2020年的樓市，遠比我們預想的「精彩」。

在1月份，業內人士都對今年的市場很樂觀，當時2019年樓市的數據剛剛出爐，年銷售面積再次突破17億平米，年銷售額無限接近16萬億元，雙雙創出歷史記錄，表面上看，房地產行業的堅挺程度，比2017、2018有過之而無不及。

資金面上，央行開年就降准8000億，隨後又通過各類公開市場操作釋放了1.2萬億資金，政策面上，各個城市都躍躍欲試，通過降低購房門檻、買房送補貼等手段，定向「寬鬆」調控。

然而，在1月下旬，形勢急轉直下。

數據顯示，目前100個城市土地流拍率已經達到40%，達到歷史新高，土地溢價率回到8%，也處於歷史低點，房地產預售降至冰點，100餘城售樓部關門歇業，各個城市處於零成交狀態，開發商普遍現金流較為緊張。

按照經濟學家盛松成的測算，原本預估一季度房企銷售額將達到2.8萬億元。若按損失50%的銷售額計算，1-3月份的損失將高達1.4萬億元。

這樣的形勢，讓樓市「小陽春」的希望破滅了。

更有不少專家認為，2020年極有可能成為房地產市場的「分水嶺」，無論是銷售額還是銷售面積，均有可能出現長期下降。

比如，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆認為，10年後，房地產的年均銷量可能會降40%，開發商的數量比現在會減少9成左右。

對購房者來說，在2020年買房，持有房產10年後，是不是也有可能「打八折」？

我們從以下2個角度來分析。

1，未來10年的人口形勢。

房地產長期看人口，是所有人都明白的「金科玉律」，未來10年，要分析人口形勢，需要從兩個方面入手。

一方面，是年齡結構的變化。

數據顯示，早在2013年，15-64歲的勞動力人口，達到了10.06億的高峰。隨後，直接出現連續5年的負增長，平均每年減少近200萬，照這個速度來看，2018年底的數字應該是9.96億。

結婚率也是在2014年就出現了下降，從9.9‰到後來的9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰，直到2018年，只有7.2‰，經濟越發達的地區，結婚率越低。

另一方面，是人口流動的變化。

300萬人口以下的城市，已經全面放開落戶了。這就意味著，各個城市之間的競爭，將進入到白熱化階段。

現在流動人口有2.4億人，這些人的走向，決定了未來的房價分布。

參考年輕人口的流動方向，2018年長三角經濟區的總人口達到了2.25億人，到2030年長三角地區將會有4座城市人口超過1000萬。

珠三角也是如此，2017年珠三角經濟區常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。

也就是說，未來10年樓市所面臨的環境，是老齡化加速、勞動力人口減少，最終導致購房需求減少。

與此同時，年輕人依然會加速湧入核心城市與大都市圈，中西部三線以下城市人口流出態勢不會改變，也就意味著當地房價會落入缺乏「接盤者」的困境。

2，未來10年的調控定位。

有兩個數據大家參考一下，在2018年，全年房地產調控達到450次以上，2019年，全年各城市發布涉房政策達到了620次，創出歷史記錄。

調控次數增多，因城施策、房住不炒在各個城市層面得以執行，甚至已經具體到了「因區施策」，這就是國家對待樓市的態度。

舉個例子，從去年至今，深圳、南京、廣州、成都等城市雖然對人才購房放低了門檻，但中心城區並沒有出現任何鬆動，呼和浩特、唐山等城市，還因為房價過熱而收緊了貸款和限售。

還有最近很多城市對房企土地出讓金延緩繳納，蘇州不再要求土拍價格捆綁現房和封頂銷售，看得出來，就算各地想「托市」，更多的也是從房企供給層面出發，而非直接從限購、限貸等層面釋放需求，與以前的鬆綁樓市手段有本質區別。

明白了這兩個前提，我們再來討論持有房產10年的問題。

經濟學家李迅雷曾為剛需族分析利弊，他說：如果房價不漲，那麼買房者或有房者其實每天都在虧錢。百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。

更何況，絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

按照這個思路推演，未來10年持有三線以下城市的房產，即便房價年均漲幅5%的情況下，持有房產每年會虧掉7%，10年時間，房產「打八折」都算少的了。

反之，如果持有核心城市的房產，不缺接盤者，也按房價年均漲幅5%來計算，但折舊率基本可以忽視，租金收益率每年也是持續增長的，10年後能賺多少不敢說，但保本是有可能的。

知名企業家曹德旺也談到了這個問題。

最近曹德旺在接受採訪時說，2020年第一個季度，本來是房地產銷售的旺季，現在沒人買房了，與此同時房企資金流問題一直突出，房企在沒有收入的同時還要還銀行的貸款，相信會有不少房地產企業會倒下。

注意曹德旺說的3個字：資金流。

我們的房地產市場，是建立在期房預售制、房企高負債經營前提下的，這種模式也直接造就了很多熱衷於投機的囤房者和開發商。

房地產不像餐飲和製造業等負債較低的行業，對開發商來說，一旦銷售回款出現問題，高額的負債就成了整個市場的「軟肋」。

長期來看，樓市的高負債模式必然不會一直持續下去，結合上文說到的人口結構、大小城市分化、人口流動的趨勢，對二線以下的絕大部分城市來說，長期持有房產並不是一個好的選擇。