魯法案例【2024】390
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案情
2023年3月1日，葛某將房屋出租給孫某，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定：租賃期1年，月租金2000元，每半年一付；終止合同須提前3個月通知對方，並償付對方總租金10%的違約金。合同下方手寫：「乙方在租賃期間，甲方不得出售」字樣。合同簽訂後，孫某支付半年租金1.2萬元。2023年8月1日，孫某聯繫葛某交納下半年租金，葛某稱自己已經離婚，有事聯繫自己前妻王某。孫某聯繫王某時，王某稱房子已經賣出去了，要求其與新房東聯繫續租事宜。後孫某於2023年9月17日搬離該房屋，此後新房主更換門鎖。孫某遂訴至法院，要求法院解除雙方《房屋租賃合同》，同時要求葛某賠償裝修費和設施費2萬元、違約金2400元，並返還押金2000元。
葛某辯稱，孫某對房屋進行裝修未經過自己同意，因此孫某要求的經濟損失費用應由其自行承擔。鑒於孫某使用自己的房屋開辦小飯桌，違反合同約定改變房屋使用用途，葛某表示自己有權扣留孫某全部的押金。
裁判
雙方爭議的焦點為：《房屋租賃合同》何時解除？葛某是否應向孫某賠償違約金和經濟損失？
法院審理認為，孫某與葛某於2023年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》，系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，各方均應按照合同約定行使權利、履行義務。鑒於葛某認可孫某已於2023年9月17日實際搬離了案涉房屋，故應認定雙方簽訂的《房屋租賃合同》於該日解除。
《民法典》第七百二十五條規定：「租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」本案中，在合同履行期間葛某將案涉房屋出售，所有權發生變動，並不影響租賃合同的效力，案涉房屋仍應由孫某占有使用，其可交納房租繼續履行原租賃合同。現孫某無證據證明葛某在賣房前後要求其搬離案涉房屋，也無證據證明其向新房主交納下半年房租，新房主拒收且不允許孫某繼續租賃使用。從孫某庭審陳述情況來看，其搬離案涉房屋後，新房主才將房屋更換門鎖。綜上，葛某將案涉房屋出售，不影響孫某的承租權利，葛某不構成違約並由此承擔相應的責任；另外，《 房屋租賃合同》 中雖手寫添加「乙方在租賃期間，甲方不得出售」條款，卻未約定房屋出售的違約責任。故孫某要求葛某支付設施費、裝修費的訴訟請求，依據不足，法院不予支持。孫某要求葛某返還押金2000元的訴訟請求。葛某辯稱孫某違反合同約定將房屋用於小飯桌，屬於違約，因此押金應全部扣除。案涉合同並未對房屋用途作出明確清晰的約定，孫某用於小飯桌並不明顯違反合同約定。故葛某應向孫某返還押金。
關於孫某主張違約金2400元的訴訟請求。案涉合同約定：在租賃期間，任何一方要求終止合同，須提前3個月通知對方，並償付對方總租金10%的違約金。現孫某無證據證明葛某要求其搬離案涉房屋、終止合同，故孫某的該項訴訟請求，無事實及法律依據，不予支持。
最終，法院判決葛某與孫某簽訂的《房屋租賃合同》於2023年9月17日解除，葛某向孫某返還押金2000元，駁回孫某其他訴訟請求。判決作出後，雙方均未提起上訴。
法官說法
《民法典》第七百二十五條是關於租賃物所有權發生變動後租賃合同效力的規定，通常也被理解為「買賣不破租賃」規則的體現。該規則的設立初衷是為了保護承租人利益及居住安寧，即出租人在租賃期間將租賃物出賣，導致租賃物的所有權發生變化，出租人與承租人之間的租賃合同也仍然有效，承租人可以繼續按照原租賃合同租用房屋，房屋買受人需承接原租賃合同。
該案中，雙方當事人在合同中約定了提前終止合同需償付總租金10%的違約金，但並未約定出售房屋的違約金，也未要求承租人搬離房屋，故承租人要求出租人支付違約金的請求未得到支持。
但是，《民法典》第七百二十六條同樣規定了「承租人優先購買權」。房東出售租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。但如果房東未提前通知，就直接出售房屋，承租人該如何應對？承租人不能主張房東與買方之間的房屋買賣合同無效，但可以請求房東承擔其優先購買權被侵犯的損害賠償責任。所以，租賃的房屋被出售後，承租人一定不要著急搬走，可以基於在先的有效租賃合同主張有權占有，適用「買賣不破租賃」規則繼續居住，直至租賃合同期限屆滿。
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作者：李晨爍
來源：法院周刊
編輯：石慧
作者：李晨爍
來源：法院周刊
編輯：石慧
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