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作者 | 王迪
11月13日，深交所披露關於對深圳世聯行集團股份有限公司（以下簡稱「世聯行」，002285.SZ）的監管函，原因為世聯行未按規對相關會計估計變更事項履行審議程序並披露。
深交所稱，2023年8月23日，該公司披露的《關於追認會計估計變更的公告》顯示，該公司分別於2020年、2021年對貸款計提信用減值準備的風險分類方法的會計估計進行變更。經公司測算，2020年會計估計變更對公司2020年度的貸款減值準備餘額預計減少約2940.73萬元，2020年度歸屬於上市公司股東的凈利潤預計增加約2205.55萬元。
此外，2020年度歸屬於上市公司股東的凈資產預計增加約2205.55萬元；2021年會計估計變更對公司2021年度的貸款減值準備餘額預計減少約512.74萬元，2021年度歸屬於上市公司股東的凈利潤預計增加約384.55萬元，2021年度歸屬於上市公司股東的凈資產預計增加約384.55萬元。世聯行未按規定對前述會計估計變更事項履行審議程序並披露。
無獨有偶，搜狐財經梳理髮現，針對計提減值內容，去年5月，深交所就曾因為「踩坑」恆大，讓世聯行在業務往來風險方面遭深交所拷問。
頻遭監管問詢之外，其萎靡不振的業務也在經受市場考驗。
一位地產業內資深人士告訴搜狐財經，世聯行與易居、同策類似，都屬於房地產代理顧問公司，屬於勞動密集型行業，不適合上市。代理顧問靠人力資源，上市資本品牌沒有提升附加值，反而增加財務成本。目前市場環境不好，世聯、同策、易居這些代理公司都不想退市，但都改變不了最終退市的命運。
受減值準備拖累，世聯行多次遭問詢
貸款減值準備，是商業銀行為抵禦貸款風險而提取的，用於彌補銀行到期不能收回的貸款損失的準備金，即銀行放貸給客戶後收不回來的壞帳準備。
鏡鑒諮詢創始人張宏偉對搜狐財經指出，世聯行之前有小額貸款業務，包括做首付貸，或者是房產交易過程中的一些過橋資金。因為地產及客戶這兩年低迷，估計有些之前的小額貸還不了，才出現了此種情況。如果是貨款減值準備的話，就是金融業務裡邊的小額貸業之前收不回來了，現在又能收回來了，因而造成了變更，但是世聯行並未披露。
他認為，另一種可能是，世聯行不只是金融業務，還包括代理和資管業務，也涉及到整個公司的利潤變化。
「當然，涉及金額也不多，只要在新的會計年度里修正一下，或者再重新發個公告，變更一下就行，對公司影響不大。」張宏偉稱。
對此，深交所表示，世聯行的上述行為違反了本所《股票上市規則(2020年修訂)》第11.11.5條、《股票上市規則(2022年修訂)》第7.6.5條和本所《上市公司規範運作指引(2020年修訂)》第6.8.7條的規定。本所希望你公司及全體董事、監事、高級管理人員吸取教訓，及時整改，杜絕上述問題的再次發生。
事實上，受地產下行影響，房企銷售業績下滑，因代理商與開發商新房業務深度捆綁，去年包括易居等多家房地產代理商出現虧損。對於世聯行而言，其計提減值也遭遇市場拷問。
其中，引發業內廣泛關注的是，去年，深交所要求世聯行說明，2021年年報中與恆大集團及其關聯公司開展業務情況，確認相關收入、利潤金額及占比，並結合交易對手支付能力、信用風險等，說明前述業務收入是否滿足企業會計準則規定的收入確認條件，相關收入確認是否合理審慎。
年報顯示，2021年，世聯行歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損11.29億元，同比下降1118.09%，主要因期內計提各項資產減值準備16.6億元，其中計提減值多涉及到恆大。
前三季度凈利潤虧損1459萬元，「輸血」融資3億
除了因遭到地產商業務拖累造成減值之外，世聯行的業務發展也呈現乏力狀態。
2023年1-9月，世聯行營業收入25.96億元，同比下降12.16%，歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損1459萬元，同比減虧512.42萬元。
對此，世聯行稱，一是，受宏觀經濟及房地產市場影響，公司主動收縮調整、優化城市布局，本期大交易業務收入同比下降12.51%。二是，在基本完成空間運營業務重組優化減虧目標的基礎上，積極拓展核心地區新業務，控制非核心地區經營風險，本期大資管業務收入同比下降13.19%。
三是，針對市場環境變化，公司積極進行業務重組、組織架構調整等措施降本增效，本期公司管理費用和財務費用大幅減少；四是，公司金融服務業務規模持續減小，本期貸款計提確認的信用減值損失同比減少6409.26萬元；五是，本期公司轉讓子公司股權等確認投資收益同比減少6104.93萬元。
另外，世聯行也指出，目前，公司累計已實現但未結算的銷售額約1650億元，將在未來的3-9個月為公司帶來約11.34億元的綜合銷售服務收入；其中屬於公司100%控股子公司的未結算銷售額約1322億元，將在未來的3-9個月為公司帶來約8.68億元的綜合銷售服務收入；剩餘部分為歸屬於山東世聯、廈門立丹行、青島榮置地、世聯精工等的未結算銷售額。
「未結算銷售額是指開發商還沒有支付給世聯行的佣金，沒辦法做結算收入，只是帳面收入，不是實際的現金收入。因為給開發商做代理銷售結算周期長。目前不行業平均代理佣金應該是0.8左右，實際收入為銷售額乘以0.8。」張宏偉如此解釋道。
就整體業務來看，世聯行主要分為大交易服務收入與大資管服務收入。1-9月，世聯行大交易服務收入17.08億元，占比為66.7%；大資管服務收入為8.53億元，占比為33.3%。
對於大交易服務收入同比下降12.51%，世聯行指出，主要受房地產市場和結算周期影響，本期綜合銷售業務收入同比下降25.11%；公司也在積極進行業務架構重組、優化城市布局、整合渠道資源，本期公司網際網路+業務收入同比增長3.29%。
針對大資管服務收入同比下降13.19%，世聯行則表示，公司物業及綜合設施管理業務持續穩定發展，本期收入同比增長2.40%；受公司上年優化處置效益低的資產運營項目及裝修業務下降影響，本期招商及空間運營業務收入同比下降42.47%，業務毛利虧損同比減少。
「大交易服務包括代理銷售，受到新房銷售市場下降，代理各項收入肯定會下降。大資管可能是將原來運營類的業務和金融業務合併組合而成。資管業務下降，主要和現在經濟不好相關，主要是租金收入的下降，以及相對應的資管管理費下降有關。」某位業內人士如此向搜狐財經坦言。
按主營業務收入的區域來源劃分來看，世聯行各個區域業績也不盡如人意。
其中，世聯行華南區域以13.34億元，占比52.1%，同比減少1.01%。華東區域、山東區域因交易業務收入減少的影響，主營業務收入為3.64億元和2.12億元，同比分別下降27.39%和22.83%；華北區域、華中及西南區域受區域交易業務減少和空間運營業務戰略調整的影響，主營業務收入分別為4.25億元和2.24億元，同比分別下降9.99%和33.39%。
在債務層面，世聯行也在通過多種途徑化債。截至9月30日，世聯行負債總額25.06億元。短期借款2.41億元，較年初增長50.63%；一年內到期的非流動負債1.25億元，較年初減少80.12%，已按期償還控股股東提供統借統還借款3.5億元和長期銀行借款2.055億元。
期內，世聯行持有貨幣資金16.678億元。截至9月30日，世聯行應收票據459.66萬元，主要是業務結算的銀行承兌匯票增加導致。
另外，世聯行也在通過銀行貸款「輸血」自身。
今年10月底，世聯行公告稱，擬向華夏銀行及中國銀行申請兩筆綜合授信，涉及資金共3億元，擔保方式為由世聯行全資子公司深圳先鋒居善科技有限公司提供連帶擔保。