用5個字來形容目前的樓市：冰火兩重天。

一二線城市的限價盤，依舊火熱。

以杭州為例，10月房源登記總量為107686組，比9月49596組的登記量翻了一倍還多，10月杭州樓市平均中籤率僅為9.6%，遠低於9月的21.22%，六大紅盤締造了2個「2萬人搖」，1個「萬人搖」，4個樓盤中籤率低於5%。

還有深圳一高端樓盤，前500號搖號中籤客戶能進場選房，且選房時間不能超過2分鐘，500萬元誠意金、1508萬元入場費，500號人爭奪192戶房源。

數據顯示，該項目的備案均價13.1萬元/㎡，單價區間為10.8萬元/㎡-19.67萬元/㎡，其中，價格最高的預售價達7787.66萬元。

偏遠三四線城市的房子，依然無人問津。

有消息稱，在齊齊哈爾的所謂高端「富人」區，有的房子只要交物業費和暖氣費，就可以白住，對房主來說，為了不讓房屋長期空置，也算是沒有辦法的辦法。

最近，有個叫「李海」的網友火了，工作十年他存了5萬塊，他在黑龍江鶴崗花5萬元買了一套77平的房子，帶裝修、家電。買完防盜門、交完暖氣費他還剩下五百元。他說認識的很多人都像他一樣，在偏遠的城市買了房，有的在內蒙古，有的在大興安嶺。

筆者覺得，像杭州、深圳的搶房只是表象，像鶴崗和齊齊哈爾，才是不少城市未來的「歸宿」。

因為我們有334個地市、2851個縣區、近4000個新城區。那些高高在上的省會、新一線、特大都市，畢竟是少數。

那些無人問津的遠郊，那些到處都是高層住宅的開發區、示範區、CBD，那些學校被撤併、平時不見人的農村「土味別墅」，房子早已過剩了。

目前的住房總量是2.9億套左右，前段時間，統計局公布了一份數據，截止2018年底，我國城鎮人均住房面積已經達到了39平米，以90平米一套房來計算，大概能滿足6億多人口居住。

此外，宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房（宿舍）等其他產權的房子，大概是商品房總量的3倍。

照這個比例，商品房能夠滿足6億人居住，廣大農村和縣城的小產權房，別管是宿舍、宅基地、農家大院，還是老破小家屬院、經適房，它們能滿足18億人居住。

兩者相加，也就意味著，現在我們蓋的房子足夠24億人居住，這就是目前房地產市場的現狀。

照這種趨勢發展下去，未來10年，房子「越來越貴」還是「越來越便宜」？經濟日報明確回應了。

《經濟日報》近日指出：「房子是用來住的，不是用來炒的」這個政策定位，是經濟持續健康發展的長期要求。一段時間以來，堅持「房住不炒」，「一城一策」調控取得的初步成效來之不易。應該明確的是，越是存在下行壓力的時候，越應該保持定力，珍惜調控成果。當然，房地產市場的平穩不僅是不大漲，過快的下降也不是平穩。各地應進一步加強監測研判，必要時進行政策微調，避免大起大落。

答案很明確，長期來看，未來的房價，「平穩」將是主要方向。

10年後房子「更貴」還是「更便宜」，我們也可以從以下三個方面綜合分析。

第一，房地產融資渠道將會長期「受限」。

以今年為例，在前幾個月的樓市小陽春之後，房地產融資就開始大幅收緊，且沒有任何放鬆跡象。

5月17日，銀保監會提出重點整治房地產融資。7月3日，對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示。

7月29日，央行召開銀行業金融機構信貸結構優化座談會，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。

8月28日，多家銀行收到窗口指導，原則上開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。

一道又一道「調控」，仿佛「緊箍咒」一般，直接約束了流向房地產的融資。

樓市是一個靠真金白銀流入才能「撬動」的市場，不管是銀行貸款、信託還是購房者的高槓桿信用資金，以及公司債、資本市場等融資渠道，只要長期受限，房子就不可能「越來越貴」。

第二，人口聚集的大潮，剛剛開啟。

最近兩年，各大城市搶人的招數頻頻，石家莊實行零門檻落戶，西安進一步把門檻放寬至在校大學生，從9月份以來，南京六合、天津濱海與寶坻、海南全域、河南全省均發布了人才落戶新政。

新形勢下，城市群的較量異常重要。

一個很有趣的數據是，在2018年，東莞市區小學生數量首次超過上海，成為低線級城市「逆襲」的典型代表，深層次原因在於珠三角人口非常密集，在21個常住人口增加超過10萬人的城市中，廣東省就有5個城市入圍，分布之稠密，在全國都首屈一指。

從人口凈流入指標來看，長三角與珠三角遙遙領先，而長江中游、成渝及中原等中西部城市群，還處於人口凈流出的狀態。

經濟學家李奇霖說，人口流動的規律很簡單，天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，說的就是這個道理，現在人多的地方，10年後依然如故，這些地方的中心城區、核心商圈、優質學區，會「越來越貴」。

第三，保障房、租賃房、土地出讓機制的改變。

都說租房難，租房貴，問題的根本，是土地招拍掛制度下，大部分住宅用地都被用作銷售，少有自持物業的租賃房產出現。

究其原因，一方面是利潤微薄，開發商不願意做，另一方面是回款周期太長，沒辦法像賣房子那樣滿足高周轉的需求。

但是，最近一段時間，我們嗅出了不一樣的味道。

8月份，集體土地入市獲通過，下半年以來，9省市出台住房租賃新規，10月8日起，房貸利率掛鉤5年期LPR，15個省市發布了禁漲、限售等政策。

還有老舊小區改造持續推進，租賃試點城市不斷擴大，每一項政策，都構成了長效機制的「一部分」，未來還會不斷完善，對不少本來房子就供過於求的城市而言，意味著房子會「越來越便宜」。

針對房價的問題，董明珠也曾明確回應過。

董明珠在接受楊瀾採訪時表示，「其實現在年輕人他要結婚，要生孩子，你說他本來就想搞個科研，但是找了個對象愁死了，房子也沒有，他的精力首先就拿掉了一半，不可能用心去做科研。我會逐步做到每個工人都有一人一套房。尤其是住房問題，這不只是基本的民生，更是一種尊嚴」。

作為一位企業家，董明珠做到了讓員工們「居者有其屋」，也明確回應了高房價給製造業帶來了多大影響。

未來10年，隨著房地產融資渠道受限制，人口聚集趨勢愈加明顯，加上租賃房等因素的影響，大部分城市的房子都會「越來越便宜」，只有極少數熱點城市的核心城區，因為源源不斷的購房需求，房子才會「越來越貴」，絕大部分購房者也可以放心，未來的房地產，平穩將是唯一基調，買房也不必著急在一時半會，未來有的是機會。