取消限價後首拍：綠城74億連摘4宗地！興耀溢價38%布局鐵路北！

值得一提的是，鐵路北單元上一次出讓宅地是在2021年12月22日，3宗宅地均拍至溢價封頂。所建項目分別為特發瀾棲府（樓麵價21202元/㎡，精裝新房限價36000元/㎡），濱萃悅府（樓麵價212353元/㎡，精裝新房限價36000元/㎡）和棠源美宸里（樓麵價20337元/㎡，精裝新房限價34000元/㎡）。

在「雙限」放開的四區中，關注度最高的要數錢塘區下沙金沙湖板塊，本次出讓的下沙中心區單元JS0405-25、35地塊正是在金沙湖板塊。

下沙中心區單元JS0405-25、35地塊區位圖

塊地理位置較優，無縫對接高沙站B出口，可以稱之為地鐵高山站TOD。周邊有區域內雙IP級商業配套——東側為吾角天街，斜對角為金沙印象城，家門口就能滿足日常購物、吃喝玩樂等需求。

值得一提的是，龍湖金沙湖地塊曾在第8批次土拍前一天（7月17日）因故終止出讓。再次掛牌出讓，最先成交，由龍湖經1輪報價，以265287萬元底價競得，樓麵價17023元/㎡。

地塊出讓面積62334㎡，容積率2.5，建築面積155835㎡。該地塊為商住地，分為兩個子地塊。其中，JS0405-25地塊為住宅用地，用地面積26700㎡，建築面積66750㎡。

JS0405-35地塊為住宅兼容商業商務地塊，用地面積35634㎡，建築面積89085㎡。商業商務部分須集中布置於地塊東面（如下圖），地上建築面積不少於20000㎡,其中須設置酒店1處，地上建築面積不少於12000㎡；集中式地下商業建築面積不少於7000㎡。商業商務部分（含地下）全部由受讓人自持，自持年限不少於40年，自持年限內不得分割、不得轉讓。

綠城連斬4宗宅地

布局石橋、未科、雲城、勾莊

本場土拍中，綠城可以說是「殺瘋了」，接連拿下4宗宅地，且3宗溢價成交。

拱墅區本次出讓的另一宗宅地石橋單元XC0804-R21-20地塊熱度也不低，上午經過44輪報價，由綠城以101614萬元總價競得，樓麵價18537.29元/㎡，溢價率26.84%。

石橋單元XC0804-R21-20地塊區位圖

地塊出讓面積22840㎡，容積率2.4，建築面積54816㎡，新房限價30000元/㎡。

周邊配套上，地塊距離規劃的4號線和6號線換乘站華中南路站僅400米，一站地鐵到新天地街可換乘地鐵3號線，錢江新城、武林門等核心商圈均在10公里範圍。

板塊內暫時未有商業配套，但距離地塊3公里範圍左右有杭州新天地、中大銀泰城、龍湖天街、萬象匯、山姆等大型商業綜合體。

據了解，石橋街道以電競數娛產業為主的數字經濟發展勢頭迅猛。全省首個電競數娛小鎮落戶在此。

當然地塊缺陷也很明顯，東西兩面距離高鐵軌道400米左右，北面距離留石高架約500米，未來不可避免會受到噪音、粉塵干擾。

石橋單元此前已數年未有宅地掛牌，但地塊周邊2公里範圍內，自去年下半年以來共出讓4宗宅地，兩宗溢價成交、兩宗底價成交。

目前所建項目均已入市，分別為華發聯發悅望薈（精裝限價33200元/㎡），彼時地塊溢價率12%；交控萬科·楓宜曉廬（精裝限價34690元/㎡），地塊溢價率11.43%；保利·和著風華里（精裝限價33200元/㎡）、傑立潮正府（精裝限價35000元/㎡），兩項目地塊彼時為底價成交。

本次餘杭區共出讓3宗宅地，綠城一把包圓！

未來科技城YH090903-01號地塊經過36輪報價，由綠城以239390萬元總價競得，樓麵價17980.86元/平方米，溢價率28.44%，僅次於鐵路北宅地。

該地塊位於未科核心旁，屬於閒林街道，地塊出讓面積42947㎡，容積率3.1，建築面積133135.7㎡，新房限價參考閒林，為27200元/㎡，性價比較高。

未來科技城YH090903-01號地塊

地塊距離阿里巴巴西溪園區直線大約3.2公里，距離地鐵3號線全豐站僅500餘米，可直達西站以及市中心。周邊有華元歡樂城、西站萬象城等商業中心。

良渚新城好運街北勾陽路東地塊也較受關注，該地塊就是2個月前曾在開拍前中止出讓的勾莊好運街TOD地塊。

良渚新城好運街北勾陽路東地塊

值得注意的是，距離地塊正式競價還有1周時間，就已經有房企早早出價，掛牌報價29143萬元。

地塊經過6輪報價，由綠城以296438萬元總價競得，樓麵價13614.12元/㎡，溢價率1.72%。

地塊總體量約21.7萬方，容積率2.6。其中住宅占比近7成，共約15.2萬方；商業總體量約6.6萬方。

出讓前，地塊規劃曾有所調整——取消東側的二類住宅用地，新增商業商務兼二類住宅兼城市軌道交通兼公交場站用地，整體容積率調整至不大於2.6，建築高度不大於100米，同時擴大東側綠地公園面積。

配套上，地塊為地鐵4號線好運街地鐵站上蓋項目，1站即可直達城北萬象城（在建），周邊還有星創城綜合體（規劃中）、餘杭區良渚沈括小學等，配套較為完善。

項目周邊擁有眾多新房項目，西側一路之隔即為已售罄的運翠軒，此前開盤兩次中籤率在18%和42%，西北側的福翠里中籤率分別是14%和59%，還有翠宸里、星縵雲渚、綠城春知海棠園等盤，後期交付後周邊居住氛圍不會差。

相較餘杭區另外2宗宅地，雲城的西站新城單元YH08-0601-3號地塊熱度較低，地塊經過1輪報價，由綠城&杭州市西站樞紐開發以103993萬元底價競得，樓麵價14542.03元/㎡。

西站新城單元YH08-0601-3號地塊區位圖

地塊出讓面積20432㎡，容積率3.5，建築面積71512㎡。其中住宅建築面積（含配套公建）不大於42907.2㎡；商業商務金融（B1/B2）建築面積不小於地上總建築面積的40%（商業計容建築面積不超過商業商務金融地上可建總建築面積的10%）。

商業商務金融建築主樓應集中布置於地塊東北側，其建築高度不小於80米，不大於100米。地塊商務部分不大於44%部分可分割轉讓、可整體轉讓、可預（銷）售；其餘商務部分，不得分割轉讓、不可預（銷）售、可整體轉讓。

雲城板塊內今年8月份出讓了2宗宅地，分別為綠城雲城地塊（綠城雲誦桂月）、保利雲城項目，新房限價36100元/㎡（含裝修）與此次掛牌地塊持平。彼時溢價率分別為9.14%、0.43%。

寧圍溢價成交 富春、超山1輪游

濱湖新城終止出讓

作為今年的供地大戶，蕭山區今年已出讓20宗涉宅地。本次出讓的寧圍單元XSCQ1406-02地塊位於寧圍板塊，地塊出讓面積26171㎡，容積率3.5，建築面積91598㎡。其中商業商務建築計容面積占總建築計容面積比例不小於35%。地塊所建商品住宅精裝限價34000元/㎡。

寧圍單元XSCQ1406-02地塊區位圖

地塊經過12輪報價，由偉星以125268.9萬元總價競得，樓麵價13675.94元/㎡，溢價率9.63%。

周邊配套上，周邊有萬向醫院，寧圍初級中學、寧圍市民公園、寧圍街道社區衛生中心等社區配套。但地塊周邊暫未有地鐵、商業配套，預計未來地緣性客群較多。好在寧圍板塊毗鄰錢江世紀城，未來可承接奧體、錢江世紀城、亞運村需求外溢。

臨平區超山板塊已斷供多年，終於迎來新供應。本次推出的凌寒街以南蓮花港路以西地塊位於綠城雲棲燕廬西側，百聯奧特萊斯廣場北側、吳昌碩實驗學校南側。

凌寒街以南蓮花港路以西地塊區位圖

地塊出讓面積48015㎡，建築面積67221㎡，容積率1.4，可打造疊墅、排屋等低密產品。

該地塊經過1輪報價，由杭州臨平新農村建設有限公司以59155萬元底價競得，樓麵價8800元/㎡。

富陽區出讓的富春92-2-A號地塊位於富春板塊，地塊出讓面積12888㎡，建築面積15465.6㎡，容積率1.2，未來可以打造成疊墅、合院等產品。

富春92-2-A號地塊區位圖

地塊距離地鐵六號線（杭富線）桂花西路站不到1公里，周邊有富春五小、富春中學等教育配套。

與超山宅地一樣，該地塊在本場土拍中也是「1輪游」，由富陽金騰房地產以14075萬元底價競得，樓麵價9100.61元/㎡。

臨安區本次推出的濱湖新城重點地段LA0611-02地塊位於綠城曼陀花園西側、青山湖南側，有著不錯的湖景視野。

濱湖新城重點地段LA0611-02地塊區位圖

地塊出讓面積114020㎡，容積率1.3，建築面積152787㎡。為商住地，其中，住宅計容面積不大於65676㎡。根據規劃，地塊內住宅建築須按四層雙疊式排屋及三層以下排屋設計。

遺憾的是，開拍前一天，該地塊就發文終止出讓。

今年最後一個月，杭州共有2場土拍。接下來，杭州2023年最後一場土拍將於12月28日進行，屆時將出讓6宗宅地，延續本場土拍規則。