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本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：近年來，各種名為「改造」的項目在全國各地蓬勃開展，老百姓常能遇到的包括但不限於大名鼎鼎的棚戶區改造、舊城改造、舊村改造，以及剛剛開始啟動的城鎮老舊小區改造。這麼多「改造」，背後究竟有何名堂呢？本文，在明律師試圖以簡單易懂的4句話為大家弄清這些概念，讓大家不再犯迷糊，也不那麼容易吃虧上當。
從嚴格意義上講，徵收、拆遷，這都是法律概念，由法律、行政法規甚至《憲法》予以明文規定。但各類「改造」項目則更突出政策性，系特定發展階段下的民生工程與發展工程。故其從本質特徵上與徵收項目有所區別。
有的當事人習慣於抱著法律書主張自己的權利，能這樣做固然不錯，但事情的確沒有那麼簡單。譬如對於非徵收項目的上述各類改造項目而言，《國有土地上房屋徵收與補償條例》是不適用的。那上面的很多賦予被徵收人的法定權利，看上去很美，你卻可能一個也用不上。
基於此，老百姓首先要全面收集涉案項目的公開材料，尤其是認真研讀其發放的製作精美的「補償安置手冊」。項目是否合法，是哪類項目，補償安置條件是否公平合理，你能採取哪些行之有效的維權方式……所有這些的答案，都可以從手冊、方案中找尋到蛛絲馬跡。
很多當事人喜歡諮詢律師：棚戶區改造項目的定義到底是什麼？棚改和舊改有何區別？
坦率講，這類問題是無解的。
棚戶區改造的絕大多數定義都是描述性定義，不具有明確的排他性。最高人民法院的裁判文書中曾明確指出，即使是針對散建於「棚戶區」內的相對較新的房屋，也可以以棚改項目的名義對其實施徵收，只需在計算補償數額時予以區分。
根據在明律師代理此類案件的經驗來看，「棚戶區」的概念範圍非常寬泛——可以在城市中，也可以在農村集體土地上；可以針對幾十年房齡的老樓甚至危樓，也可以針對2002年才建成的聯排別墅房屋……
同理，舊城改造主要針對的是城市老舊房屋，舊村改造則針對的是農村集體土地上房屋。除去這些字面上的區別，其他的都是不好說的，只能具體去看涉案項目的補償安置方案去「照方抓藥」。
這個道理非常淺顯易懂。無論是前述哪一類改造項目，其實現方式都不是唯一的，尤其不能理解為「逢改必拆」。
剛剛啟動的城鎮老舊小區改造，突出的就是對老舊小區水、電、氣、熱、網絡等基礎設施的升級改造，順帶解決停車位、無障礙設施、電梯等老大難問題。那麼這類改造項目就是不需要搬遷拆房的。
某種意義上講，大拆大建是不為政策所鼓勵的。只是因為這背後騰出土地後會產生巨大的利潤，才會令很多地方對此趨之若鶩。
其一，涉案項目是否具有強制性。如果是規範的徵收類棚改、舊改，則具有強制性，不搬不行。老百姓需要把重點放在圍繞590號令或者《土地管理法》及各地方的農村房屋拆遷規定依法維權上來。
如果涉案項目是當事人可以自由選擇是否參與的，那麼就需要我們充分了解項目的補償安置條件及未參與的後果。審慎決策是否參與。
其二，涉案項目本身是否屬於商業開發。徵收項目必須是為了公共利益才能開展，但「改造」類項目可是不一定。實踐中很多地方的改造項目都突出「市場參與」特徵，有的乾脆就是一些房地產開發公司作為拆遷人來與老百姓協商談判、簽訂補償安置協議。
對於這類項目，維權需要涉及很多民事糾紛處置的技能，補償利益訴求的設定也可以區別於因公共利益開展的項目。說白了，我們完全有理由為了自己的房屋多去向開發商要些補償。
其三，無論哪類項目，維權一定要趁早，操作一定要專業。這一點在明律師不展開了，只需要大家牢牢記住並將其付諸實踐行動。
很多時候，大家都是等到房屋被拆、土地被占甚至協議已簽才想起來後悔，此時就有個詞兒叫「悔之晚矣」了。
在明律師最後想提示大家的是，改造類項目種類繁多，方案各不相同，故沒有包打天下、包治百病的良方。遇事重視但不慌亂，及時諮詢專業徵收維權律師的意見，平時適度儲備相應的法律常識，到了關鍵時刻自然會為您的依法維權提供助力。
本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！
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