樓市萎靡，已是一個無需爭辯的事實。
今年上半年（1-6月份），溫州樓市成交約3萬套（不含車位），同比下滑約41.8%，接近「腰斬」。7、8月份分別成交4941套、3532套，甚至不及上半年均值。（數據來源：溫州房管網）
業內人士總結得失，往往用一句「行情不好」掩蓋過去，卻忽視了溫州樓市根深蒂固的頑疾，那些隱藏在數據之下的具體問題。
其中最值得關注的一個問題就是：交付即維權。
近年溫州樓市維權頻發，很多房開詫異於「溫州人口味怎麼突然變刁了」，甚至心裡有點「不屑」：漲的時候沒見你鬧，是不是故意挑刺想退房？
筆者的看法正好相反：誰能說一個終於關心起房屋質量的樓市，是不正常的？
開發商是不是應該撇開「行情」，認真思考一下：我做的房子，溫州人到底喜不喜歡？
事實上，哪怕是行情最差的時候，也有精品樓盤屢屢「打臉」行情論：那些做到溫州人「心坎里」的好房子，就是賣得出去。
比如最近七都剛開盤的杭房金成·江著觀邸，總價最高、建面約200㎡的一線江景房，一度不被業內人士看好，最終落位情況卻好到驚人，一期開盤基本被定完了，逆勢熱銷。
其實這批房源能賣得好，筆者並不吃驚，因為現場觀感確實很震撼。
江著觀邸樣建面約200㎡板房實景圖
270°南向一線瞰江的大平層，前甌江後河景、又緊緊挨著公園，每面窗戶看出去都是景，這本來就是溫州富人喜歡的套型。
江著觀邸樣建面約200㎡板房實景圖
房間尺度也終於闊氣起來了，粗估估客廳約50㎡、主臥套房約40㎡，夠孩子跑步衝刺一個來回，和前幾年甌江路那些次臥擺完床就挪不動步的「江景壕宅」比，根本不是一類物種。
江著觀邸樣建面約200㎡板房實景圖
看完這套大平層，估計很多在甌江路買過房的土壕也很迷惑：怎麼當初能買到的房子都那麼「小氣」？
答案很好懂：以前樓市主基調是「炒」，好房子=賣得快+轉手快，產品設計是次要的；如今樓市主基調是「住」，好房子=看著爽+住得爽，每一絲設計細節都能決定成敗。
總結起來一句話：今年的行情，對炒房者來說是不幸的，對真正的購房者來說卻是幸運的；對愛做營銷的房企來說是不幸的，對愛做產品的房企來說卻是幸運的。
所以今年溫州開發商該做的不是「等行情」，而是像江著觀邸這樣扎紮實實地把自己的產品做好；市場永遠在變，但溫州人對好房子的需求從來就沒有變過。
當然，江著觀邸能獲得認可，也不僅僅是戶型設計比較出彩，其他方面也有優勢，甚至可以說是今年買房的「必需品」。
歸納起來，江著觀邸做到了最基本的2點：1.價格合理，樓盤定價有自己的原則和底線；2.國企背景，能保證工程進度和產品質量。
江著觀邸的價格優勢是比較明顯的，在甌江路江景房站上約7萬/㎡的高價時，江著觀邸受限價調控、均價僅約2.98萬/㎡，不到一半。（數據來源：安居客/溫州房管網）
翡翠濱江超7萬/㎡房源實景圖/來源：安居客
換算過來，同樣的預算在甌江路只能買剛改戶型、甚至看不了江，但在江著觀邸能買到建面約200㎡的一線江景大平層，價差是肉眼可見的。
更有意思的是，江著觀邸一期居然把視野最好的江景房全拿出來了，不僅打96折、前50名還送一個車位，相當於一次性把價格「做到底」。
江著觀邸鳥瞰示意圖
一期推售11#/12#/15#/16#
不得不說，這種行為非常「反市場」。
按照溫州慣例，一期應該先拿「邊角料」出來賣，如果賣得差再把好房源推出來，還賣不好才打折送車位——結果就是，被割韭菜的一期業主抗議開發商惡意降價，最後樓盤的名聲也臭了。
據說，項目內部為此發生了激烈的交鋒，幾經爭論後才由董事長最終拍板——不割韭菜，就按照市場真正的預期去賣。
從結果來看，江著觀邸「反市場」的舉動取得了巨大的成功，但做決策的人反而沒討好——其他人也有話說的，賣得這麼好，是不是說明定價策略有問題、錢賺少了？
看吧，在溫州樓市，不割韭菜反而成了一種錯！前幾年市場行情太好，很多項目賺「快錢」上癮，以至於真到了拼內功的時候，已經跟不上市場的變化了。
其實，敢於「反市場」，也是開發商自身有底氣。
江著觀邸由杭房和金成操刀打造，其中杭房集團是杭州國資委直屬企業，曾打造過「中國十大壕宅」；而金成集團，則是國際未來科技島的開發參與者，這種強大的政商背景成了項目品質的有力背書。
七都未來科技島規劃示意圖
購房者的眼睛是雪亮的，有的樓盤一期開盤幾個月連地下室都還沒造好，而江著觀邸還沒開盤就已經造到六七層了，在這個連賣菜大媽都提醒你「買房小心爛尾」的時代，該怎麼選擇根本沒有疑問。
江著觀邸為什麼能逆勢走紅，說起來很簡單：第一好好賣房子，不「割韭菜」，第二好好造房子，能保質保時交付。
這2點就是樓盤的「1」，沒有「1」，後面掛再多「0」，吹得再天花亂墜，購房者也不會買單的。
陪幾個想買的朋友到現場看過幾輪後，江著觀邸給筆者留下的印象還是比較深刻的，遠高於市面上2萬多/㎡樓盤常見的配置。
比如說江著觀邸外立面用的是全鋁板和玻璃幕牆，這基本是甌江路壕宅的標配——要知道，前幾年綠軸3萬多/㎡的「壕盤」還是塗料房，造價能差好幾倍。
江著觀邸外立面示意圖
造價上去了，就容易做得好看。參考鹿城廣場，江著觀邸的鋁板、玻璃幕牆未來也能和一線甌江形成不錯的互動，用上了高階的材料、才能做出壕宅的調性。
還值得一提的是做了風雨連廊，據說能聯通每一座樓幢，梅雨季回家忘帶傘也不怕淋濕，以及所有樓幢統一設計架空層，也能提升小區的建築格調和社區功能。
江著觀邸示意圖
總的來說：在溫州，這樣的配置在2萬多/㎡的樓盤裡是非常少見的，已經可以和濱江CBD「4」字頭的壕盤掰掰手腕了，開發商確實有用心在做產品。
除此之外，小區之外也有一些亮點，比如江著觀邸臨近的公園。
簡單查了一下，該公園名為龍形都會後花園，占地面積有點「誇張」、約274畝，相當於約25.6個標準足球場；說得再明白點，目前市區樓盤占地多在60畝左右，這座公園相當於4座樓盤那麼大。
龍形都會後花園示意圖
筆者看房的時候特地問了下銷售顧問，據說這個公園未來可以作為業主的「後花園」，能夠自由出入。
如果是真的，那對比其它江景盤，江著觀邸會有很大優勢，因為買江景房、追求改善的業主，最重視的往往就是生態環境。
很多人覺得溫州人只知道賺錢不知道享受，其實很多溫州富豪在七都、新城別墅區一住就是十幾年，最青睞的就是原生態的、「離塵不離城」的生活，只是以前少有這樣的產品、沒處買罷了。
總的來說，一圈圈看下來，不難理解江著觀邸為什麼能走紅。
當整個市場動盪不安的時候，它有強大的政商背景和可靠的工程進度，不割韭菜不擺爛，讓溫州人敢放心買；
當整個市場在「等行情」的時候，它沉下心在做產品，把單價不到3萬/㎡的改善樓盤，做到了對標甌江路壕宅的品質，讓溫州人樂意買。
江著觀邸示意圖
不得不感嘆：當樓市回歸常態、炒作成為過去，好產品才會浮出水面。
真正的好房子就像美食，美食的真諦一萬年也不會變：好吃就行，好房子的真諦也是一樣：住得舒服永遠是硬道理。
今天的樓市分析就到這裡，對相關樓盤感興趣的購房者，可親至展廳實際體驗一下。據筆者打聽到的情況來看，江著觀邸一期銷售遠超預期，目前開盤優惠僅剩18套房源可享，想收藏一套的可以抓緊了。
目前江著觀邸一期熱銷後，還有少量精品房源在售，具體的優惠政策可詳詢案場，熱線電話8899 7777。
免責：本文為廣告。1.本項目推廣名為「杭房金成·江著觀邸」，地名辦核准名為「江和名邸」，開發公司為：「溫州怡祥置業有限公司」，預售證號為：溫房售許字(2022)第71號。2.本資料為要約邀請，不作為要約或承諾;3.相關宣傳內容不排除因政府相關規劃、規定及出賣人分期規劃、未能控制等原因而發生變化；4.出賣人可能會不定期對宣傳材料進行修改；5.買賣雙方的權利義務以雙方簽訂的商品房買賣合同及其補充協議、附件等書面文件為準；6.本資料所發布的內容為2022年9月26日前的信息，敬請留意最新資料。本宣傳為邀約邀請,所涉及的圖片、文字、數據僅供參考，不作為雙方合同的一部分。相關所示內容不排除因政府規定及開發商未能控制的原因發生改變。教育配套信息來源於龍灣發布，僅供參考。學校的名稱、建成時間、開辦學性質、辦學規模、學位設置、開學時間、招生條件、收費標準及招生區域劃定等均存在未確定或調整的可能，出賣人對此不作任何承諾，須以政府教育主管部分及校方的最新政策為準。本公司保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。