最近兩份數據引起了人們的熱議，一個是結婚率，另一個是離婚率。

根據民政部發布的2018年《社會服務發展統計公報》，結婚率已經連續六年下跌，離婚率則是連續15年上漲，2017年已經升至3.2‰。

一邊在創新高，另一邊卻創出新低，鮮明的對比背後，是年輕人日益恐婚、恐育的心理，是生育率持續下降的現實。

根據中國人口與發展研究中心副主任賀丹在2018年的調查，中國育齡婦女不打算再生育的前3位原因，依次是「經濟負擔重」、「年齡太大」、「沒人帶孩子」。

所謂的「經濟負擔重」，換個詞來形容，那就是「房價高」。

民生證券宏觀分析師解運亮9月23日發文指出，對生育率、房價指數、女性勞動參與率、女性與男性實際工資年度序列展開協整分析，得出一個結論：房價指數平均上漲1%，總和生育率將顯著下降0.45%。

很明顯，房價越高，樓市體量越大，房產在財產、生活、工作中所占的比例越高，生孩子的家庭就越少。

要知道，截止去年末，我們的房地產成交額已經達到了15萬億的規模。

15萬億的樓市，與創新低的結婚率、創出新高的離婚率、持續下降的生育率，就這樣聯繫起來了。

然而，「成也人口、敗也人口」，房地產終究是靠人的需求才能推動的市場，沒有了婚房、學區房的需求，房價上漲的基礎自然會被動搖。

比如，現在的4000萬光棍群體。

中泰證券宏觀分析師梁中華指出，根據國家統計局2015年的抽樣調查數據測算，2015年全國15歲以上的未婚男性比未婚女性多4000萬人，其中農村地區更為嚴重，占到了3000多萬。

事實上，4000萬也是往少說了，如果考慮到婚姻市場匹配、獨身主義等等因素，實際最終的單身數量可能遠遠不止4000萬。

《中國統計年鑑2017》顯示，根據抽樣比進行折算，2016年未婚人口總數為2.18億(男1.29億，女0.89億)，離婚人口總數為2199.28萬人(男1244.32萬，女954.96萬)，我國單身人口總數已達2.40億。

光棍統計的是被動單身的未婚男性，而單身人口則囊括了所有不願結婚的年輕人。

對這些找不到對象、結不成婚或者不想結婚的人來說，他們有多大的動力去買房？

再比如，2.5億老人也在「冷眼旁觀」。

國家統計局數據顯示，截止2018年末，我國60周歲及以上的老年人口約2.5億，占總人口的17.9%。

乍一看，這個比例似乎並不算高，只是增長的速度有些超乎預期，老年人口在2013年突破2億，占比僅14.9%，短短四年之後的2017年，就達到了2.4億人，占比突破17%，1年之後，又增加了1000萬人。

最近還看到了一份數據，我們的人均壽命已經達到了77歲，老齡化加速的同時，因為科技、醫療條件的飛速進步，老年人口增加的加速度必然越來越快。

問題的關鍵就在這裡：對獨居的老人來說，房子重要還是健康重要？對八個老人，四個父母，一對年輕人的家庭來說，養老顯然是比買房更優先的問題。

毫無疑問，4000萬光棍和2.5億老人會從樓市中「抽身而退」，需求降低後，房地產的擴張就無從談起。

好比是打鐵時已經燒通紅的鐵塊，放入水中冷卻之後，才能提高「硬度」，15萬億的樓市，正在複製這個過程，逐漸「冷卻」。

從長遠角度看，這未嘗不是好事。

第一，有利於置業觀念回歸理性。

當樓市由勞動力人口推動的時候，商品房市場化全面鋪開，居住方式迎來巨大轉變，人們不再依賴單位福利分房，不再屈居於老破小、家屬院、自建房之中，雖然房價上漲的大幕由此拉開，但投機成分並不濃，滿足居住需求是第一要務，城鎮化的起點也是從此時開始。

但是，擴張過於迅速的後果，是樓市「變味」了，高槓桿投機者比比皆是，低首付、零首付購房方式層出不窮，大家都把房子當成投機品對待。

只有老人、光棍大批量出現後，人們才能意識到，對於房子的過度追逐是一場「幻夢」，房產能夠給我們提供的只是一個安居之所，並沒有保值增值的屬性。

第二，有利於樓市走向平穩。

我們不妨回顧一下過去十年樓市的「周期效應」。

從2008年後，房地產共有3次周期性的變動，分別為2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今，每次大概持續3年左右時間。

這個時期，調控政策是地產周期變化的重要因素，房價的波動也呈現「普漲普跌」、「大起大落」的狀態。

假如老人和光棍增多，所謂的「周期」自然會消退，需求端沒人炒作，房價就會走向平穩。

第三，剛需族購房者會有更多機會。

為什麼剛需一族總是對樓市頗有怨氣？因為「過了這村沒了這店」，工作和做生意賺錢的速度，遠遠趕不上房產升值的速度，有房一族可以靠買房實現階層躍升，因為猶豫、沒錢、觀望錯過機會的人們，卻只能無奈嘆氣。

隨著調控更加深入、棚改退潮效應顯現，老齡化、生育率、結婚率都會讓投機情緒退潮，表現平穩的樓市，尤其是三四線地區，大量高性價比的新房、二手房會出現，猶豫不定的剛需們，有更多機會挑選房源。