未來社區、出讓面積200.651畝的組合地塊、起始總價33.8億元……每一個標籤都足夠有分量。當三個重磅標籤集於一身，一出場便是焦點，這樣一宗備受關注的組合地塊，也久違的激起了溫州土地市場的熱度。
剛剛，樂清市勝利塘北片未來社區出讓地塊，最終由樂清市中心區發展有限公司（樂清國投）競得，成交總價33.8億元。
該宗組合地塊除了體量大，還有哪些過人之處呢，一起簡單了解下該宗組合地塊相關信息。
地塊區位圖
ONE / OuYueLouShi
地塊簡介
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我們先來介紹一下該地塊的具體信息：
該宗地塊位於位於樂清市疏港公路以東，清東路兩側。
樂清市勝利塘北片未來社區出讓地塊具體位置
地塊信息
性質
10-08-03地塊為城鎮住宅用地兼容零售商業用地、科教用地（幼兒園）；10-07-08地塊、10-07-05地塊、10-07-10地塊、10-07-06地塊為城鎮住宅用地兼容零售商業用地；10-07-03地塊為商務金融用地兼容文化設施用地；10-07-04地塊為公共管理與公共服務用地（廣場用地）
區位
疏港公路以東，清東路兩側
出讓面積/容積率（綜合）/建築面積
133767.22㎡/＞1.0且＜2.4/320939㎡
起始總價/起始樓麵價/封頂樓麵價
33.8億元/10532元/㎡/13691元/㎡
出讓年限
城鎮住宅用地70年；文化設施用地、公共管理與公共服務用地（廣場用地）、科教用地（幼兒園）50年；零售商業用地、商務金融用地40年
TWO / OuYueLouShi
地塊簡評
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01
大區位分析
從城市大區位來看，該宗組合地塊位於樂成主城區北側，勝利塘北片是樂清未來發展的集中建設區，未來城市發展的主戰場。
地塊所在區域發展規劃將以「東海之窗、未來之城」為願景，致力於打造生態、宜居、智能的未來新城。
勝利塘北區規劃示意圖
選擇在河海交匯處打造以金融、商務為主的東海之窗，未來將布置融媒體中心、建築業大廈、科技館、城市展館、會展中心、金融中心等重點項目。未來地塊周邊的城市能級將大大提升，城市介面也將煥新。
不僅如此，地塊周邊建設有設計面積805900㎡的東運河濕地公園，項目已於去年開園。東運河濕地公園一方面改善了周邊的生態環境，另一方面為周邊業主提供了休閒娛樂的場所。
東運河公園效果示意圖
教育資源方面，約80畝的樂清市實驗小學（勝利校區）擇址於雲門路和清東路交界處，目前樂清市實驗小學（勝利校區）進入批前公示階段，未來子女接收教育也比較方便。
樂清市實驗小學（勝利校區）示意圖
交通方面，總投資達41.5億元的濱海大道一期工程已正式獲批，即將開工建設，該重點工程項目將拉進與樂清濱海的聯繫，進而推動勝利塘北片的發展。
01
板塊內部分析
從城市小區位來看，地塊臨近G228國道疏港公路段，出行較為便利，但是地塊周邊都還處於待開發狀態。目前而言，居住氛圍相對不佳。
想要有比較舒適的生活體驗，還得驅車前往樂清濱海亦或是樂清城芯。好在該宗地塊作為樂清首個新建類未來社區項目，相比於一般社區，擁有較為豐富的社區配套。
未來社區系統框架包括「一心、三化、九場景」，即一個中心、三個價值維度、九大未來生活場景，意味著社區內包括健康、教育、鄰里、治理、服務、建築、低碳、交通、創業等九大場景的相關建設，進而滿足業主基本的居住需求。
未來社區功能示意圖
除此之外，根據文件顯示，10-08-03地塊將配建一所12班幼兒園；用地面積不少於5500㎡，建築面積不少於5000㎡。
此外住宅及小學北側地塊還規劃有服務設施及社會停車場混合用地，商業娛樂混合用地。就該住宅而言，未來這個位置還是不錯的。
THREE / OuYueLouShi
市場環境
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從區域市場競爭而言，該宗組合地塊作為勝利塘北區第一個項目，地塊周邊缺少可對比的項目。小編對比了地塊南部的濱海板塊的二手房價格，濱海二手房價格區間在1.2萬-3.7萬之間，其中典型的二手房價格在2.5萬左右。
濱海板塊已經發展醇熟，而勝利塘北片才剛剛起步，價格上無法做準確的對比，勝利塘北區後續二手房價格是否會反超濱海，還得看未來板塊的發展。
樂清濱海二手房價格
從樓麵價來看，小編對比了濱海比較適宜的地塊,2020年4月15日，樂清市中心區G-b17地塊（亦即恆大都匯華庭），成交樓麵價為9548元/㎡，新房帶裝均價約為2萬元/㎡。
而今天出讓的勝利塘北片未來社區地塊起始樓麵價約為10532元/㎡，起始樓麵價比恆大濱海項目還貴，倘若以4000元/㎡估造價，光成本就達到約14532元/㎡。
那麼這宗地未來能賣多少呢？直接對標濱海賣2萬/㎡恐怕是不合適的。在目前較為缺少城市配套的勝利塘北片，這樣的價格還是稍稍有點貴，或許定在1.8萬元/㎡市場接受度較高。
這樣說來，該地塊利潤僅約3500元/㎡，如果計稅費、人工、宣發等成本後，利潤還會更低，房開的利潤相當微薄。
最後來看下該宗超百畝組合地塊自身的條件，除了未來社區的標籤，該宗組合地塊的體量也是非常大，由7宗子地塊共同構成的小區，出讓面積約為200.651畝。
子地塊信息簡介
根據文件顯示，該宗組合地塊九大場景配套建築面積不小於8000㎡（不含幼兒園、居家養老服務用房、人才公寓、創業辦公、社區商業、物流管理中心）。同時，外立面方面也做出了相關規定：沿城市主要街面建築材質應以金屬鋁板、玻璃、石材為主，居住建築外立面採用公建化。
與此同時，該宗組合地塊綜合容積率＞1.0且＜2.4，大大提升了居住舒適度。
本次土拍介紹到此結束，想了解更多土地新聞、樓市情報，請關注甌越樓市。