強中自有強中手，一山更有一山高。

文 | 地產八卦女

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7月22日，《財富》500強2019年的榜單發布。

對於這個榜單，很多人都注意到，中國上榜企業的數量以129家首次超過美國的121家。

對此，有人聲稱，中國在500強榜單上超過美國，這是劃時代的。

一方面，說明我國的經濟體系布局完整，擁有潛力後勁，畢竟在全球第二經濟大國的位置上，只有中國在這個榜單上超過了美國，日本、德國、前蘇聯都沒有做到這一點；

另一方面，中美兩國500強共上榜250家，占據全球一半，也充分說明了中國和美國在世界上的經濟地位。

而作為地產人，在看到這樣的榜單，心裡理所當然的會去想有幾家中國房企入圍。

經星子了解，2019《財富》世界500強上榜房企共有5家，全部為中國房企 。

為什麼中國房企能進世界500強，而別國房企不能？對此，有人認為中國經濟仍然對房地產過於依賴。然而個人認為，中國正處於快速城市化的特殊階段，出現幾家世界500強房企是正常的。其次，中國房地產市場非常龐大，這也為上述5家房企成為世界500強提供了堅實的市場基礎。

然而，儘管市場基礎龐大，但房地產行業早已過了粗放階段，不好好運營是沒有前途的——從這方面來說，碧桂園之所以能成為500強里榜單上中上升最快的，自然有它的過人之處。

下面，星子就以碧桂園為例，好好分析一下這家龍頭房企的運營實力。

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令人驚奇的是，雖然世界500強只上榜了5家房企，但碧桂園的排名增幅卻高居全球榜首——從2017年的467位，猛增到2018年的353位、2019年的177位。

也就是說，憑藉著573億美元的營收、同比大增70%的數據，碧桂園已經成了全世界、全行業範圍內，增長最快的巨型企業之一。

《財富》世界500強排行榜的排名指標中，營業收入也是主要考察指標之一。依據榜單數據，人們可以觀察全球最大企業的最新發展趨勢，通過縱向不同年份和橫向不同行業的比較，也可以了解公司經營質量變化。

而根據公司年報，碧桂園繼2016年實現合同銷售金額人民幣3088.4億元之後，2017年實現銷售金額人民幣5508億元，高居行業首位；2018年碧桂園僅公布了權益合同銷售金額為人民幣5018.8億元，同比大幅增長31.25%。2019年上半年碧桂園銷售業績仍然亮眼，有關機構統計顯示，無論是全口徑銷售還是權益銷售金額，碧桂園均居行業第一。

值得一提的是，由於房地產行業實行預售制度，當年的銷售收入要等產品在次年或第三年交付後方可確認;截至2018年末，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入人民幣6627億元,因而可以預見的是，碧桂園還將繼續保持強勁的營收增長。

那麼，為何碧桂園穩步增長 ？個人認為，主要有三點邏輯：

（1）地產行業「強者恆強」的馬太效應正在擴散，行業集中度不斷提升。

據星子了解，從2013年開始，包括碧桂園在內的前四大房企，銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，各百強房企的市場份額基本處於穩中有升的趨勢。

顯然，碧桂園作為近幾年不斷前行的頭馬，資金滾動、品牌助推，自然強者恆強。

（2）碧桂園的三四線邏輯仍然長期有效。

很多人都不看好三四線樓市，認為三四線樓市沒有持續性。實際上，碧桂園、恆大這類主攻二三四線城市的房企，其穩健的發展速度說明，你看不懂，不代表它不存在。

實際上，隨著大多民營企業響應國家號召，助力脫貧攻堅這一背景下，更多的企業家、kol紛紛鼓勵青年返鄉置業，合力打造美好鄉村的願景被更多小鎮青年認可，而小鎮青年的消費意識其實並不弱，這為碧桂園、恆大等深耕三四線的龍頭房企長期高效的增長提供了堅實基礎。

（3）碧桂園的管理體系，並沒有因為攤子大了而弱化。

地產行業一直存在這樣一個觀點 ，認為房地產企業想要做「大」或者想要做「強」很容易，想要做得又大又強就很難。

為什麼呢？因為房地產是典型的資金密集型+周期型行業。2018年政策調控持續收緊，市場進入下行周期。

因此，如何既「大」且「強」、穿越周期、高速成長 ，碧桂園在財務管控、組織架構上下了很多功夫 。

比如財務管控方面，據克而瑞披露的數據，截至2018年底，176家房企加權平均凈負債率較年初降低了3.95個百分點，但仍處在85.5%的較高水平。今年以來，房企融資在不斷收緊，2019上半年95家典型房企融資總額為人民幣7169.2億元，同比下降3.6%，其中6月融資總額同比下降了26.1%。以此同時，房地產企業融資成本也在不斷攀升。

相比之下，碧桂園就顯得更為遊刃有餘，尤其是幾個核心指標的「穩」，在行業內獨樹一幟：

一是凈借貸比控制在較低水平。2018年，碧桂園實際凈借貸比率同比下降7.3個百分點，僅為49.6%，連續11年低於70%，在行業處於較低水平，這表明碧桂園正在減少外部融資，去槓桿效果出色。

二是持續實現凈經營性現金流為正。2018年，碧桂園房地產權益銷售現金回籠約人民幣4557.9億元，權益銷售回款率高達91%，連續第3年實現正凈經營性現金流。過去十幾年，只有極少數經營能力很強的企業能實現這一目標，這說明碧桂園當期可實現「自身造血」，而不需要過多依賴外部融資來支撐現金流。

三是持續保持充裕的現金流。截至2018年末，碧桂園的現金餘額約為人民幣2425.4億元，現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到1.92倍，短期內基本沒有償債壓力。另外，碧桂園還有約3017億銀行授信額度尚未使用。

華泰金控最新研報指出，碧桂園的流動性在2019年得到進一步改善，最新的融資成本已經比2018年的峰值下降了150個基點。

而在組織架構上 ，星子曾經發文 《碧桂園啟動內部架構調整！》曾說過，組織架構調整，能夠為一線項目賦能，進一步提升碧桂園全周期競爭力、實現高質量發展。

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在當前中美貿易戰的經濟形勢下，碧桂園2018年銷售金額、營業收入、凈利潤、股東應占核心凈利潤等核心財務指標都實現了全面兩位數的高增幅，如此逆周期的穩定表現，不得不說 ，在整個房地產行業中極為少見。

而對於碧桂園，另一個值得注意的數據便是ROE（凈資產收益率）。據億翰智庫數據顯示，2018年，碧桂園的凈資產收益率為33.47%，位居世界500強房企首位。財富中文網稱，在世界500強的凈資產收益率（ROE）榜上，碧桂園在入選的中國公司中也位居前列。

按照巴菲特的觀點，判斷一家企業獲利能力高低的最佳指標，正是ROE。ROE號稱是選股神器，其數值大小代表企業盈利能力的大小。在傳統行業里，伊利股份ROE除了2011年以外都處於25%左右，雙匯發展ROE長期在28倍左右，即使像雲南白藥這樣的公司長期ROE也未超過30%，只有貴州茅台才能長期維持ROE30%以上。

因此，從這方面看 ，碧桂園的股票有著優異的投資前景。中銀國際就於5月17日發布研報稱，對碧桂園的評級為「買入」，目標價為20.84港元，預計2019年預期凈資產收益率超過30%。

目前，碧桂園已獲惠譽給予投資級的BBB-企業信用評級，標普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，評級展望均為穩定。

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