你家在城市老舊小區嗎？
因為缺乏有效管理
小區管網老化、停車位不足，
多層建築缺少電梯和無障礙設施
……
據統計，
市區老舊小區中無物業樓幢占93.59%
好消息來了！
三明將對市區物業缺失小區規範化管理
方案日前公布。
這些你關注的問題
小編幫你整理了。
12個小區作為試點
市城管局確定了12個小區作為試點。
梅列 | 三元 |
紅岩新村 | 東霞新村小區 |
東安小區 | 白沙雙輪化機小區 |
丹蓉新村（一期） | 泰元花園 |
群英一村 | 福維小區 |
五四新村40至45幢小區 | 省安紅印山基地小區 |
| 玫瑰新村41幢51幢小區 | 公路新村小區 |
管理模式
物業缺失小區應在市、區物業主管部門指導下，由街道組織、指導業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，由業主選擇小區管理模式；對於尚未成立業主大會，所在社區可代行小區業委會部分職責。物業費由所在社區（居委會）根據法律規定或委託授權統一收取，業委會產生後，由業委會監督，所在街道指導管理。
物業缺失小區可根據實際情況選擇管理模式，主要有以下三種：
（一）專業物業企業管理
專業物業企業管理是指由物業服務企業對小區實行市場化、社會化、專業化的物業管理。
小區業委會根據業主大會決議選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，並實施管理。未成立業委會的小區，可由業主大會委託社區代行業委會職責與物業企業簽訂合同。期滿後，由社區組織業主大會決定是否續聘該物業企業。如續聘，由社區與其簽訂服務合同。
專業物業企業管理的服務內容與標準，參照《三明市物業服務收費實施辦法（試行）》、《三明市普通住宅前期物業服務等級標準（試行）》和《三明市區平台住宅前期物業服務等級指導性收費標準（試行）》等有關文件規定執行，也可按物業服務合同約定執行。物業服務合同須到小區所在的區、街道業務主管部門同時備案。
（二）業主自管
業主自管是指小區業主自籌資金，制定《管理規約》自行管理，通過協商自主決定本小區範圍內的公共物業管理事項。
業主自管服務內容及收費標準參照准物業服務標準，根據小區實際制定。具體可通過服務外包或自聘人員負責小區日常物業服務。社區須與自管人員簽訂自管責任目標，責任目標書須在社區備案，並由社區向街道准物業服務中心報備。
（三）准物業服務中心管理
准物業管理是指街道准物業服務中心對尚未實行專業物業企業管理或業主自管的物業缺失小區進行統籌安排，給予一定保障的基本物業服務。准物業服務要實現「四有」目標，即：有基本的衛生保潔、綠化養護、安全防範及特定項目公共維修服務。
准物業服務中心根據物業缺失小區實際情況，因地制宜採取購買服務、業務外包、合作或自聘人員等方式進行服務。准物業收費參照《三明市區平台住宅前期物業服務等級指導性收費標準（試行）》中四級服務標準。
收費標準
收費推行市場運作，根據「誰受益，誰付費；多受益，多付費」原則，按照《三明市物業服務收費實施辦法（試行）》、《三明市普通住宅前期物業服務等級標準（試行）》和《三明市區平台住宅前期物業服務等級指導性收費標準（試行）》相關規定，由業主大會表決通過物業管理服務方案及物業費收費標準。
實行小區規劃紅線內停車收費，補充小區管理經費。由街道指導社區實行小區內停車收費，所收費用納入小區管理補充經費。小區內的商業網點，按商業標準收取物業費，也納入小區管理補充經費。
成立物業管理中心和准物業服務中心
市、區物業主管部門成立物業管理中心，統籌管理市區各小區（含物業管理小區和物業缺失小區）管理工作。物業管理中心配備具有物業專業知識和管理經驗的人員，積極發揮管理及服務職能，統籌協調市區內各物業管理小區和物業缺失小區規範化管理工作。市區各街道成立准物業服務中心，統籌協調轄區內物業缺失小區規範化管理工作。街道准物業服務中心按需配備專職服務管理人員，人員可由街道調配或聘請專人負責。
建立以獎代補制度
市、區財政各安排500萬元資金，總計1000萬元，作為2019年至2021年物業缺失小區規範化管理工作專項經費，其中市級500萬元從創城專項資金列支。採取以獎代補形式，對完成物業缺失小區業主委員會組建並完善物業管理工作的街道、社區，按100 元/戶的標準，以小區為單位進行獎補，經費專項用於與本項工作相關的基礎設施提升改造等方面，具體資金髮放及獎勵辦法由兩區政府制定，市裡將根據實際進度每半年撥付專項資金。
有專業人員管理，
小區的居住條件將得到改善
生活品質大大提升！
一起期待吧！
詳細方案來了
三明市區物業缺失小區規範化管理實施方案
為探索物業缺失小區管理新模式、新辦法，建立長效機制，提升物業管理水平，鞏固深化文明創建成果，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，根據國務院《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》，結合我市實際，制定本方案。
一、工作目標
以中央城市工作會議精神為指導，按照「政府引導扶持、動員群眾參與、促進業主自治、鼓勵中介組織參與市場化管理服務」的整體思路，由市、區物業行政主管部門、街道、社區共同倡導和推動小區組建業委會，並指導建立小區黨支部，實行自主管理和聘請物業服務企業管理。先試點後推廣，兩區各安排幾個試點小區，通過以點帶面，擴大物業管理覆蓋面。按照「條塊結合、以塊為主、屬地管理」的原則，逐步建立市、區、街、社區四級物業管理協調體系。實現政府扶持鼓勵和物業缺失小區業主自覺繳費、自我管理、自我服務、自我發展的良性互動，形成社會協同、管理多元的物業缺失小區規範化管理機制，全面提升市區人居環境。
二、管理模式
物業缺失小區應在市、區物業主管部門指導下，由街道組織、指導業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，由業主選擇小區管理模式；對於尚未成立業主大會，所在社區可代行小區業委會部分職責。物業費由所在社區（居委會）根據法律規定或委託授權統一收取，業委會產生後，由業委會監督，所在街道指導管理。物業缺失小區可根據實際情況選擇管理模式，主要有以下三種：
（一）專業物業企業管理
專業物業企業管理是指由物業服務企業對小區實行市場化、社會化、專業化的物業管理。
小區業委會根據業主大會決議選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，並實施管理。未成立業委會的小區，可由業主大會委託社區代行業委會職責與物業企業簽訂合同。期滿後，由社區組織業主大會決定是否續聘該物業企業。如續聘，由社區與其簽訂服務合同。
專業物業企業管理的服務內容與標準，參照《三明市物業服務收費實施辦法（試行）》、《三明市普通住宅前期物業服務等級標準（試行）》和《三明市區平台住宅前期物業服務等級指導性收費標準（試行）》等有關文件規定執行，也可按物業服務合同約定執行。物業服務合同須到小區所在的區、街道業務主管部門同時備案。
（二）業主自管
業主自管是指小區業主自籌資金，制定《管理規約》自行管理，通過協商自主決定本小區範圍內的公共物業管理事項。
業主自管服務內容及收費標準參照准物業服務標準，根據小區實際制定。具體可通過服務外包或自聘人員負責小區日常物業服務。社區須與自管人員簽訂自管責任目標，責任目標書須在社區備案，並由社區向街道准物業服務中心報備。
（三）准物業服務中心管理
准物業管理是指街道准物業服務中心對尚未實行專業物業企業管理或業主自管的物業缺失小區進行統籌安排，給予一定保障的基本物業服務。准物業服務要實現「四有」目標，即：有基本的衛生保潔、綠化養護、安全防範及特定項目公共維修服務。
准物業服務中心根據物業缺失小區實際情況，因地制宜採取購買服務、業務外包、合作或自聘人員等方式進行服務。准物業收費參照《三明市區平台住宅前期物業服務等級指導性收費標準（試行）》中四級服務標準。
三、工作步驟
（一）動員宣傳培訓階段（2019年8月20日—9月10日）
由市城管局，梅列、三元區政府牽頭，各街道辦事處具體組織實施，廣泛開展市區各社區（居委會）物業管理法律、法規、政策以及業主委員會等物業管理機構組建等相關業務知識培訓和宣傳動員工作。
（二）住宅小區摸底建檔階段（2019年8月20日—8月31日）
由梅列、三元區政府牽頭，各街道辦事處按照屬地原則具體組織實施，對轄區內住宅小區基本情況進行摸底調查，並按物業管理所處狀態等進行分類建檔，報區物業主管部門統一匯總後報市城管局。
（三）確立物業缺失小區物業推進試點階段（2019年9月1日—9月10日）
兩區在調查摸底的基礎上，各選擇5個物業缺失小區，作為試點小區，於2019年9月10日前報市城管局。
（四）開展物業推進試點小區基礎設施改造階段（2019 年9月11日—11月20日）
基礎設施改造包含疏通或改造雨污水管網；整修路面；改造公共照明設施；完善環衛設施；整治完善停車設施；規範提升電動自行車充電設施；修繕小區圍牆、大門，拆除小區內的圍牆和柴火房；完善小區安防監控設施；改造提升小區綠化；完善小區信報箱和公告欄；建設集中通訊等弱電管線；同步推進供水、供電、供氣等市政配套設施建設和改造等。通過以完善基礎設施、整治完善停車設施、提升環境質量、改造安防設施等為主要內容的改造，達到小區「溝通、路平、燈亮、安全、有序」公共配套設施基本完善的目標。
（五）成立物業推進試點小區黨組織階段（2019 年9月11日—10月31日）
由試點小區所在區組織部牽頭，區物業主管部門、街道、社區（居委會）等單位配合，成立小區「兼合式」黨組織。構建街道、社區（居委會）指導小區黨組織，基層黨組織引領小區業主委員會，業主監督委員會、物業服務機構等多方參與、共同治理的小區物業管理體系。形成黨領導下的政府治理與社會調節、居民自治的良性互動格局。依法依規優先推選黨組織工作小組成員擔任業主委員會委員，提高業主委員會黨員比例。鼓勵小區黨組織委員與業主委員會成員雙向交叉任職。
（六）組建業主委員會及選聘物業服務企業階段（2019 年9月11日—12月31日）
由物業推進試點小區所在地街道牽頭，社區（居委會）、小區黨組織、各物業管理缺失住宅小區原產權單位配合，發揮社區（居委會）、小區黨組織主導作用，以社區（居委會）人員為主要力量，物業管理缺失住宅小區原產權單位指派專人協助並階段性服從社區（居委會）的工作安排，開展物業管理缺失住宅小區業主委員會組建工作。具體步驟如下：
1.成立業主大會籌備組。由街道或社區（居委會）幹部任籌備組組長（涉及公建房住宅小區的，原產權單位指派專人任副組長），在社區（居委會）、小區黨組織的領導下，根據小區規模由黨組織推薦和業主自薦確立籌備組成員，進行公示無異議後，完成業主大會籌備組成立工作。
2.產生業主委員會成員候選人。由業主大會籌備組負責，30日內完成業主委員會成員的推薦、自薦工作，鼓勵黨員幹部帶頭參選。小區業主委員會由5人以上單數組成，具體人數由籌備組按該物業管理區域內總戶數的一定比例確定，候補委員人數按照委員人數的40%設置。鼓勵小區黨組織成員成為業主委員會成員候選人。
3.召開業主大會和選舉業主委員會。由業主大會籌備組負責，在籌備組成立60日內組織召開業主大會，進行投票選舉產生業主委員會，表決通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會章程》和小區管理模式及收費標準，並持相關材料向區物業主管部門申請備案。
4.根據確定的管理模式聘請物業服務企業或者開展准物業管理等。
達不到業委會成立條件的小區，可組建小區業主自管委員會，開展自管服務或者聘請街道准物業服務中心管理。小區業主自管委員會應由產權單位（保障房）、社區和居住人代表共同組成，並需向兩區物業主管部門申請批覆。申請人需提交以下材料：1．申請成立業主自管委員會報告；2．業主自管委員會成員花名冊；3．經向業主或居住人公示無異議的《小區管理章程》《小區管理規約》。以上材料均需由社區居委會、街道辦事處審核提出意見。
（七）市區推廣階段（2020 年1月1日—2021年12月31日）
在試點小區推廣取得階段性成果的基礎上，以點帶面，利用兩年時間，在市區所有物業缺失小區推廣，逐步建立市、區、街、社區四級物業管理協調體系。
四、工作措施
（一）實施分類管理
對於建築規模較大（200 戶及以上或 2 萬平方米及以上 的住宅小區），相對封閉且公用設施設備較完善、物業管理條件較好的的小區，引導住戶聘請專業物業公司進行管理；對於建築規模較小（200戶以下或2萬平方米以下的住宅小區），無封閉且公用設施設備簡單的小區或樓宇，可由業主委員會聘請街道准物業服務中心管理或者自管管理；居住和辦公無法分離的建築，物業管理也應實行業主自治管理，由業主大會決定物業管理模式，住戶和單位按產權面積比例分攤物業服務費（小區建築面積大於10萬平方米或年物業服務費超過100萬元的物業服務小區，須採用公開招標的方式選聘物業服務企業）。
（二）推行市場運作
根據「誰受益，誰付費；多受益，多付費」原則，按照《三明市物業服務收費實施辦法（試行）》、《三明市普通住宅前期物業服務等級標準（試行）》和《三明市區平台住宅前期物業服務等級指導性收費標準（試行）》相關規定，由業主大會表決通過物業管理服務方案及物業費收費標準。
（三）鼓勵黨員參與
物業缺失小區產權單位屬文明單位的，應主動完成物業缺失小區物業規範化管理工作。黨員幹部應積極參與小區管理及業主委員會、業主監督管理委員會成員競選工作。將黨員、幹部參與小區管理的情況與黨員進社區服務工作相結合，由社區、小區黨組織對其工作表現進行評價並上報所在街道黨工委，由街道黨工委統一上報市物業缺失小區規範化管理領導小組辦公室，再由其通報各有關單位黨組織；各單位二次績效考核應適當考慮本單位黨員、幹部參與小區管理的情況。各街道、社區可制定正向激勵措施，鼓勵退休黨員幹部積極參與小區管理工作。
五、職責分工
（一）梅列、三元區委、區政府：作為轄區內物業缺失小區物業規範化管理工作的實施主體，負責綜合協調、組織物業管理相關部門、街道及社區做好物業管理工作，建立物業缺失小區長效管理機制。
（二）市財政局：負責物業缺失小區規範化管理涉及的財政資金安排。
（三）市、區委文明辦：負責將「物業缺失小區規範化管理」工作納入文明單位動態考評內容。
（四）市、區物業主管部門：負責指導、監督市區物業管理工作。摸清住宅小區業主委員會、業主監督委員會、物業管理情況底數。開展業務培訓，指導街道、社區依法依規開展業主大會籌備組組建、召開業主大會、選舉業主委員會等工作，指導物業服務定價。
（五）市、區國資監管機構：結合國有企業職工家屬區「三供一業」分離移交工作， 配合屬地街道、社區完成國有企業物業缺失小區業主委員會組建、公共基礎設施改造、環境整治以及物業移交各項工作。
（六）涉及公有房產住宅小區的原產權單位：按照「誰家孩子誰抱走」原則，指定分管領導和專職工作人員配合屬地街道、社區完成物業缺失小區業主委員會組建、公共基礎設施改造、環境整治以及物業移交各項工作。
六、工作要求
（一）加強組織領導。成立三明市物業缺失小區規範化管理工作領導小組，組長由市政府副市長林俊德擔任，副組長由市城管局局長周慶裕、梅列區政府區長張昌平、三元區政府區長廖衛國擔任，成員包括市委文明辦、市財政局、住建局、國資委主要領導。領導小組下設辦公室（簡稱物管辦），掛靠市城管局，辦公室主任由市城管局何光桂副局長擔任，負責指導、考核市區物業缺失小區規範化管理工作。兩區對口成立物業缺失小區規範化管理工作領導小組，辦公室掛靠區物業主管部門。
（二）成立物業管理中心和准物業服務中心。市、區物業主管部門成立物業管理中心，統籌管理市區各小區（含物業管理小區和物業缺失小區）管理工作。物業管理中心配備具有物業專業知識和管理經驗的人員，積極發揮管理及服務職能，統籌協調市區內各物業管理小區和物業缺失小區規範化管理工作。市區各街道成立准物業服務中心，統籌協調轄區內物業缺失小區規範化管理工作。街道准物業服務中心按需配備專職服務管理人員，人員可由街道調配或聘請專人負責。
（三）建立以獎代補制度。市、區財政各安排500萬元資金，總計1000萬元，作為2019年至2021年物業缺失小區規範化管理工作專項經費，其中市級500萬元從創城專項資金列支。採取以獎代補形式，對完成物業缺失小區業主委員會組建並完善物業管理工作的街道、社區，按100 元/戶的標準，以小區為單位進行獎補，經費專項用於與本項工作相關的基礎設施提升改造等方面，具體資金髮放及獎勵辦法由兩區政府制定，市裡將根據實際進度每半年撥付專項資金。
（四）實行小區規劃紅線內停車收費，補充小區管理經費。由街道指導社區實行小區內停車收費，所收費用納入小區管理補充經費。小區內的商業網點，按商業標準收取物業費，也納入小區管理補充經費。
（五）建立健全物業缺失小區管理聯席會議制度。由所在街道牽頭，每月至少組織區住建、城管等有關部門、社區居委會、小區黨組織、業委會、物業公司召開一次聯席會，集中解決群眾反映強烈、影響物業缺失小區規範化管理的違法建設、破牆開店、占地毀綠等問題，形成管理合力。區物管辦每月定期召開一次工作協調會，協調解決規範化管理中遇到的問題。
（六）建立督查通報和追責制度。各街道於每月底前將本月工作進展情況報送至兩區物管辦，兩區物管辦匯總後報市物管辦；市物管辦牽頭，兩區物管辦配合，每月開展專項督查，對工作進展緩慢、推諉扯皮的單位進行通報批評，並抄送市委、市政府。同時，市城管局或梅列、三元區政府對工作未按序時進度推進的街道及相關單位主要領導進行約談，對約談後工作仍未進展的，酌情扣發其文明單位獎勵或績效。
來源：三明市融媒體中心、三明市城市管理局
新媒體編輯：黃磊