早期城市化發展歷程中，大量的人口流入城市，推動經濟迅速發展的同時也帶來了大量住房需求。數據顯示，我國城市化率為49.68%，城市人口數量為6.65億人左右。而2023年城市化率已經達到了60.6%，人口也突破了14億大關，因此城市人口數量為8.48億，也就是說平均每年城市新增人口數為一千八百萬左右。
早期城市都是以多層、平房為主，城市住房供應量不足，因此並沒有那麼多住房提供居住。並且也不可能不停增加土地供應面積去建房，容易造成土地資源的浪費，既然擴張不行，那麼只能選擇往上建造了，因此越來越多的高層住宅就出現了。
早期的高層住宅，的確很好地解決了住房的需求問題，並且由於其氣派的外表、電梯出行的便捷也深受購房者喜歡。對於開發商來說，有限的土地上賺取更多的利潤，開發商也願意建造，於是近些年高層住宅越建越高、越建越多、越建越密，開發商的建造也基本都以高層住宅為主。
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高層住宅面臨的兩大問題
一、高層住宅自身問題
隨著時間的流逝，高層住宅也暴露出了很多的問題。首先，對於購房者來說，高層住宅配置了更多的電梯以及樓梯，因此公攤面積也就更多，100平房子拿到手可能只有70平，增大了購房者成本。其次，由於高層住宅越建越密，導致小區整體容積率過高，影響了正常的居住體驗。最後，高層住宅各項設備老化都需要維修，增大了購房者的持房成本。
另一方面，由於高層住宅的高度問題，因此很多高層外表都安裝了高反射率的玻璃，能反射絕大部分的陽光，但是反射出去的陽光可能對於路邊的行人影響，更可能影響司機的正常行駛。此外，由於高度過高，一旦發生火災，那麼高層住戶逃生就十分困難了，對於救援人員來說同樣也很困難，雲梯以及高壓水槍都無法達到那樣的高度。
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二、住宅空置問題
由於過去房價漲勢太快，因此也成為了很多投資者的目標，也就是所謂的「炒房客」，他們將房子以低價格買入，放置幾年再以高價賣出，從中賺取差價。因此導致了現在很多空置住房，雖然住房空置數量我們並不清楚，但根據西南財經大學公布的數據來看，當時國內整體住房空置率已經超過了20%，說明空置的住房還是相當多的。
而上文已經說過，近些年開發商基本都是以高層住宅建設為主，因此空置的住宅也基本上都是高層住宅。如今很多二三線城市的偏遠地段小區，白天看起來沒什麼區別，但是一到晚上小區漆黑一片，只有零星幾盞燈亮著，這就是空置房比較多的小區，影響城市面貌、浪費土地資源。
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兩條「新規」下，明年起住房模式將發生改變
高層住宅暴露的問題，國家自然也看見了，目前來看，已經有兩條「新規」和高層住宅有關。
1、高層住宅「限高」、新建多層要求加裝電梯
前陣子，住房和城鄉建設部國家發展改革委共同發布的《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》文件中，明確強調了：
1、嚴格限制各地盲目規劃建設超高層摩天樓，一般不得新建500米以上建築；2、嚴格限制新建250米以上建築；3、各地新建100米以上建築應充分論證、集中布局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適應，與消防救援能力相匹配；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。
也就是說，未來開發商想要建造超過100米的高層，基本上是不可能了。如果按照3米一層的高度來算的話，新建高層不能夠超過34層。
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今年北京、上海、浙江、江蘇對於新建住房都新增了一項要求，基本上超過4層的多層住房全部要求加裝電梯。以北京為例，北京在最新版的《住宅規劃設計》中明確規定了：
四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。
隨著現在技術的不斷發展，新建住房加裝電梯已經不是難題，因此除了上述幾個城市明確要求住房加裝電梯以外，其他城市相應要求也會慢慢普及，未來新建多層房也會加裝電梯。
2、「舊改」要求下，老房要求加裝電梯
再來看一下最近進行如火如荼的「舊改」：2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。到「十四五」期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
對於老小區住戶來說，這次舊改可以說是涉及到了生活的方方面面，滿足居民安全需要和基本生活需求、滿足居民生活便利需要和改善型生活需求、豐富社區服務供給、提升居民生活品質。不僅如此，對於符合要求的老舊小區來說，還能夠進行加裝電梯，極大地保障了老人和小孩的出行安全。
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未來買房要面臨「選擇題」了？
對於開發商來說，現在高層暴露出來的問題越來越多，也越來越不受購房者歡迎。而現在高層建設又受到了限制，如果拆除一棟15層高的住宅的話，那麼新建住宅可能要達到35層才能夠盈利，而以後高層最高也只有34層了。另一方面，現在拆除一個高層小區可能面臨著幾千個住戶的賠償，賠償款會是一個天文數字，因此開發商也賠不起了。
而對於老舊小區住戶而言，以前沒有電梯，家裡有老人出行不方便，因此部分人會選擇搬到高層電梯房，但現在舊改過後，老舊小區也能加裝電梯了，因此這部分可能不會選擇搬家，因此高層住宅也少了一批潛在需求。
如果未來繼續建造高層住宅的話，可能會面臨入住率降低的問題，並且現在多層住宅相比更有優勢，那麼開發商未來可能會以多層建設為主。因此，對於購房者來說，未來將面臨著選擇高層住宅還是多層住宅的問題。你會選擇高層住宅還是多層住宅呢？