戰火從傳統住宅轉移至物管領域，規模依然是王道。
自2014年，國內首家獨立上市的物業管理公司彩生活登陸港交所起，物管公司開始從住宅開發的光環背後走向前台，紛紛赴港IPO。
根據中國房地產報記者統計，截至2020年1月8日，共計19家獨立上市物管公司，其中，2019年達到9家，創歷史新高。除南都物業於上交所上市以外，其他18家物管公司均在港交所上市。
儘管物管企業近兩年頗得資本青睞，但從已上市物管企業市值表現來看，卻冰火兩重天。
「無論財務報表做的多麼漂亮，市值才是企業在資本市場上的主標杆。至於市值如何與公司內在價值溢價協同，是另外一回事。」潤泰資本分析師在接受中國房地產報記者採訪時表示。
本報記者根據wind數據統計，截至2020年1月8日，港交所掛牌的18家物管企業中，總計有5家總市值超過100億港元。按梯隊分，第一梯隊碧桂園服務總市值最高，為708.9億港元；雅生活服務總市值402億港元，位居第二；保利物業總市值為246.13億港元，位居第三。綠城服務和中海物業分別以233.72億港元、161.71億港元位居第四名和第五名。
第二梯隊10億至100億港元以內企業7家，分別為：新城悅服務總市值99.15億港元；永升生活服務總市值90.19億港元；藍光嘉寶服務總市值86.2億港元；時代鄰里總市值：42.44億港元；奧園健康總市值：41.11億港元；佳兆業美好總市值28.28億港元；濱江服務總市值19.38億港元。儘管新城悅服務母公司2019年遭遇「黑天鵝」，但並未影響其物管企業在資本市場的認可度。
第三梯隊企業市值均在10億港元以內。分別為浦江中國、鑫苑服務、祈福生活服務、和泓服務、中奧到家、銀城生活服務。市值分別為：7.98億港元、6.05億港元、5.89億港元、5.60億港元、4.58億港元、3.74億港元。
如果把時間線拉長，可以看到在這18家港交所掛牌的物管企業在一年裡股價呈現兩極的走向。從市值增幅角度，整體來看，23家上市物業企業市值的平均增幅為60.73%。此外，增幅超過100%的還有6家物業公司，它們分別是新城悅服務、永升生活服務、佳兆業美好、雅生活服務、碧桂園服務、中海物業，它們的共同點都是背靠大型房企。
然而也有7家房企物業市值出現負增長，如：中奧到家、祈福生活服務、浦江中國、鑫苑服務等。其中，鑫苑服務自上市首日創出股價巔峰後便一路下行，截至1月8日，其股價為1.21港元，相比上市首日開報2.8港元，幾近腰斬。2019年底市值距上市首日的市值也已蒸發過半。
對於上市物管企業市值出現兩極分化的情況，中國指數研究院常務副院長黃瑜在接受採訪時表示，物業服務企業在資本市場的表現兩極分化主要還是因為企業的基本面，市值漲幅較大企業一方面的母公司的銷售較為強勁，能夠轉化為企業的儲備面積，另一方面這些公司第三方開拓能力也相對較強，具有很高的成長性；而市值下跌的在這兩方面均較弱，管理面積增長乏力，盈利能力不足，市場不看好。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，市值上漲的物業要麼是物業公司的龍頭企業，如新大正，要麼是母公司市值較好，如碧桂園服務、雅生活服務、中海物業等。市值腰斬的物業股鑫苑服務，銀城生活服務，兩個公司的共同特徵均是規模小，業務發展集中。銀城生活服務是一家在南京深耕二十餘年的物管公司，大部分營收來自南京地區。鑫苑服務在管物業過度依賴母公司，鑫苑置業集團開發物業占據絕對比重，而母公司鑫苑置業發展並非非常樂觀，資產負債率逐年上升。
儘管戰場已經轉移，但物業江湖依然難逃「規模魔咒」。在百億市值的「優等生」中，不難發現頭部房企的身影，2019年，這些脫胎於頭部房企的物管企業也在加速擴張自己的版圖。
根據企查查資料顯示，碧桂園服務於2019年共發起4起收併購項目，其中7月份相繼將港聯不動產、嘉凱城物業兩家優質物業公司收入囊中。根據財報數據顯示，碧桂園服務2019年在管面積為2.17億平方米，加上7月份收購港聯不動產和嘉凱城物業兩家物業公司，在管面積達到2.37億平方米；2019年9月，雅生活收購中民物業及新中民物業各60%股權，在管面積突破5億平方米，這也是行業內最大一筆收購事件。
物管這塊蛋糕正吸引著越來越多的分食者， 2020年1月6日 ，綠城服務發布公告稱，龍湖集團於1月6日完成對綠城服務約1.39億股股份的購買。交易完成後，龍湖集團持有綠城服務5%股份。據記者了解，目前建業新生活、正榮物業、時時服務、興業物聯服務等多家物業管理公司已經披露招股書，華發物業等也傳出尋求港交所主板上市的消息。
2019年下半年萬科物業、融創服務也曾傳即將入局，儘管兩家企業都予以否認，但從萬科、融創下半年在物管企業內部做的一系列人事變動和架構調整，讓人不由猜測好事將近。
越來越多規模企業的入局，勢必會加速物管領域格局之變，中小房企如何打破「規模定律」？
黃瑜認為，目前行業併購洗牌已經開始，但行業依然高度分散，整合將延續。物業服務作為第三產業，首先還是得提高專業服務服務能力，依託高品質的服務開拓第三方市場，擴大基礎規模。其次，基於基礎規模帶來的流量，積極探索盈利能力更高的多種經營服務。再次，嫁接網際網路技術，降本增效。對於中小物業服務企業來說，需要對自己進行精準的市場定位，在細分市場以更專業的服務競爭力擴大市場，成為小而美，專而精的企業。
王小嬙認為，物業公司屬於存量運營，被稱為「被房企忽略的海洋」，存量資產的運營回報周期長，龍頭企業的在管規模大，具備規模效應，品牌大擴張規模也具備利好，因此物業公司也是「強者恆強，弱者恆弱」的競爭局面，未來2年還是會存在規模併購洗牌的局面。
「物業本來就是一個微利的行業，要想做好長久運營，還需注重規模效應，不應只關注當前的毛利率，要做好服務形成品牌優勢。其次，在穩定運營下擴張在管規模，逐漸形成規模效應。再次，和龍頭企業合作，借鑑龍頭企業的管理模式。」