作者 | 雨禾 編輯丨周偉

來源丨 地產資管網（ID:thefutureX）

2019年餘額已見底。

過去的一年裡，中國的房地產市場整體環境依然偏冷。在「房住不炒」政策大方向的指導下，資金定向監管全年保持從緊態勢。今年，房地產行業集中度加速提升，「越大越強、強者恆強」的競爭法則已成共識。

據統計，今年全國房地產市場政策調控了575次，遠超去年全年的450次。房地產調控政策在無數輪預期中並沒有出現明顯放鬆，相反在以融資規範為主的房地產金融方面進行了強調和收緊。刺激手段被「收繳」，好在「一城一策」緩解了部分壓力，地方因城、因區、因勢施策保證了房地產市場的相對穩定。

與此同時，房地產行業似乎正逐步進入新常態的通道，行業未來將面臨長時間的緩慢回調過程，但大環境「寒冷」猶在。

1 政策：調控政策收緊，資金定向監管從嚴

整體來看，2019年房地產調控政策保持著高度的穩定和連續，「房住不炒」仍是房地產調控的核心定位和堅守底線。在這樣的基本底線下，「因城施策」的調控手段賦予地方政府調控主動權，體現出調控的精準性和靈活性。

在具體執行層面，「穩地價、穩房價、穩預期」的目標一以貫之，確保房地產市場平穩健康發展。在政策上，緊盯房地產金融風險，房地產行業資金定向監管全年保持從緊態勢。

金融政策收緊是調控核心

2019 年全年，中央層面針對房地產市場調控明確表態或出台相關政策的次數在 48 次左右（2017年為 9 次，2018 年為 33 次），較前兩年有所增加。而從政策出台的部門來看，央行達到16 次，銀保監會在 8 次左右，兩大金融部門政策出台或表態的次數占比接近總數的五成。可見，金融政策收緊是全年房地產市場調控的核心。

7月30日政治局會議上首提「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，指出要正視房地產和經濟之間的關係，一定程度上為近期房地產市場調控定調，擊破了市場上時起彼伏的調控放鬆論調。

同時，監管層格外重視房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監測，綜合運用各種工具對房地產融資進行逆周期調節。自5月17日「23號文」發布以來，先後對銀行信貸（開發貸和個人住房貸款）、信託、海外債、債券及ABS等融資渠道進行規範和強調，覆蓋房企主要融資渠道。

2019年監管層也格外注重對預期的把控，對於市場存在的各類「噪音」及時發聲回應，把握輿論上的主動權。

地方因城、因區、因勢施策保持房地產市場穩定

據統計，2016至2019年12月初，累計超過128個地級以上城市（出台約610項）和69個縣市（出台約 69項）出台緊縮政策。2016、2017、2018、2019年各地緊縮性政策數量分別出台74項、245項、185 項、107項，從月均政策出台數量看整體以下降為主。

（圖片來源：中指研究院）

整體來看，雖然2019年地方房地產市場調控仍然偏緊，但各城市間、城市內部各板塊之間的政策分化更加明顯。

2 融資：增速放緩、融資分化，增量控制成監管目標

房地產行業是典型的資金密集型行業，資金就是行業的命脈。據不完全統計，房地產行業已經形成了近50類細項的多元化融資渠道。

從大類上來看，房地產行業融資渠道可分為境內間接融資、境內直接融資、境外融資三大類。其中境內間接融資包括銀行信貸、委託貸款、信託貸款等；境內直接融資包括股權融資、信用債、資產證券化等；境外融資包括海外債、REITs等。

從2019年6月份開始，地產行業再融資業務幾乎全面收緊，無論是信貸、境外債還是非標融資等。

（圖表來源：恆大研究院，工行投行研究中心）

（圖片來源：前瞻產業研究院）

2019年7月6日，中國銀保監會針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示；

2019年7月10日，中國銀保監會針對部分房地產貸款較多，增速較快的銀行進行窗口指導，要求控制房地產貸款額度；

2019年7月12日，國家發改委發布《關於房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，提出房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

受此影響，2019年下半年，房地產企業發債規模持續下滑，2019年10月，房企發債規模為225億元，環比下降51%；房地產資金信託餘額也出現多年來的首次下滑，2019年第三季度，房地產資金信託餘額為27812億元，環比下降5%。

2019年1-10月，房地產開發投資到位資金合計14.52萬億元，同比增長7.0%，增速比去年同期降低0.7個百分點。

（圖片來源：前瞻產業研究院）

與此同時，房企融資分化加劇，中小型房企更難融資且融資成本提高，而大中型房企仍有較多的方式補充資金。

根據中指研究院數據顯示，2019年前三季度A股上市公司中，營業收入在100億以上、50-100億、30-50億、30億以下陣營的財務費用率分別為3.8%、5.3%、6.5%、7.7%，同比分別減少0.2、增加0.3、增加2.2、增加2.5個百分點，房企融資難度分化明顯。

3 企業：資金承壓，積極推盤強化回款

2019年1-11月，品牌房企精準把握市場機遇，聚焦主流需求，整體銷售業績繼續保持增長，大型房企銷售業績增速高於全國平均水平，銷售金額有望再創新高，強者恆強態勢延續。

企業拿地節奏放緩，品牌房企拿地金額占同期銷售金額的比重不足三成，明顯低於去年同期水平。企業更加適應行業調控政策變化，順勢而為、積極推盤、狠抓回款促進自身規模穩步增長。

一線房企業績完成率超九成

（數據來源：CREIS 中指數據）

2019年1-11月，房企銷售額穩步增長，銷售額破千億企業增至27家。具體來看，碧桂園、恆大、萬科等11家企業銷售額超2000億，其中 7家企業超三千億。招商、陽光城等16家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500-1000 億、100-500 億的企業分別為32家、41家，銷售額均值分別為743.5億元、312.6億元。

拿地規模收縮，聚焦二線城市

（數據來源：CREIS 中指數據）

土地投資趨於理性，企業拿地銷售比繼續保持在較低水平，拿地區域逐步向基本面較好的一二線城市回歸。

2019年1-11月，20家代表企業累計拿地26735萬平方米，同比下降 5.5%；累計拿地金額13478億元，同比增長6.5%。

投資收斂，強化營銷

企業投資更加聚焦與理性，拿地區域逐步向城市基本面較好的一、二線城市回歸。多數企業緊跟市場變化，加快推盤力度、延長營銷周期，以促進項目去化、增加回款。2019年各大房企順應市場變化，普遍採取了靈活的營銷策略和穩健的投資策略確保企業規模穩步增長。

在市場調整和資金面趨緊的雙重壓力下，品牌企業準確把握市場節奏精準投資，加大營銷力度推動銷售回款，整體競爭優勢持續增強。

4 結論

2019年監管層格外重視房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監測，合規操作和增量控制是監管目標，房企各融資渠道都出現較大程度的收緊。

可以預見，2020年房地產市場調整壓力尚存，積極財政政策或比今年略緊。對於多數企業來說，明年仍需順應市場發展大勢，優化城市布局結構、升級產品與服務水平，並緊抓政策機遇擴大融資規模，防範自身資金風險，通過高質量的發展內核實現可持續的規模化發展。

處於「寒冬」中的房地產市場是否能在2020年迎來更積極穩健的市場環境，讓我們拭目以待。

參考資料：

[1]2019年中國房地產市場形勢總結報告.地產資訊與觀察

[2]十張圖了解2019年房地產融資市場現狀，房企缺錢時代來臨.前瞻產業研究院

[3]2019年中國房地產市場形勢總結報告.同策房產諮詢股份有限公司

[4]2019年中國房地產總結與展望|結構篇.克而瑞地產研究

[5]融資端宏觀審慎管理，引導行業回歸正軌.工銀投行