轉自真叫盧俊
最懂上海的人，一定是上海人，但是對上海變化比較敏感的人，還是上海人麼。
我覺得不一定。前段時間找了一個在上海生活了20年的非上海人聊天，
他是一個理工科的男生，日常思考非常理性，但也非常直線條。在2008年之前就買夠了足夠的房產，後面十年一套房子也沒買
但是因為手裡持有物業，而且比較均衡的遍布上海的不同區域，所以他對不同地段的價值改變比較有感覺
這一次聊天，他和我說了說他眼中的上海地段價值轉移邏輯
很多我覺得挺有道理，也很有意思，雖然有點有點爭議，但是內容還是和大家分享一下
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以前上海屬於典型的環線論，越在中心的價格越貴，然後往外依次遞減。所以以前上海的價值高地就是人民廣場和陸家嘴的位置。上海以前的市中心特別小，就是內環
那麼對於郊區怎麼處理，或者說怎麼扶持郊區的經濟發展，以前有兩種模式，第一種是郊區給地
所以郊區的房子是最多的，這個模式也對，房子蓋了才有可能有人去住，然後那個地方才能熱鬧的起來
第二種是給稅收政策，知道那些企業不會在郊區辦公，但是稅收落在郊區也是挺好的，所以你看以前崇明的返稅政策是最好的，金山的返稅政策是最好的，大概就是這麼一個邏輯
整個格局就是內部靠地段，外部靠政策，所以因為內外兩種不太一樣的發展邏輯，直接導致所有的交界的地方，或者人群比較混雜的地方，整個地段價值是比較低的
比較典型的，比如曹家渡，比如上海火車站，比如嘉定的江橋，包括普陀的真如都是這樣，價格總是比周邊要低
因為人群結構複雜之後，違建就比較多，人群流動比較多，產業和商業氛圍也就比較弱
這樣的價值論斷支撐了上海2000年-2010年左右的價值錨點，我定義叫原生式發展
所有的政策都是比較撒胡椒麵式的大家都差不多，無非中心和郊區的區別，各自發展怎麼樣要看自己的能力
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後來的慢慢的我發現有幾個變化，這個變化代表著上海的發展方向，但這也上海地段價值的演變帶來了第二個標準
當然本質上這樣的發展代表著之前的模式進入了瓶頸，後面需要轉型
市中心我們先不說，因為本來地方就不大，重點看郊區的。
最近大家都在聊自貿區，自貿區的基本就是稅收低貿易強，自貿區在上海這次是第二次的落位，第一次是金橋外高橋的區域
我們可以想想為什麼以前廣撒網的返稅模式，這次在自貿區階段要具體到某一些板塊
其實背後的用意很簡單，簡單的一句話來說：有實際產業才有實際政策支持
以前那種註冊地和辦公地不在一個地方的影子公司，本質上沒有給地方經濟帶來實質性的提升，且產業的聚合性沒有發揮出來，從而導致越核心的位置越貴，城市發展不均衡
現在定向，不論是金橋還是臨港，都已經可以比較統一的按照規劃的初衷去發展，對於郊區的板塊帶動的意義要勝過之前
第二種，也是很明顯，以前人多人亂的地方是價格窪地，現在人多的地方反而成為價格高點
最典型的代表就是大虹橋。很多時候人多人雜並不是壞事，但是之前發展不好是因為對於區域內沒有合理的規劃任其自然發展，從而惡性循環
你從大虹橋的模式可以看出，規划走在人群之前，這樣的良性循環就大了很多，你看如今整個大虹橋的發展，本質上等於再造一個中心
當然火車站和上海南站已經沒有可能了，未來浦東機場還是記得期待的，特別是東站起來之後，同樣也是規划走在人群之前的樣板
而藏在這兩個政策背後的還有一個定位，很多人會忽視，叫區域自治
什麼意思，郊區發展的足夠好的地方，有能力保持相對獨立的自治權，這樣的權利下方本質上是為了更好的激發地方的經濟潛能
最直觀的感受就是浦東，且不說現在給到浦東明確的自治權了，哪怕是在以前，整個上海落戶最難的時候，浦東對於外來人口導入以及優秀人才的額扶持依然是最大的
這個片區因為外來人口而生，因此也知道什麼樣的人才對於地方會更好
其實不僅僅是浦東，松江也是如此
不知道大家有沒有感受到松江的變化，很多人眼裡已經不再屬於郊區了。佘山雖然走下高冷的神壇，但是泗涇九亭等區域的發展使得整個松江更加接地氣。
另外很重要的一點，松江應該郊區里第一個有聯動外部城市的板塊了，G60這一條高速幾乎是在松江的一己之力下推動的，而這一條科創走廊未來很有可能會影響上海的未來
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當然，可能你會說，講了那麼多還是要靠政策。但是你仔細看其實不少地方已經有類似公司運作的模式，這就是上海城市發展科學的地方
比如說兼并重組，幾乎所有的其他地方都是學的上海。最典型的就是浦東對南匯的兼并收購以及靜安對閘北的兼并收購
收購的邏輯也和上市公司重組一模一樣：有錢的和有地的合作。在一個不缺人的城市裡，有錢和有地幾乎就可以撬動下一輪的城市發展引擎
這種模式如今在上海也發展出來一個加配版，就是長三角示範區，三個地方的三個區域組合成了一個示範區
雖然沒有公開宣稱這是一次兼并收購，但是模式會很像，未來區域內的人口流動會非常的密集
第二種我叫教育資源的重組，這事更低調，但是確實真的有效，一直在執行這個政策的地方就是青浦
任何一個版塊想要轉型和升級，實踐告訴我們教育資源是繞不過去的一個關卡，古北和聯洋就是這麼過來的
正是因為看到了這樣區域，青浦這幾年是極盡全力的用土地的方式換得好的私立教育資源，青浦的人口升級以及居住氛圍的濃郁，一半的功勞要歸功於對教育資源持續性的投入。
這個價格在未來還會持續性的放大
最後關於交通呢，交通也是很重要的，但是交通真正能夠引爆的還是地鐵，嘉定11號線就曾經這麼做過。
當然現在大家可以看到再做跨城地鐵已經很難了，但是城際鐵路如今正在上海快速的發展，不論是通到太倉的嘉閔線還是通到嘉善的滬嘉線，這兩條線串聯的地方，未來也是價格引爆點
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好，說了那麼多想說什麼呢
重點就是告訴大家，如今上海的地段價值已經和過去完全不一樣了，不同區域都有不同的發展，以及不同的地方，政府管理能力強不強，政策執行程度以及重點也都不同，我們再用簡單的環線論或者因為邊上賣多少所以我們賣多少的邏輯已經完全走不通了
近郊和遠郊的發展，以前靠哪個離市中心近，現在靠不同的地方政府遠見如何，格局如何以及政策實施的力度如何
當然整體來說還是有一些規律性可以總結的，有幾個我個人的觀點和大家分享
1、上海未來就是東西發展，東邊負責對外負責出口負責產業負責老外，西邊負責對內，負責長三角，負責人群聯動，負責全中國
2、幾個郊區位置，我比較看好的地方有青浦、松江、浦東，這些都很棒，地方政府的能力很強，奉賢如果努力一把也還可以。個人覺得寶山夠嗆、金山夠嗆，嘉定一般
當然，哪怕是一個區域，內部的價值錯層也同樣存在，這個觀點也只是我個人的觀點
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那對於上海的中心區呢，文章從頭到尾都沒有聊到
對於上海的核心區當然很好，但是我希望大家明白一個現象，就是對於一線城市的更新從棚改調整為舊改，不知道各位是否明白這裡什麼含義
我的理解就是舊改也就意味著以後市中心的老破小不會拆遷了，永遠存在。而老破小存在最大的意義，就是給一個國際化大城市引入外來年輕人最後的居住跳板，這一點在上海深圳會表達的更加明顯
未來不論如何一個城市的商品房不論出租還是購買，讓異地年輕人承受的難度是越來越大了，單位城市發展公共租賃房源的同時，依然要保持在市中心足量且廉價的租賃地方。
過去10年的深圳為什麼那麼多年輕人敢去，因為深圳的城中村住在裡面真心便宜，也就真心會有奇蹟
上海會保留這樣的彈性空間，換句話來說，舊改在我眼裡就是老公房加個電梯而已。
換句話來說哦老破小會真正意義上成為不動產，流動功能也會變弱，而且土著也會陸續遷移到其他區域
這一塊的地產價值會變弱，因為不論產品還是使用者都是購買力比較弱的群體
那上海以什麼為界限，我認為就是內環，內環會更像這樣一個地方
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差不多是這樣的內容，對於很多的判斷比較直接推論也比較粗暴，但也比較乾脆的給出了一個方向。
很多時候我們對一件事情的看不懂，就是因為干擾的因素太多，我們去到每個售樓處，裡面說的關於交通商業教育配套各種都差不多
對一個地方一個城市有沒有自己的判斷比較重要
這是一個外來理工男的認知，也是他眼中的上海。不論如何希望你對一個城市也能夠有自己的判斷
以上為正文，來自盧俊