成交量10年新低！2023年廈門賣地「溫差大」！國央企撐全場

島內地塊撐場 區域熱度持續分化

從區域來看，今年島內外分化愈加明顯。

島內保有熱度：今年島內5幅地塊共收金212.7億，占比58.36%。供地區域除了五緣灣，會展北、兩岸金融中心也有宅地出讓。

島內土拍市場熱度有所保持，2023P05、2023P06及2023P083宗地塊均均經歷多輪激烈競拍後觸頂搖號，樓麵價最高達51803元/㎡。

島外持續低迷：島外在12月迎來集中供應，不過市場較為平淡，全年9幅地塊成交總價151.75億，多是底價成交，有的甚至流拍/撤拍。

其中，僅11月29日海滄哈囉小鎮拍出相對較高溢價率21.49%。其他8幅底價成交，3幅流拍/撤拍，同安西湖地塊還是一年之內2次無人問津，因此今年同安無宅地出讓。

其他三區土拍金額差距不是很大，集美供地4幅，收金58億，明年集美新房市場有望上新。

海滄供地3幅，收金52.85億，海滄灣、馬鑾灣板塊將有新房補倉。

翔安供地2幅，收金40.9億，其中X2023P01(保利國貿沁原一期)已經在售，體育會展新城也將增加新供應。

「國家隊」是主力大型國央企競速

從拿地房企來看，今年依然延續以國央企撐市的局面，民企身影難覓。

陣營分廈門本土國企與外來國央，尤其本土國企占據絕對主力地位。包括建發、招商、中海、保利、廈門軌道、國貿、聯發等一眾國央企巨頭。

不過從另一個角度來看，這對於購房者來說或許是個好事，能較好保證樓盤保質保量的高品質交付。未來待地塊入市，新房市場主流格局大多是「大型國央企競速」。

本土國企集中現身島外：今年本地國企拿地10幅，共斥資200.15億，主要集中在島外。

其中，建發居榜首，拿下3幅，拿地金額72.5億。五緣灣1幅成功補充，集美東部新城2幅，回歸集美市場。

國貿同樣是3幅，金額54.75億。拿地主要範圍是涉及海滄橋頭、翔安彭厝、翔安東體三個板塊。其中，翔安兩個板塊內原本都有國貿項目在售(沁原、海嶼原)。

聯發在年末連拿兩地，金額33.9億，率先進駐集美西亭核心區。

廈門軌道&海投聯合體拿下海滄東嶼1幅地塊，金額26.3億。項目周邊就是海滄中心TOD璞瑞，新地塊自帶商業，將補倉板塊商業短板，大機率也是打造TOD模式，

象嶼則是首次進入馬鑾灣樂活島板塊，拿地1幅，金額12.7億。

外來國央主投島內：今年外來國央企招商、中海、保利、首開在土拍市場亦有一定的投資力度，斥資164.3億，全部集中在島內。

其中，招商落子五緣灣，拿地金額63.7億，位於拿地榜第二。中海再深耕思明，進入會展北，拿地金額63.2億，拍出今年最高樓麵價51803元/㎡，整體位於拿地榜第三。保利同樣落子五緣灣，拿地金額24.75億;首開則拿下兩岸金融中心首幅宅地，金額12.65億。

土拍政策有變 限價解除

今年土拍規則發生了變化。

一是，供地方式的變化，兩集中調整為清單制供地。

二是，出讓地塊總價上限的取消，土地出讓恢復「價高者得」。

從11月7日，今年第四場土拍開始，廈門島內外土拍取消限地價、限房價。取消雙限後，對於房企而言，有更多自主定價權，並且拍賣過程中，自由競價，價高者得，優質地塊價值有可能被推高。

但從土拍結果來看，在下半年市場冷淡期，房企積極性沒有大範圍被調動，僅海滄一幅地塊拍出高溢價，其他以低溢價或底價成交為主。

2023年度廈門土拍之"最"

單價最高

思明2023P08地塊（中海峯匯里），6月30日，中海拿地樓面積價51803元/㎡

總價最高

湖裡2023P06地塊（招商灣湖臻境），5月10日，招商拿地總價63.7億

溢價率最高

海滄H2023P02地塊，11月29日，國貿拿地，溢價率21.49%

體量最大

海滄H2023P02地塊，12月22日，廈門軌道&海投拿地，計價建築面積18.04萬方（含地下商業）

競價最激烈

湖裡2023P05地塊（保利天悅），5月10日88家房企搖號搶地，最終杭州運川搖中

拿地最多

建發拿地3宗，斥資72.5億，蟬聯廈門年度拿地最多房企

整體來看，2023年廈門土拍市場較為平淡。年初25幅供地計劃，僅完成11幅，不過也有一些計劃之外的地塊成功出讓。

其他也有可圈可點之處，比如島內有宅地近百家房企爭霸，觸頂搖號;島外也有宅地拍出今年最高溢價;限價政策的取消，商品房定價權逐步回歸市場。

未來廈門土地市場還是可以期待的，還有一批好地等待"上菜"。比如將軍祠地塊、湖邊水庫上下湖地塊、五緣灣鍾宅地塊等。

明年的土地市場又是一番怎樣的景象呢?拭目以待!

文：廈門樂居(部分來源：廈門市土地礦場交易市場等)