「美國老太太」和「中國老太太」的故事，家喻戶曉。

中國老太太操勞一生，才在60歲的時候存夠錢買房，美國老太太60歲時還清了房貸，還在房子裡住了30年。

這個故事其實是編的。

曾經的住房制度課題組組長孟曉蘇回憶稱：住房抵押貸款我們連續推動了三年，房地產專家有一個叫顧雲昌教授，編了中國老太太和美國老太太的故事。

其實，故事的真假並不重要，培養購房者「加槓桿」的理念才是核心。

問題是，美國「老太太們」，現在居然愛存錢了！

中泰宏觀發了一份報告：2008年次貸危機後，美國個人儲蓄率迅速走高，在2012年12月達到峰值12%，隨後小幅回落，但幅度並不大。而最近兩年美國個人儲蓄率再次上升，2018年平均儲蓄率達到7.7%，2019年則幾乎一直保持在8%以上，最高升至8.8%，逐漸逼近2012年的高點。

無獨有偶，在最近舉行的財經年會2020論壇上，前央行行長發表了一個演講，其中提到：中國10年前儲蓄率達50%，現在是45%，仍是全球最高。結構上來看，高收入的人存錢多，低收入的人借錢多。

收入越高，越愛存錢，這似乎與我們以前的認知不符。

原因何在？

我覺得，是過去10年來房價持續走高，使有房族和無房族之間的財富差距迅速拉大，多套房的有錢人遍地都是，儲蓄率當然會越來越高，而只能掙工資的剛需族，為了買房透支信用，借的錢也會越來越多。

展望未來，多套房有錢人的「軌跡」還能不能被複製？或者說，現在買房，是買在「山腳」還是「半山腰」？

筆者覺得，可以從以下3個角度展開分析。

1，老齡化衝擊下，家庭結構的改變。

根據人口專家翟振武在2017年的測算，中國老年人總數將在2025年超過3億人，2033年將達到4億人，老齡化程度比預想更為嚴重。

與我們想像中不同的是，老人的增多並不是「線性」的，而是一波接一波的增長。

原因在於，過去幾十年以來，我們經歷了兩波「嬰兒潮」，第一波在1962-1973年，平均每年新出生2700萬嬰兒；第二波在1982-1992年。

隨著70後邁入老年，未來在1982-1992年這一段出生的人口，也逐漸邁入不惑之年，兩波生育高峰，就意味著未來會有兩波老齡化大潮。

在這樣的趨勢下，很多人的家庭結構都會發生變化。

十年來，大部分家庭雖然上有老、下有小，但每對父母都有不止一個兄弟姐妹，包括爺爺奶奶這一輩，家族裡不缺人丁。

但是，未來十年，正如馬雲今年5月份的一場演講中說道：「如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人」。

房子繼承的越來越多，養老的壓力卻有增無減，8個老人，意味著「八四二一」家庭結構的逐步形成，夫妻雙方的父母、祖父母，都是獨生子女難以承受之重。

因此，現在買房，很有可能買在「半山腰」，從人口趨勢來看，房價長期維持「緩降」趨勢的可能性很大。

2，未來國家對於房地產的態度。

在剛剛結束的經濟工作會議上，再次提及「房住不炒」，並提到要全面落實「因城施策」，包括推進舊改和壯大租賃房市場。

筆者認為，這是「國家一錘定音，剛需族有福氣」的信號。

只要房住不炒的理念還在一直提，就意味著房地產是不可能出現寬鬆信號的。

拿最近一段時間來說，很多人看到廣州、成都、佛山、深圳多個城市都在定向寬鬆購房門檻，認為買房時機已經來臨。

這種認識是存在誤區的，各個城市的人口流入、購房需求不同，完全可以根據自身定位來調整購房和售房的標準，但是，所有的調控手段，都要服從「房住不炒」這個大前提。

舉個例子，深圳雖然取消了「豪宅稅」，但限購的門檻依然存在，5年期LPR雖然下調了5BP，但房貸利率依然普遍加幾十個基點，房企融資門檻依舊很高。

3，舊改和租賃房，也是未來房地產市場運行的重要變量。

大家都知道，棚改是過去幾年拉動房地產增長的重要手段，拆遷戶給錢不給房，此前積壓的樓盤庫存一掃而空，房價也因此水漲船高。

但是，棚改貨幣化現在已經大幅減少，靠棚改長期拉動房地產增長也是不現實的，此時「老舊小區的改造」，完全可以借力棚改。

比如，給「老破小」的家屬院外立面、電梯、車位、老舊線路等各類配套進行升級改造，既能帶動基建各個行業的發展，又能填補棚改缺失後的缺口，可謂是一舉兩得。

壯大發展租賃房也是一樣的道理。

1998年以來，我們的住房供應體系以售為主，重銷售輕租賃。2015年城鎮居民租賃比例21%，低於多數已開發國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為55%、39%、37%、36%。

為啥國人不愛租房住呢？

說白了，租房沒有安全感，房東一聲令下就要搬家，孩子不能上學區，親朋好友聚會說出去沒面子。

但是，未來的房地產市場，租賃房一定是最重要的組成部分，集體土地，規模化運營，不必擔心搬家的問題，雖然沒有產權，孩子也有學可上。

因此，綜合人口和家庭結構，國家對於房地產的「態度」，舊改與租賃房的前景，現在買房，大機率會買在「半山腰」。

之所以說「剛需有福了」，原因就在這，以後買房的機會越來越充足，降價的城市越多，選擇面就更廣，租賃房的體量會更大，舊改也會帶來更多的選擇可能性。

當然，城市之間的分化程度也要考慮。

對北上廣深、新一線和強二線省會來說，常年湧入人口，還有各種各樣「搶人」的優惠政策，市區的新增土地和樓盤庫存非常有限，進入二手房存量市場後，需求是很難下降的，未來依然可能持續走高。

除了這些極少數的城市之外，假如你是非自住的剛需，目前還是保持觀望比較好。

對這個問題，社科院公布了5年後的結果。

近日，社科院發布的《中國住房發展報告》預計，未來兩年將是樓市調控的關鍵期，樓市調控的機遇窗口將在2025前後關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前後改變。

為啥拐點是5年後？

原因是多方面的，比如未來5年城鎮化率依然會增長，剛需族仍比較多，炒房賺差價的現象依然存在，有的城市存在業主集體控盤，大肆拉抬房價的情況。

換句話說，未來5年，依舊是樓市的「緩衝期」，但是，5年之後，剛需的「贏面」將越來越大，指望像「美國老太太」那樣加槓桿的方式買房，已經行不通了。