房地產市場沒什麼熱點，這幾天限價又成為了一個熱點話題：
1：只要有開發商的論壇，必然會有吐槽限價
很多房地產論壇甚至變成了限價批鬥會。
2：部分城市再次發布限價政策！
7月26日，洛陽住房保障和房產管理局在回復百姓投訴時表示，各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價。
為什麼這麼多人都關注限價？限價對市場影響多大？簡單的聊聊這個話題：
一：失真的房價統計系統，限價是為了對上負責，要求調控結果
真限價vs假限價，全國看，可以說基本所有城市或嚴或松的執行了一定力度的限價政策。當然最嚴格的主要是一些地王項目。
而限價也分成真限價與假限價，部分城市的雙合同存在事實上代表了限價並不真實。
從房價數據角度看，中國官方數據只有每個月的18日會發布前一個月的70大城市房價數據，從實用角度看：70大城市基本都是一二線和小部分的三線城市，並不能代表全國數據，比如在2016年基本都是全面上漲，而且漲幅不小，但事實是很多三四線城市並不在統計範圍內。
另外，從數據發布時間看，18號時間太晚，在訊息飛速發展的今天，採集數據完全可以網絡化，巨大的時間差，這導致了房價數據意義有限。
數據基礎的問題，即使是這70個城市的房價，其中公布的二手房與新建商品房住宅，也都來源網簽。
二：限價是最簡單的調控手段
只要網簽價格不領先全國，地方政府就可以繼續增量賣地。房地產稅收也可以高位運行。
比如洛陽：
首先：洛陽限價政策的原因是因為最近幾個月，洛陽房價特別是新建住宅房價上漲幅度在全國持續領先，特別是6月份處於全國第一!5月份全國第四。
蘇州VS洛陽，兩次極差的房地產調控加碼樣本
其次：但簡單的限價政策，只是為了避免房價上漲全國領先，並未配套其他限購、限售、限貸，增加供應等政策，單獨的限價只能導致統計局統計的網簽數據失真。只能影響部分開發商雙合同，掩耳盜鈴，表面房價是降低了，平穩 ，但事實上，房價依然在上漲。
第三：限價只是房地產調控作用最小的一個辦法，目的是為了應付上級調控的統計數據。對於洛陽這樣的城市來說，穩房價不應該只是穩房價數字，穩市場不應該只是穩網簽那個價格數字。
房價上漲的原因很多，不增加供應打擊投資需求，短期限制簽約導致的房價數字下調，對於市場來說，只能醞釀未來的暴漲。
從房地產調控看，住建部的原則是穩房價、穩預期、穩地價，從目前各地的調控政策看，更多還是穩地價。有力的措施不多。對於洛陽這種掩耳盜鈴的限價，對於市場來說，影響非常小。
三：限價與房屋質量的關係
各地樓市限價，是從2016年930開始普遍出現的，之前一二線城市房價在明顯上漲，而三四線城市房價本來也不高。
限價帶來什麼結果：開發商優化配置的越來越多
1、優化第一步：
容積率不均衡使用，做出別墅，高層。一個小區整體容積率2，而高層容積率高達3以上，這種情況下，先賣高層，等過2年限價風頭過了，再買剩下的精華別墅。
2、優化第二步：
能不送的就不送。精裝修標準越來越低，逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修麼？購房合同外再簽一個新的外包合同，當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送，不租，只賣。車位價格越來越高。
3、優化第三步：
裝飾減配。初級手段外檐石材變塗料；
這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；
設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。
這些在交房時，估計很多人都只把眼睛放在自家屋子裡，忽略忘記了外部公共空間也是您花錢購買的產品。這裡面有些是您細心的話還能發現，有些真的不曾在任何合同、樣板房中體現，處於任人宰割的局面。
4、優化第四步：
工程減配。水泥標號，砂漿強度，電線品牌，大量的隱蔽工程里存在了太多貓膩，防不勝防說的就是這個。只能祈禱開發商的良心了。
這兩年，如果開發商拿地價格與銷售價格差價不大的，這些項目收房都要謹慎了。
5：優化第五步
滯後網簽，很多房子賣了價格網簽不了，排隊簽約好幾年。收房的時候，建築面積不變，增加套內面積，這樣可以多收費。還有部分城市出現了把限價房賣給基金，賣到二手房市場再交易。
5：優化第六步：限價帶來的問題是，一二線城市已經不可能再出貨值，推動了越來越多的企業去三四線城市高周轉。而質量問題已經開始越來越多。
短期看，市場出現波動，需要限價，但如果只限價，而忽視供需結構的平衡。只能帶來市場的更大紊亂。
限價放大了部分房源與二手房的價格差，買到就賺錢，導致市場暗箱操作多，部分政策的搖號的確可以公平交易，但部分城市也出現了搖號政策本身執行方面的問題。
因為政府「限價」，限制備案價，不允許開發商自主定價，不管市場有多少需求，反正價格不能賣太高。但是周圍的二手房價格是無法監管的，都在小業主手裡。二手房價格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價格倒掛產生了。
簡單的總結一下：為什麼說限價是無奈之舉，而且吐槽無用：
1：房地產市場缺乏長效機制，短期目標與長期目標不能共存，房地產是經濟穩定劑。限價是避免失控，但又不能讓房地產熄火。
2：市場漲跌應該是市場行為，限價是無奈下的政策，但如果只限價把數據弄平穩了，但結果很可能是企業控制成本。這兩年將是這些年質量最差的一批。
3：土地出讓的時候不限價，賣房的時候限價，的確帶來很多問題，地方政府依賴土地財政，捨不得土地出讓金。房地產去庫存。掩耳盜鈴的平穩成交均價。限制高價盤網簽。
4：各路專家吐槽限價，背後其實是吐槽房地產調控對上負責，只負責數字不漲，而不是房價不漲。