文|探房杜咔咔
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限購是什麼？
這樣形容吧，限購相當於冰箱，當樓市過熱的時候，就要放進去降降溫。理論上是好的，可是在經濟學中，這種操作是不正常的。
政府把限購和限價當成一種制度，一種調控。但在投資者看來，這就是一種信號，一種城市房產投資價值的標尺。因為你樓市火熱，房子被人搶著買，政府才會出台限購政策進行調控。所以我們更應該買在這裡，從而造成樓市價格不斷升高。
打個比方，限購有點類似「此地無銀三百兩」的感覺。
把限購做為臨時的，短期的降溫行為，沒問題。但真不應該認為這種行為真能限制房價。
對於過去房地產快速發展的時候，我承認，如果沒有限購和限價政策的話，炒房團和開發商可以把價格無節制的炒上天。
但近期有報道稱，全國已有274家房地產企業宣告破產清算。現在開發商的生活也不好過啊，只做地產，沒點其他副業，都挺難生存的。
你們看，恆大跑去造新能源汽車，碧桂園說我要造機器人，進軍人工智慧，萬科說我要做「城市配套服務商」。
完全說明了一個點，現在的樓市風口已過，紅利期已不在，目前整個行業情況都很謹慎。
所以一味的限購和限價已經不是市場的主流。而是應該從供需關係方面來入手，求更多手段來替代限購行為，千萬別一頭栽進限購的怪圈。
對於樓市，房價的調控未來應該從供需方面入手，一味的限購是一種消滅市場機制的行為。
試想下，一個城市的發展，要建設道路、要做城建、醫療、教育。那需要的是什麼？大量的錢，而錢從哪裡來呢？毫不誇張的說一句，現在房地產對於當地的財政貢獻還是挺多的，當地政府依賴土地財政這個問題，不是一時半刻就能夠解決的。
那城市建設的那麼漂亮的目的是什麼？就是吸引更多的外來人口來這裡工作。而人一多，開發商也開心啊，房子賣得出去了。有錢賺就繼續拍地，政府有收入了，就可以繼續做城建，提升城市的綜合實力。
把邏輯理清了，我們就可以知道，限價和限購如果長期實施的話，就會就像一條護城河一樣，把外來的人卡在外面，同時也傷害城內的人。
人少了，開發商繼續建房子的動力就少了，會根據需求來建。那麼政府的稅收就少了，沒錢來提升城市的綜合實力，這樣一來，城市就像陷入一個怪圈。
所以，這就是我為什麼說，限購限價做為一時的手段可以，但不能做為一世。
比如，北京燕郊就是這樣的一個例子。2017年3月21日，廊坊一紙限令將燕郊打入寒冬，燕郊樓市徹底走進蕭條時代。當時情況有多慘澹呢？2017年7月，一整月，全燕郊只賣了8套房。
要知道，燕郊一直以來都是做為北漂的最愛，買不起首都的人，想在北京安身立命，燕郊就是最好的選擇。但這次的限購，雖然遏止了房價的上漲，但同時也讓北京在2018年未外來人口數量比上一年減少了30萬左右，並且常住人口凈流出22.25萬。但在北京常住人口凈流出的同時，天津的卻是在凈流入。所以，限購無異就是燕郊目前的護城河。
當然，我相信很多人都會說，只要燕郊放開限購，信不信房價馬上就蹭蹭蹭往上漲。我當然相信，限購就是抑制需求，當我們的需求得不到滿足的時候，就會壓抑。時間久了，就會出現爆發。
限購和限價就相當雙刃劍，適當的時候使用，能起到很好的效果。但用錯了，就是損人不利己。
關於樓市健康發展長效機制的探索，我認為可以從土地、住房、稅收等幾方面入手。加上一定的限購和限價，發揮出最大的效用。
要將中國的土地制度在城鄉概念上打通，降低土地成本。允許集體土地進入一級市場，充分利用閒置土地。
可以通過包括增加公租房、建設共有產權房、人才房等住房。以此來減輕購房者的壓力，以求供需關係能達到平衡，不再是僧多粥少，物以稀為貴。
我覺得戶籍管理應該逐步去放開。讓進城的農民享受城市紅利，並且在有了就業和收入之後，可以回到家鄉農村去解決未來的發展問題。
簡單的理解，就是「因省定稅」。根據實際情況，由省或省以下政府根據標準自行制定和調整。對於擁有多套房屋的人，可以設定居住面積免除額，超過了人口面積，就徵收房地產稅。但要防止房地產稅轉嫁給租客。
當然，實際的解決方法肯定不止以上幾個。但這是我認為除了限購、限價之外，還能採取的一些方法。
未來房地產，如果還是採用單一的路子，我有理由相信，房地產市場會開始走進越走路越窄的死胡同。
如同大禹治水一樣，樓市的管理不能只是堵而不疏通。限購和限價只是暫時的，房地產要健康、持續的發展，就必須進行改革。
我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。
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