金科穿越新周期的底氣
在需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力之下，房地產市場早已摒棄了過去的「唯規模論」，求穩成為了房企對未來發展的共同追求。 在存量競爭時代，市場已經達成共識：更加強調財務安全與經營穩健，注重精細化管理和運營的房企更容易穿越周期，走出穩健的發展曲線。
近日交出年報的金科，或許可以回答：在後疫情時代，什麼樣的房企更符合行業的發展趨勢？
5月6日，金科股份（000656.SZ）召開2021年度業績發布會，以「勇毅奮進·行穩致遠」為主題，回顧了「四位一體、生態協同」發展戰略經過四年的不斷演化，所取得的積極成效。
業績會上， 金科股份董事長周達表示過去一年金科「整體上看公司經營發展穩健的態勢沒有變，長期向好的趨勢沒有變。」此外，周達還表示，過去一年，面對行業挑戰，金科及時確定並實施了「一穩二降三提升」的經營發展策略，通過主動優化財務結構，搶抓銷售回款、盤活優質資產、壓降投資強度和各類開支，牢牢守住了現金流安全。
對於金科年內的發展，周達表示，「穩健經營會是我們2022年的核心目標。公司將結合內外部實際情況，量入為出、穩中求進，科學謀劃各項生產經營計劃，探索新的發展模式。」
對於市場普遍關心的近期的公開市場債務兌付問題，周達也給出了正面回應，表示「金科將積極推進項目復工復產，做足銷售回款，儘可能盤活沉澱經營資金。」同時，周達還透露了金科正在籌備發行20億元小公募債。
會後，金科披露了股份回購的最新進展。截至4月底，金科股份累計回購4269.79萬股，回購金額達到1.9億元，向投資者傳遞出公司對於未來發展前景充滿信心的積極信號。
經營穩健增長
業績凸顯韌性
4月29日，金科股份交出了一份穩健增長的業績答卷。
在「一穩二降三提升」的經營策略指導下，2021年金科全口徑銷售金額達到1840億元、銷售面積1966萬平方米。在克而瑞公布的2021房企銷售排行榜上，金科位列第18位，已經連續三年進入行業前20。
受益於2021年結算面積增長，金科在收入端繼續保持穩健增長。當年實現營收1123.1億元，凈利潤66.88億元，其中歸母凈利潤36.01億元。
在銷售穩健之外，金科的銷售回款率連續四年增長。 2021年全年，金科實現銷售回款1853億元，回款比例高達101%，處於行業高位，真正做到了「以現金為王，做有回款的銷售」。金科2021年經營性現金流量凈額達到142億元，連續四年為正，持續改善現金流水平。
金科在經營端有高回款保障，融資端也有高信用背書。2021年，金科股份主體信用等級維持穩定，標普國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩定；中誠信、聯合評級均給予AAA級。受此助力，2021年度，金科通過境內外各類公開市場債券融資118億元，位居國內A股民營房企前列。
充足的資金在手，金科保持了良好的兌付信用，全年公開市場債務100%兌付，累計完成兌付8筆，兌付金額超106億元。
截至2021年末，金科總有息負債規模下降至806.10億元，同比壓降約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規模近300億元。
同時，金科的負債結構持續優化。截至2021年底，金科資產負債率降為79.07%，同比下降了1.65個百分點；凈負債率為69.51%，下降5.56個百分點，扣除合同負債後的資產負債率為69.17%，降低了0.68個百分點。
土儲布局合理
「保交付」落到實處
評判一家房企是否能夠穿越周期，從現金流可以看當下是否能活下去，土儲則能看出未來是否還有發展底氣。
過去一年，在「穩增長、降槓桿」的大基調下，金科嚴格將投資銷售比控制在40%以內，堅持多元化拿地模式，在保證現金流安全的前提下有效補充優質土地資源，全年累計新增土地儲備47宗，累計計容建築面積976萬平方米。
其中，金科通過「地產+商業」、「地產+產業」、收併購等方式獲取的土地計容建築面積為557萬平方米，占比56%；新增土地儲備按計容建築面積計算二三線（含新一線）城市占比約87%。
截至2021年底，金科總可售面積達6591萬平方米，能夠有效支撐未來2-3年發展需求，其中超60%土儲面積位於一二線城市。在當下環境，這一土儲結構無疑有助於整體經營風險的降低，為公司穩健發展帶來更多保障。
不僅如此，在「保交樓、保民生、保穩定」已成為當下行業首要目標時，金科早已將「保交付」落到實處。2021年，金科股份及所投資的公司期末在建項目約400個，全年新開工面積約1485萬平方米。 截至2021年末，金科在建面積約6096萬平方米，竣工面積約2111萬平方米，全年交付住宅面積約2175萬平方米，房屋套數約14.16萬套；業主滿意度88.44%，處於行業領先地位。
「地產+」業務提速
商業地產發力
2021年是金科「新五年」戰略的開局之年，依託「四位一體、生態協同」的高質量發展戰略，金科提出精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，進一步整合產業鏈生態圈，保持行業競爭優勢。
在智慧服務領域，金科堅持「美好生活服務商」定位，持續探索消費需求，通過空間物業服務(S)、社區增值服務(L)、本地生活服務(C)、數智科技服務(T)四大業務深度協同賦能，各項核心經營數據均實現高速增長。2021年，金科服務（9666.HK）營收59.68億元，同比增長約77%；歸母凈利潤達10.57億元，同比增長71%。
截至2021年底，金科服務在管面積達到2.37億平方米，無論是服務規模，還是消費者滿意度，都位居行業頭部。
產業運營方面，隨著臨沂、濰坊兩地產業園區開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城完成招商，金科正在通過「園區運營管理」做實輕資產運營業務。截至2021年底，金科產業已實現全國22個城市的布局，累計開發和管理園區28個，面積超1300萬平方米。通過建設、運營高標準、高質量的產城項目，助推區域產業結構升級。
商業是金科多元賽道布局的主力之一。過去一年，金科在商業地產上的發力是有目共睹的，商業版圖已經逐漸清晰。
截至2021年底，金科商業在全國擁有在管項目80個，在管面積307萬方，自持體量98萬方。通過金科中心、金科悅FUN和金·WALK為代表的城市綜合體、購物中心、社區級商業的三大成熟產品線，完成了「中西部、長三角、環渤海」的全國化發展戰略布局。 憑藉對新的消費人群、新的消費時段、新的消費品牌的深度理解和洞察，2021年金科商業已經躋身全國商業地產企業前20強。
值得一提的是，在智慧服務、產業地產和商業地產的輕資產運營外，金科代建業務也日趨成型。2021年，金科完成代建項目銷售金額20.28億元，新增代建儲備建築面積140萬平方米，代建儲備貨值近500億元。
多元業態的協同發力，不僅為金科整體收入提供更多「活水」，也大幅增加了金科抵禦行業周期波動風險的能力。
厚土植根，堅韌生長。金科連續24年對消費需求變化的深刻洞察，為自身創造了穿越新周期的底氣。未來的日子裡，金科如何繼續實現高質量發展？值得期待。