【1】
2019年中國城市發展潛力排名
1.1深北上廣居榜首，區域中心城市及長三角珠三角表現突出，東北整體落後
根據GDP、城鎮居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，將全國337個地級及以上單位劃分為一二三四城市，其中三沙市因公開數據缺失較多而不在本文榜單範圍內。
一線城市：為北上廣深4個，2018年GDP在2萬億元以上；
二線城市：為除一線城市外的直轄市、多數省會城市、計劃單列市以及GDP大於7000億元且城鎮居民人均可支配收入大於4萬元的少數發達地級市共35個；
三線城市：為少數弱小省會城市和GDP在2000億元以上的其他地級單位共85個；
四線城市：為GDP在2000億元以下的其餘地級單位共213個。
2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；東部地區有32座城市進入前50名，東北地區有超八成城市位於200名之後。百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造約73%的GDP，占全國商品住宅銷量的約62%。深圳占據城市發展潛力榜首，北京、上海、廣州緊隨其後。二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長沙、西安、濟南、合肥等省會城市，廈門、青島等計劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發達地級市進入前20名。省會城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。在前50名城市中，東部地區多達32個，中部、西部、東北地區分別有6、8、4個。除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分布在長三角、珠三角地區，其中長三角城市群8個，珠三角城市群4個，海西城市群、山東半島城市群各2個。分地區看，東部、中部、西部地區排在200名之後的城市占比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區有30座城市位列200名之後，占本區域地級單位個數的83.3%，發展潛力總體靠後。需注意，各指標經標準化處理後合成的發展潛力指數僅具備序數意義。
1.2 人口現狀：人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起
從區域層面看，當前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。改革開放後至2010年左右，人口大規模向出口導向型的沿海發達地區流動。2010年以來，隨著沿海地區產業轉型升級、中西部地區產業承接以及老一代農民工老化，部分人口逐漸回流中西部，東部人口增速總體減緩，而東北地區人口開始負增長。當前人口回流明顯的是安徽、四川、廣西、河南、貴州等省，安徽常住人口年均增量從2000-2010年的-33萬回升至2010-2015年的37萬，再增至2015-2018年的60萬，四川從-56萬回升至32萬，再增至46萬。廣東、浙江等省常住人口增長一度受人口回流而明顯放緩，但2015-2018年人口重新明顯集聚，當前年均增量分別為166、66萬。江蘇則從2000-2010年的54萬降至2010-2015年的22萬，2015-2018年為25萬、無明顯起色，江蘇與廣東的人口集聚差異類似經濟發展差異，2016年開始兩地經濟總量逐漸拉大。
從分線城市看，人口持續向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續流出。1982-2017年，一線、二線城市人口年均增速均顯著高於全國平均水平，且一線城市增速更高，表明人口長期凈流入、且向一線城市集聚更多。
從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長明顯放緩。過去二十年，城市的人口集聚格局發生深刻變化。除京滬從2013年開始主動控人外，其他城市近期多在「搶人」、但成效各異。
從戶籍情況看，主要大城市外來人口眾多、人口本地化空間很大，隨著戶籍制度改革深化推進有望釋放部分住房需求。中央要求，除北京、上海少數超大城市外，其他城市均需放開放寬落戶限制。當前常住人口與戶籍人口之差大於500萬人的有上海、北京、深圳、東莞、廣州、天津6座城市，在200-500萬人的有蘇州、佛山、武漢、鄭州、寧波5座城市，在100-200萬人的有15座城市，50-100萬人的有18座城市。上述44城或為直轄市、省會城市、計劃單列市，或為長三角、珠三角、海峽西岸地區發達城市。近年在戶籍制度改革和「搶人大戰」的背景下，部分大城市戶籍人口增長迅猛。
1.3 人口潛力：人隨產業走，一二線產業基礎及潛力突出
一二線城市以25.5%的人口創造了46.5%的GDP，人口集聚潛力很大。當前一線城市以5.2%的人口創造了全國12.3%的GDP，二線城市以20.3%的人口創造了34.1%的GDP，三線城市的人口份額與經濟份額基本持平、分別為33.9%、34.0%，四線城市的人口份額明顯低於經濟份額、分別為39.7%、24.5%（因統計問題，地區GDP合計與全國存在差異）。
從經濟增速看，2015-2017年，一線、二線、三線、四線城市年均經濟增速分別為7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四線經濟規模基數小、但增速仍然乏力。總體上看，未來人口將繼續向大都市圈和區域中心城市集聚，三四線城市全域人口未來將繼續大幅流出。
在產業創新方面，一二線城市頭部效應明顯，京滬深占據絕對高地，杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。產業創新的城市差異比經濟實力更加明顯，這主要因為創新需要高度集聚才更有效率。從反映龍頭企業的A+H股上市公司數來看，北京占全國的比重達10.7%，京滬深合計占比高達27.5%，一二線城市合計占69.9%。從發明專利授權量來看，北京由於占盡產學研資源優勢而獨占全國的14.4%，京滬深合計占26.8%，一二線城市占比達到75.5%。產業創新排名相對靠前的三線城市主要是紹興、常州、台州、嘉興、珠海等長三角、珠三角城市。
在公共資源方面，一二線城市優質教育、醫療資源密集，城市軌道交通提升城市運行效率。公共資源是產業發展的配套，優質公共資源對人口有著明顯吸引力。
從教育看，直轄市和省會城市多擁有區域內最優質的中小學和高等教育資源，擁有的985/211大學數合計占全國的81%，擁有的在校大學生數量合計占全國的58%；其中，京津滬的一本升學率位居全國前三。
從醫療資源看，一線、二線、三線、四線城市每千人口執業（助理）醫師數分別為3.2、3.1、2.2、1.9，並且醫療資源的質量差異巨大，全國最優質的醫療資源主要集中在一二線城市。
從城市軌道交通看，根據各城市地鐵公司官網及發改委最新批覆，至2019年3月全國已通城市軌道交通（不含有軌電車）的城市有35個，加上已批覆未開通的城市則增至45個。
1.4 購買能力：一二線城市絕對購買能力較高，相對購買能力較低
一線城市人均儲蓄存款、可支配收入分別高達11.5、6.6萬元，遠高於其他城市。絕對購買能力不僅是可支配收入，還應包括人均儲蓄存款，儘管當前「存款搬家」現象明顯，但仍能反映相關情況。從城鄉居民人均儲蓄存款看，2017年一線、二線城市分別為11.5、6.6萬元，三線、四線城市分別為4.1、3.2萬元。從城鎮居民可支配收入看，2017年一線、二線城市分別為6.4、4.5萬元，三線、四線城市分別為3.6、3.1萬元。此外，包頭、鄂爾多斯、呼和浩特等部分資源型城市人均儲蓄存款及可支配收入也較高。
一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年；但一線城市因土地供給不足，房價並非由中位數收入人群決定，而是由高收入人群決定。2017年一線、二、三、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年，城市間分化顯著，這與全球其他經濟體核心城市房價收入比較高的情況一致。其中，北京、上海、深圳的房價收入比分別為26.5、22、21.4年；二三線城市中三亞、廈門、福州房價收入比也很高，分別為31.2、24.2、21.5年，三亞為全國旅遊城市、房價主要受外來者購房影響。從原則上講，在供需基本平衡的市場，房價由中位數收入人群決定；在供給明顯大於需求的市場，房價由低收入人群決定；在供給明顯小於需求的市場，房價則由高收入人群決定。並且，與國外明顯不同，因文化傳統差異，中國人購房存在「六個錢包」現象，即父母等對子女的資金支持通常較大，這使得傳統房價收入比的度量存在一定偏差。不過，考慮到現實並無更好的指標及數據衡量相對購買能力，本文依然採用房價收入比度量。
【2】
市場面：2019年百強城市何時布局最佳？
2.1榜單概述：發展潛力100強分3檔
在基本面分析基礎上，我們結合市場面情況將發展潛力100強劃為3檔，其中深北上廣等15個城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。市場面由庫存去化周期、需求透支率、房價周期、地價房價比4項指標組成。
2.2 量價趨勢：部分三四線城市需求明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖房價趨穩
前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在需求透支風險。2017年以來，一線城市商品住宅銷量明顯下降，二線城市基本持平，三四線城市受棚改貨幣化安置比例擴大而繼續暴增。各線城市銷量暴增的時間呈現輪動特徵，一線城市2015年商品住宅銷售面積同比增長14%，二線城市2015、2016年分別增長10%、26%，三四線城市2016、2017年分別增長22%、13%，部分缺乏基本面支撐的三四線城市需求明顯透支。
從房價周期看，前期經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力。從歷史經驗看，過去不少城市的房價存在三年左右的小周期，漲一段調整一段，小周期的背後是房地產調控、地方對土地財政的依賴、需求釋放與透支等因素。
2.3 庫存去化：西部地區、四線城市總體庫存風險較高
從可售庫存看，2019年3月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市庫存去化周期從2018年下半年以來有一定上升。2015年以來，得益於棚改貨幣化政策三四線城市可售庫存去化周期持續走低，2018年5-6月最低不到7個月，但逐漸上升。2019年3月，一線、二線和三四線城市可售商品住宅去化周期分別為11.7、10.5和11.4個月。需要注意，庫存去化周期對銷售非常敏感，比如部分城市商品住宅銷量當前處於歷史低位，一旦成交回暖，去化周期將明顯下降。
從廣義庫存看，西部地區、四線城市庫存偏高，2017年土地消化周期分別為2.5、2.1年。分地區看，東部、中部、東北地區庫存持續改善，西部地區庫存改善力度明顯不足。2017年，東部、中部、東北地區土地消化周期均在1.15-1.35年之間，而西部地區則高達2.5年。分線城市看，2017年一線、二線、三線、四線城市土地消化周期分別為0.8、0.9、1.2、2.1。儘管一線城市受2016年開始的調控收緊影響，市場銷售持續降溫，但土地消化周期基本小於1；四線城市銷售乏力，土地供應持續增加，仍有較大庫存風險。
2.4 拿地成本：地價房價比總體回落，少數城市仍較高
近期土地成交有所回暖。2018年百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為6.1%、12.5%、18.1%，從最近半年數據看，土地成交有所回暖，2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續4個月上行、三四線城市連續5個月上行。
地價房價比總體回落，但少數城市地價成本仍較高。2018年一、二、三、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外，二、三、四線城市分別下降7、5、2個百分點。此外，當前部分城市推行的「限房價、競地價」土地出讓模式有效地平抑了新房價格，但在供給不足的情況下容易引起新房搶購。
【3】
擁抱城市群，把握大趨勢
以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平台，是中國當前以及未來發展的重點。根據基本面排名，2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，其中處於24個千萬級大都市圈的有54個。2018年11月，國務院《關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》要求，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。以住建部城區常住人口為標準，將城市劃分為1000萬以上、500-1000萬、300-500萬、100-300萬、50-100萬、20-50萬、20萬以下七類。從人均生產效率看，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞減現象；1000萬人以上的城市人均創造14萬元的GDP,是100-300萬人城市的2.1倍，是20萬人以下城市的約5倍。從人均城市建設用地看，大城市明顯更節約土地資源，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞增現象，2017年1000萬人以上城市人均建設用地僅74.5平方米，而100-300萬、20萬以下城市分別為117.3、135.5平方米。
在城市群層面，19個城市群的核心在於京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。其中，長三角、珠三角、京津冀三大城市群是其中最成熟的三個，以全國5%的土地面積集聚了23.3%的人口，創造了39.3%的GDP，成為帶動中國經濟高質量發展和參與國際經濟合作與競爭的主要平台，目前均已經上升為國家戰略。
在都市圈層面， 24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。鑒於當前多數城市群發育不成熟，且部分核心城市生產要素明顯向周邊溢出，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。
根據有關城市群規劃及相關地方規劃，當前中國有上海、北京、廣佛肇、杭州、深莞惠等10個2000萬人以上的大都市圈，有重慶、青島、廈泉漳等14個1000萬-2000萬人大都市圈。24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP。從發展潛力看，上海、北京、深莞惠、廣佛肇都市圈居前，之後則是蘇錫常、天津、南京、長株潭、杭州、重慶等都市圈。需要注意的是，部分都市圈範圍有重合，比如上海都市圈與杭州都市圈、蘇錫常都市圈均有重合。
在24個大都市圈之外，仍有兩類三四線城市值得關注:
第一類是東部地區經濟實力比較突出的三四線城市，多數位於城市群內，如溫州、珠海、中山、徐州、海口、金華、唐山、泰州、保定、威海等。珠海、中山是珠江口西岸中心城市，珠中江都市圈2017年末人口達958.7萬，有望成為下一個千萬級大都市圈。溫州、威海均為經濟發達的沿海工貿城市；唐山、保定分別位於京津冀協同發展空間布局「三軸」中的「京唐秦」、「京保石」產業發展帶上。該類城市中唯一不在19大城市群的是淮海經濟區中心城市徐州。
第二類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的中西部地方性中心城市，如洛陽、包頭、銀川、鄂爾多斯、岳陽、綿陽、衡陽、安陽、廣安、遂寧、柳州、南陽等，也多數位於城市群內。其中，銀川為省會城市，洛陽、包頭、鄂爾多斯、岳陽、衡陽、柳州、南陽分別為所在省份的省域副中心城市。此外，宜昌、常德、遵義、襄陽、贛州等地方性中心城市目前不在發展潛力百強城市之列，但從長遠看仍具備一定發展潛質。
一創固收研究觀點：「城鎮化、居住改善、城市更新三大紅利將支撐中國房地產市場未來平穩發展。雖然這是我國未來房地產行業發展的主邏輯，但由於地區間經濟發展是不均衡的，產業和人口勢必也將是不均衡的，導致各地區間房地產的發展將存在差異。各地區間房地產業的發展潛力，背後其實是城市之間的發展潛力競爭。所以，我們需要了解不同城市的發展潛力，為可能來臨的區域分化、經濟變革做好準備。」
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