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在當下全球經濟增長充滿 不確定性，以及各國央行為貨幣政策舉 棋不定之際，高力國際的本次投資調查 或可對中國未來房地產的機遇和挑戰提 供一些展望與啟示。
- 對於開發商而言，寫字樓、住宅、 商務園區、零售物業和物流倉儲物 業仍將是資產配置的主要領域，與 此同時，一些另類資產，例如數據 中心，則可因較小的競爭壓力與較 高的需求增長而收穫更好的風險回 報。
- 對於基金經理和投資者而言，儘管 中國面臨的發展阻力將不斷增加， 但繼續投資仍是獲得中國長期增長 回報的最佳策略。從區域的角度來 看，投資者的投資組合仍應注重一 線城市，以保持穩定性，同時亦可 考慮投資於新興城市以獲得更好的 增值機會。
- 對於目前處於觀望中的投資者和開 發商而言，中國經濟增長的放緩與 中美貿易戰實際上提供了一個「低 買」的機會窗口。現金流受限的開 發商或資產所有者/業主可能在價格 上更具靈活性。
趨勢與風險
問題1:未來一年中，影響全球發展格局的主 要趨勢包括什麼?
- 對中國經濟增長的顧慮不出意外成為了投資者關注的焦點，25%的受訪者認為這將是左右2019世界經濟發展的一個主要不確定因 素。排在第二位和第四位的分別是對歐洲經濟的增長前景與持續 了一年多的中美貿易戰的擔憂。但從樂觀的角度看，大多數投資 者仍認為美國的表現將優於其它市場，其GDP亦將維持穩健增長。
問題2:2019年全球經濟最大的「尾部風險」是什 麼?(多選)
- 在2019年所有不確定因素中，世界兩個最大經濟體之間是否能達成貿 易協議是投資界最關心的問題。除此之外，全球的目光仍聚焦於中國，23%與14%的受訪者分別認為中國經濟增長放緩與債務槓桿是2019年 最大的尾部風險。將三者相加，可看出單中國便占據了61%的投資者關 注度。
- 對新興市場經濟發展的擔憂排在所有選項的第三位，有15%的受訪者認 為這將是2019年全球經濟最大的尾部風險。另有10%的受訪者擔心美 國的債務水平可能會於2019年導致意外情況。有意思的是，雖有8%的 受訪者認為通脹可能成為尾部風險，但只有2%的人認為信貸緊縮措施 和加息應被用於應對通脹。
問題3:2019年中國經濟的主要顧慮是什麼?(多 選)
- 中美貿易戰、債務槓桿與製造業疲軟被受訪者認為是2019年中國經濟 增長的三大顧慮。對中國的失業率以及財富收入兩級分化的擔憂排在第 四，超過9%的受訪者認為情況若持續累積可能引發社會的不穩定。
- 此外，加強資本管制的擔憂獲得了8%的投票，投資者擔心進一步的限 制可能會使市場信心受挫，尤其是影響外資的流入。中國房地產市場的 增長放緩是投資者的另一個主要擔憂，因為房地產行業占據中國GDP總 量的20%以上。
- 人民幣的持續貶值也給投資者帶來顧慮，8%的受訪者認為這可能會發 生與2016年類似的嚴控資本外流的情況，從而影響到國內投資市場。
策略與價格提升
問題4:您是否願意在2019年增加對中國房地 產市場的投資?
- 儘管對2019年及之後中國的GDP增長存有各種顧慮，但仍有49%的受訪者表示願意增加投資，這表明他們對中國房地產市場充滿 信心。
- 此外，44%的受訪者選擇等待局勢的進一步明朗，我們認為這實 際表明超過90%的受訪者對中國房地產市場保持長期樂觀的展望。 事實上，在100多名受訪者中，僅6人表示不願對中國房地產市場 進行更多投資。
問題5:與2018年相比，您認為2019年中國房地 產市場的資產價格會有多少增長?
- 大部分投資者預計2019年中國房地產市場的資產價格將上漲，僅有12%的受訪者認為資產價格會同比下降5-20%。
- 除此之外，26%的受訪者預計資產價格將與2018年持平，45%的受 訪者認為資產價格將在年內同比上漲5-20%。而16%的受訪者對中國 房地產市場的前景十分看好，他們認為政府將持續出台支持性政策， 從而實現同比20%的資產價格增長。就整體而言，61%的受訪者對中 國房地產市場的價格表示樂觀，並認為資產將會增值。
問題7:當您在投資中國房地產市場時，您期望的 持有時間、收益率和內部收益率(IRR)分別是多 少?
- 在資產的持有時間方面，受訪者的票數均勻分布於1-3年、3-5年、5年 以上的三個區間，它們分別占總票數的24%、29%和28%。此外，沒有 任何受訪者選擇在一年內轉手資產，這顯示了投資者們對中國的長期經 濟前景仍具信心。
- 在毛收益率方面，大部分的投資者表示5-6%是資產的理想收益率，但 也有14%的受訪者更為激進地將目標設定在9%或更高。
- 在內部盈收率(IRR)方面，有38%的受訪者選擇了14-17%的期望值， 而另外的31%則選擇稍低的11-14%。有趣的是，有14%的受訪者在今 年表現出了保守態度，滿足於8-11%的IRR。
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（報告來源：高力國際）