今天想聊聊買房負債這件事。

這些年，高槓桿買房的方式很流行，搞得每個購房者不鑽漏洞多貸點款，就像老實人好欺負一樣。

很多人買二手房都用「高評高貸」，抬高評估價，造成網簽的價格高，真實的成交價低，相應的首付自然也就低出不少。

新房這邊，開發商也挺配合，前些年到處都是低首付和零首付的口號，比如給購房者一筆無息借款，約定兩年內還清，購房者再出一筆錢，兩筆錢加一塊湊個首付去按揭。

既沒有辦法高評高貸，又做不了低首付怎麼辦？

只要想買房，辦法也挺多，比如消費貸，銀行一邊喊著口號要壯大「消費金融」和零售業務，另一邊又要做出嚴防消費貸流入樓市的姿態，態度很「曖昧」。

消費貸沒資質咋辦？

各種各樣的卡就派上用場了，我見過不少朋友身上有十幾張卡，還款、養卡的算法之複雜，讓我大開眼界。

此外，投資擔保公司、小貸、網貸，也是高槓桿買房的主要途徑，就不詳細展開了。

當所有人把高槓桿購房當成理所當然的事，居民槓桿率不高才怪。

今天看了天風固收團隊的一篇研報，從央行測算的居民槓桿觀察，2018年年末，我國居民槓桿率已經達到60.4%，超過G20國家平均水平，也超過德國和日本。

坦白說，60%的數字不算太高，主要是增速太快了。

2017年，央行測算的槓桿率為49%，從2017年至2018年，居民槓桿增速達到了23%，保守估計，2019年居民槓桿率可能達到65%。

現在離年底也就半個月的時間，前年還不到50%，今年就增長到了65%的居民槓桿率，買房子的威力可見一斑。

槓桿率這個指標為啥重要？

按國際貨幣基金組織的報告，槓桿率超過30%，經濟增速可能會受影響，超過65%，金融體系就要承受考驗。

記得去年看社科院財經戰略研究院教授倪鵬飛說：我們的房貸收入證明多數都是假的，尤其是金融精英這些高收入人群。

本來月收入是1萬，但是為了買更大、更多的房子，證明能開到月入兩萬，一旦35歲後失業了，從購房個體到房地產金融體系，都是不可承受之重。

還有一點，1988年的日本樓市，當時槓桿率也超過60%。

當時的日本樓市是啥情況？

利率由5%逐步下調到了2.5%，炒房客，以國內不動產作為抵押從銀行借款，投入到海外房地產、特別是美國的商業地產市場，大量的投機者湧入曼哈頓，最著名的事件，莫過於洛克菲勒中心80%的股權被日本人所收購。

後來發生的事大家都知道了，一組數字說明一切。

從1984年到1990年，東京房價翻了5倍，地價翻了6倍，隨後的20年時間內，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%

比較諷刺的是，去年NHK電視台在專題節目《中國熱錢買下東京》中介紹，國人去東京買房的手法非常強悍，八成客戶沒來日本看過房，直接購入，有的客戶則直接買一棟樓，與80年代末的日本樓市有異曲同工之妙。

不過，我們的市場很大，各個城市的風險也不一樣，不能簡單用數據生搬硬套。

目前東部、西部和中部地區槓桿率分別為59%、48%和46%，這就形成了很奇異的「兩頭大，中間小」的格局。

沿海的長三角與珠三角，大城市密集，人口常年流入，房價引領全國風向，借錢買房的風氣流行，可以理解。

可是，西北、西南的大量中小城市，常年被西安、成都、重慶這樣的大都市虹吸人口，加槓桿買房竟然也如此普遍，這就值得深思了。

根源還是三四線城市漲幅過高導致的。

去年寫過陝西的榆林和寶雞，要麼是典型的資源型城市，要麼是購買力缺失的人口流出城市，房價漲破7000跟玩兒一樣。

還有四川，成都人口流入占全省7成，以達州、廣安、南充、資陽、宜賓五城為例，人口流失近年來維持100萬人以上的增速，涼山、甘孜均價破萬，綿陽、達州突破8000，資陽、南充、眉山、遂寧單價全部在7000-8000的區間內。

天風固收的解釋是：外地的炒房團需要「背鍋」。

現在講究「因城施策」，中西部的不少城市基本對投機客是「不設防」的，很多打著大都市圈旗號的中小城市，因為受到外地人的青睞，這些人加高了當地的槓桿和負債，卻沒有形成對應的GDP。

這就是樓市負債分布呈現東部、西部「兩頭大」，中部「中間小」的重要原因。

說了這麼多，想表達一個意思：想辦法借錢買房的方式，確實行不通了。

1，調控不允許，沒機會了。

銀保監會提出過3年攻堅方案，階段的目標、路線圖都很清晰，高層表態多次要遏制居民槓桿率增長，嚴控個人消費貸款等違規流入房市。

這絕不是說說而已，從去年開始，消費貸就很難做了，很多小貸公司被清理，各地出台了不少禁止陰陽合同的法規，就算你想再像以前那樣加槓桿，也沒機會了。

2，環境不一樣，同樣的招數不起作用了。

拿最近一段時間來說，各個城市都在打著「搶人」的旗號放鬆購房門檻，上個月，5年期LPR還微降了5BP，按以往的經驗，早就有投機客衝進售樓部和中介門店掃樓了。

可是我們看到的、聽到的，卻是降價促銷的聲音居多，實際成交的房貸利率，依然加了不少基點，除非出現倒掛嚴重、大幅降價的樓盤會引人哄搶之外，市場的反應很冷淡。

3，錢越少，越要努力工作，像獵豹一樣等待時機。

上文提到，西部欠發達城市的購房負債同樣很高，揭示了一個很尷尬的現實：對收入低的人來說，買房已經無法實現逆襲了，而是綁在身上的一把「枷鎖」。

如果有不得不買房的理由，為了面子也好，爭一口氣也罷，或者是孩子上學、剛需婚房等等，最近兩年努力工作才是正道。

儘量多攢一些現金，以備不時之需，那些槓桿率超過60%乃至70%的城市，未來可能有不錯的機會，具體的跌幅有多少沒辦法預測，但下行周期一旦開啟，調控也已經定了基調，剩下的就是等待了。

前段時間看《窮爸爸，富爸爸》作者羅伯特清崎的一段視頻，他說手上有幾千個物業，源源不斷的有現金流入，而這些不動產，都是那些瘋狂時期加槓桿買房的「idiot」輸掉的。

他在買這些房子的時候，銀行求著他買，提供低息乃至無息的貸款，還有那些腰斬、斷供、低價的房源，隨便挑，隨便選。

我覺得，對普通人來說，也許只有市場情緒極度低迷的時候，才是加槓桿的機會，現在遠遠還沒到。