編者註：2019年前11月上市物業股首日漲率達100%，物業股具備輕資產、負債低，成長性好等優勢
作者：華光charlie
2019年的餘額不足一個月了，回顧這一年恆指在原地踏步。對於大部分港股投資者而言，應該深刻體會炒股賺錢之不易。
然而就在這樣的市場中也仍然不乏牛股，大型市值翻倍股有美團點評、海底撈、安踏；中小型的翻倍股有波司登、李寧、頤海國際、丘鈦科技等。
不過要說一個板塊牛股倍出，那必須是物業管理股。
2019牛氣沖天的物業股
2019年物業管理公司走的有多牛？看一組數據就可以了解到。
從2014年以來，在港股上市的物業股就有17家之多，如果加上正在招股的保利物業以及時代鄰里，將達到19家。而在2019年港股行情沒怎麼上漲的情況下，股價翻倍以上的的物業股竟有6家之多。
將2019年1月1日至12月9日漲幅做一個排序，新城悅服務以191%漲幅獨占鰲頭，其後佳兆業美好、永升生活服務、雅生活、中海物業以及碧桂園服務分別有162%、168%、147%、114%、109%的區間漲幅。
來源：wind，華盛證券
在港交所已上市的17家物業管理股，從2019年截止目前能取得正向漲幅的高達11家，占比超過64%；如果剔除2019年新上市物業股，今年以來上漲率達72.7%，這也體現了市場對於物業管理行業和這些優質物管公司的認可。
其次從新股表現來看，2019年的物業股更是香餑餑，對於打新投資者而言，更需要密切關注市場的傾向。我們可以看到2018年上市的物業股，只有新城悅首日上漲3.79%，其他的首日表現都不太理想。
但是2019年前11月上市物業股首日上漲率達100%！另外從漲幅上來看，都在15%以上，甚至像鑫苑服務、和泓服務首日漲幅在30%以上。
物業管理板塊賺錢效應這麼好，那麼究竟是什麼讓市場如此青睞有加呢？
物業板塊的幾大亮點
來源：wind，華盛證券
物業股為什麼會在港股市場表現獨樹一幟，首先就是業績好。
我們來看看2019年上半年物業股業績數據，從營收增速來看，整個物業管理板塊上市公司基本保持增長，而像碧桂園服務的營收達到35.18億元，較去年同期增長74.3%。
營收同比增速在40%以上就有8家，分別是碧桂園服務、新城悅、永升生活、雅生活、奧園健康、濱江服務，以及正在招股的保利物業和時代鄰里。
而從利潤增速上來看，同比增長超過100%有4家，分別是新城悅、永升生活、奧園健康以及佳兆業美好。其中佳兆業美好的利潤增速甚至達到了289%！
像正在招股的時代鄰里和保利物業，2019上半年的凈利潤同比增速近50%，卻只能排在中游。股價上漲的源動力是低估值和高成長，聯繫到這些業績表現優秀的公司，其股價表現強勢就不難理解了。
物業公司還具備輕資產、低負債、現金流量健康的特點。
在港股上市的物業公司許多都有著背景強大的母公司，這些母公司很多是動輒年銷售千億人民幣的大地產開發商。但是注意觀察的投資者會發現，地產公司與物業公司的估值有著天壤之別。
比如綠城服務市盈率達42倍，碧桂園服務市盈率達47倍，中海物業市盈率達36倍。但是一直被認為是暴利的地產商，龍頭企業的估值水平很多在10以下。
來源：wind，華盛證券
這有幾大原因，第一是這些物業公司都是輕資產經營，可以看到上圖的數據，大部分物業公司的流動資產占比總資產80%以上，部分甚至到90%。這也說明物業管理的商業模式後續不需要大量的資本投入。
其次是負債率低，以碧桂園服務為例，別看其資產負債率為47.49%，實際有息負債為0。碧桂園服務在2018年全年凈利潤為9.34億元，年增長112%，同時現金流比凈利潤還高，經營活動流入的現金流凈額達15億元，預收的物業費就高達10億元。
另外物業管理股擁有未來業績增長的確定性。
我們說股價上漲空間要看公司未來發展，但如何做到未卜先知呢，我們可以透過數據來看。首先是我國商品房在經歷了2014年的負增長以後，2015至2018年持續正增長，近三年銷售量復合增速達10.1%，2018年銷量超過17億平方米。
在近期出爐的2019年1-11月top100地產商銷售金額來看，大部分仍保持略有增長，可以說這為物業公司未來的增長提供了龐大的物業儲備。
以碧桂園服務為例，截止2019上半年其收費管理總面積約2.17億平方米，但合同管理總面積約5.84億平方米，未來一兩年這3.67億平米的物業都能納入收費。其次碧桂園在2019年有望銷售接近9000萬平方米，這部分也是不斷給其物業公司提供的增量。
來源：觀點指數研究院
除了母公司，物業公司還可以利用自己的現金儲備去收併購、與中小開發商合約拓展等方式來增加外拓管理面積。像碧桂園服務2018年的新增物業管理面積中38.6%來自於獨立第三方物業開發商。
所以分析母公司提供物業儲備的能力以及物業公司自身的外拓能力，可以推出龍頭物業公司業績未來增長的確定性。
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物業公司的新動向：智慧社區
目前物業公司都在積極提升自身服務品質和管控能力以塑造良好的公司品牌，其中一個重要嘗試就是科技化。比如綠城服務的「智慧園區服務體系」，也就是通過構建技術系統（雲平台）、服務系統（一體化服務平台）、社交系統（睦鄰社）三大系統，提升服務的便捷性。
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而物業管理公司的另一家龍頭碧桂園服務已經和騰訊、海康威視、阿里巴巴以及華為等多家企業開展戰略合作，共同研發社區場景下的算法模型和智能化平台，並且在行業內率先布局「AI+」人工智慧社區，大幅降低社區管理成本，提高管理效率，提升了客戶滿意度。
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結語：
根據中指院數據，2018年我國物業管理行業的管理面積達211億平方米，同比增長7.8%。方正證券預計，當前我國物管行業規模在1.1萬億元，住宅物業的滲透率僅為61%，尚處於較低水平，未覆蓋的物業面積高達100億平方米。
根據測算2030年我國住宅物業管理面積將達303億平方米，復合增長率能在5.6%，物業股尤其是百強企業未來的前景還有很大空間。
相信隨著保利、時代鄰里等公司的上市，有望會給2019年港股物業板塊添上最後一抹亮色，畢竟連一貫青睞網際網路獨角獸的高瓴也做了保利基石；而2020年還會有大量優質的物業股陸續上市，比如萬科、融創。
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