而在2021年，這位「打工皇帝」的總報酬高達1.92億元，2022年總薪酬仍領到956.3萬元。
不僅是莫斌，碧桂園2023年高管薪酬較2021年下降86%，當中包括總部副總裁、職能中心總經理及以上高管、區域總裁。
楊氏家族成員也在主動降薪，楊國強的二女兒楊子瑩年薪由200萬元下調至12萬元，楊惠妍與漲幅陳翀年薪從37萬元降至12萬元。
據悉，碧桂園已取消所有高管配車，包含這些配車在內的所有集團公車，正在通過內部公開競拍與對外工抵化債等舉措進行資產盤活。此外，包括高管體檢報銷、高管免費食堂等待遇也均予取消。
通過削減行政費用開銷，碧桂園2023年行政開銷較2021年降低近6成。
自救進入深水區
一位接近碧桂園人士此前告訴搜狐財經：「12月的調整，主要是進一步提升組織與業務的適配度，推動管理扁平高效，可用資源協同互補，優秀人才人盡其能，全力確保『保交付』戰略目標的實現。」
今年前11個月，碧桂園累計交付房屋約50萬套，距離原先規劃的70萬套差距較大。在12月的管理會議上，楊惠妍說，2024年碧桂園交付量預計超過40萬套，數量仍然龐大，未來的12個月，交付挑戰會進入深水區。
莫斌說，「保交付」是碧桂園的生存的底線，這也意味著碧桂園的自救，進入了深水區。
碧桂園的管理層與財務部門，近期進行過一輪敏感性模擬分析，保守計算下，只要碧桂園存貨資產正常銷售，即使不買地、稅收沒有減免、不考慮「一體兩翼」的新增貢獻，未來十年仍將持續保持正資產。
這個分析結果，增強了楊惠妍修復碧桂園資產負債表的信心。從2023年上半年財報來看，碧桂園資產大於負債，凈資產超2500億元，還有權益土儲約7800億元。
但對於碧桂園而言，當下存貨資產能否正常銷售，是一個最大的不確定因素。今年前11個月，其實現權益銷售金額約1674億元，自8月宣布自救後，單月銷售額均不足100億，9月至11月銷售額均維持在60億水平。
最新數據顯示，碧桂園11月權益銷售額為61.1億元，而在2021年同期數據為413.5億元。
如今臨近年關，碧桂園正在緊抓12月銷售關鍵節點，加大現樓去化，調動全民營銷，促進現金的回籠；同時也在提前籌劃春節返鄉的供貨及銷售安排。
境內外債務「闖關」
在碧桂園的帳面上，本還有1306億現金，但這筆錢已被其「專款專用」，優先用於保交樓，這也令其在債務的應對上捉襟見肘。
12月13日，本是「22碧地02」和「22碧地03」付息日，這是「央地合作模式」民營房企融資支持試點項目，碧桂園地產在深交所發行，分為兩個品種，發行規模合計10億元。
同時，這也是碧桂園8月針對境內債重組的「漏網之魚」，彼時碧桂園對旗下11隻境債券停牌並重組，另外9隻債券均已經成功展期，涉及金額約147.02億元，僅剩 「22碧地02」和「22碧地03」。
付息前兩日，碧桂園公布「22碧地03」回售結果，有效回售申報數量為0張，回售金額為0元，撤銷回售數量為0張，撤銷回售金額為0元；此次撤銷回售後，剩餘未回售債券數量為200萬張。
對於「22碧地02」的回售情況，碧桂園則未言明。付息前一日，市場還擔心該筆境內債務會否實質性違約；但就在當天晚間，碧桂園宣布 「22碧地02」債券持有人回售結果，回售部分債券的本金及利息已足額支付，有效回售金額為8億元。
根據公告顯示，碧桂園地產決定不對回售債券進行轉售，「22碧地02」將於12月14日於深交所摘牌。有接近資本市場人士透露，碧桂園兌付「22碧地02」本息的資金，便是來源於其出售珠海萬達商管股權所得。
這兩筆境內債的的「闖關」，徹底消除了碧桂園境內債的違約擔憂。但境外債務的重組，依舊沒有迎來實質性進展。根據其出售萬達商管股權時表述，珠海萬贏或萬達方30.69億元的贖回款凈所得，其將用於境外重組。