匯生國際資本總裁黃立沖
出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
25年前，中國房改取消福利分房制度，實行住房商品化，拉開了中國房地產高歌猛進的20餘年。
如今，我國房地產市場供求關係發生重大變化。近日，媒體《關於規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)(以下簡稱「14號文」)已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構的報道，讓新輪「房改」甚囂塵上。
關於保障房建設，10月31日中央金融工作會議的表述是，加快保障性住房等「三大工程」建設，構建房地產發展新模式。作為二次房改的「帶頭人」，深圳於2018年開啟二次房改試點，被視為新加坡模式的效仿者。
於新加坡而言，儘管商品房價格位居全球前列，但是其房屋自有率高達91%，是香港、東京的兩倍。這歸功於1964年新加坡推出的「居者有其屋」計劃，鼓勵中低收入家庭購買組屋。
於中國而言，房地產市場從增量到存量實現轉變，房地產消費內需發動機逐漸「啞火」。如若實行住房供給體系雙軌制，對樓市及房價有何影響？「市場歸市場，保障歸保障」被稱為二次房改是否恰當？這對房地產開發企業的格局重塑又會帶來何種影響？保障房建設是否會成為拉動經濟全新的引擎？
對此，搜狐財經專訪了匯生國際資本總裁黃立沖，一位聚焦美國、澳洲、中國香港等全球市場研究30年的投行家，聽他講述新輪房改帶來的市場衝擊。
以下為搜狐財經與黃立沖的對話節選：
房地產供應結構將變化：保障房供應會高於商品住房
搜狐財經：您覺得「14號文」被定義為「新一輪房改」恰當嗎？
黃立沖：恰當。未來房地產供應結構會發生翻天覆地的變化，最早我們實行的是福利分房制度，由單位分配。過去是單位福利性分房，未來是政府福利性分房。未來整個中國將會以保障房為主，保障房供應會高於商品住房。
搜狐財經：10月31日，中央金融工作會議強調，構建房地產發展新模式。您覺得地產的新模式應該是怎樣的？
黃立沖：雙軌制模式。中國房地產的未來改革版圖是：第一，未來的主流不是商品住房，是保障房。保障房分成兩個：一個是房產性的保障房，一個是租賃性的保障房。深圳已經有所實施，將小產權房等形式的房屋直接改成保障房。
第二，堅持房住不炒，堅持房屋的商品性，去掉房屋的金融性和貨幣性，將房屋價值和漲跌因素全部去掉。投資房屋只用來住，而不是從中獲利，這是所謂的商品性。如果你期待投資房地產有所回報，那就是金融性。
搜狐財經：您覺得未來保障房會迅速搶占市場嗎？
黃立沖：地方政府一定有方法，保障房能夠迅速搶占市場。因為它不需要補地價，不需要轉地價，不需要轉用途，任何的房子都可以靈活地被收回。作為一種保障房的建設用地，增加的只是建而已，不需要招牌掛，那就是分土地、蓋房子，房子也不能賣。例如，深圳政府就支持國企，半強制性收回很多小產權房，將整個城中村重新改造租賃給年輕人。
搜狐財經：未來的保障房會占到多少比重？
黃立沖：雙軌制模式下的保障房可能會居於比較高的地位，但是比例還不定。可能會模仿新加坡模式。按照深圳試點的比例是40%是商品房，保障性住房和保障性租賃住房占60%。
搜狐財經：事實上，新加坡和中國在國土面積及國情、經濟基本面上是不一樣的，新加坡的面積也僅有深圳的三分之多一點。您覺得應該如何借鑑新加坡模式？
黃立沖：整個大框架基本上是照搬新加坡模式。與他們最大的不一樣可能是保障房占比問題。新加坡房屋結構是，72%為組屋，只有5%為私人住宅，23%為有地住宅。私人住房徵稅是非常重的。新加坡的整體思路是「劫富」。並且新加坡沒有租賃性住房，香港有所謂的公屋只能租賃、不能擁有產權。
中國的保障性住房有兩部分：一是保障性住房，你擁有產權，但是你不能賣，只能賣回給政府。另一個是中國的租賃性住房，更像香港的公屋。但是，香港的租賃性住房是通過自己建、然後給老百姓，環境、面積都是比較差，能滿足基本的基本居住需求。中國租賃性住房是通過接手房企的一些物業或者保交樓過程中的一些房屋，迅速將中國租賃性住房推出，這個量非常大。
雙軌制對房價沒有平穩作用，可消除房產帶來的財富增值效應
搜狐財經：就現階段而言，您覺得房改2.0對目前經濟及民眾來說是一件好事嗎？
黃立沖：這是消除房產帶來的財富增值效應、縮小貧富差距的一個舉措。目前，別無選擇，因為包括地產行業等已經跌落到非常不利的狀態，目前是在不利的環境中，尋找一個出路而已。
政策好壞與否要看對誰。對於奮鬥一輩子、擁有三套住房的人來說，未來租金也沒有多少，房子也賣不出去。但是對於一窮二白、沒有房子的人群來說，未來地方政府會逐步給你提供基本的住房保障。你不能賣，這不是財富。但是你能住，有商品價值。
深圳是最早的試點，未來350萬人口以上的城市都是這種模式，雙軌制最大的特點是消滅現存的房屋的金融價值和財富價值，只保留商品價值。
搜狐財經：目前實行第二輪房改的現實意義是什麼？您覺得未來的保障性住房能撬動多少億的房地產市場？
黃立沖：國家現在面臨的是出口、內需、投資「三架馬車」同時熄火。現在拉動經濟還是要依靠「鐵公雞」（基建），但是「鐵公雞」裡面鐵路、公路、水利的邊際效益很弱。所以，才有了保障房帶動未來的GDP建設，未來的保障房會撬動半個房地產市場。
商品房現在有足夠的人居住，多出來的這些都會被收回為保障性住房，這樣就調和了資源的配置。從政權的角度及拉動經濟的角度是對的。但是從個人財富而言是一輪「屠殺」。從房地產市場角度，基本上就把房地產市場「打殘」了。房姐「欲哭無淚」，無房的「窮娃子」可能會分到房子，壓力會減少很多。對於人才而言，也有人才性保障住房。
搜狐財經：深圳已經推行保障性住房，但是深圳的房價還是很高。按照目前流傳出來的新輪房改倡導的是「市場歸市場，保障歸保障」，您覺得這對平穩房價有作用嗎？
黃立沖：雙軌制不會對房價有平穩作用，反倒可能會帶來較大的衝擊，但是對拉動「鐵公雞」建設，拉動GDP有幫助。保障房的快速入市會讓房價往下跌，跌到一個市場能夠承受的水平。以前房價漲了很高。至於跌到什麼程度取決於後續國家的政策。
搜狐財經：未來中國房價會像之前馬雲所說的「房價如蔥」嗎？
黃立沖：大部分地區和城市將會是房價被沖跨，因為保障性住房搶了不少商品房的需求，特別是入門級別的住房。未來隨著房地產稅的出現，商品房持有成本大幅升高，將成為奢侈性商品。但是，隨著未來M2大幅增長還是會令部分最優勢的區域房價升高。
雙軌制最大難點是資金，國債發行、銀行貸款或將傾斜於保障房
搜狐財經：您覺得現在落實雙軌制最大的難點是什麼？
黃立沖：最大的難點是資金。深圳進行保障房試點是拿到了中央政府很多補貼。國家會再發債。既然做保障房改革，銀行也會傾斜給保障房建設做貸款，或者發行城投債，可能地方政府用城投來承建保障房，這樣地方政府的動力會比扶持房地產開發商要高。
搜狐財經：很多人都說國央企是推行保障房的主體，那應該如何處理企業盈利與普惠大眾之間的平衡？
黃立沖：理論上是不考慮盈利的，政府是一種服務功能，當然企業會有點盈利去還債，或者償還發債時候的利息。但理論上它是一種普惠的服務政策。
搜狐財經：如果不考慮盈利，企業如何維持經營？
黃立沖：不盈利不等於企業不把支持成本的錢賺回來，不等於它不把支付利息的錢賺回來，也不等於他沒有未來發展，這只是一個標準。
不太盈利是未來房地產企業的模式。既然是商品房市場極度萎縮，地方房企可以管理一些保障房的項目，但是這些基本上盈利都不多。
搜狐財經：保障房建設過程中，可能會涉及到工程建設層面，這是否意味著利好在代建市場布局的房企？
黃立沖：未來代建市場確實會比過去要活躍，但是代建市場本身利潤非常有限。
搜狐財經：您覺得代建模式會占到整個房地產多少比重？
黃立沖：如果按照深圳試點模式，代建可能占到半壁江山。另外一半是剩下的商品房有錢就開發，有需求就開發。這意味著地產市場就只剩下高端市場了。
搜狐財經：近日，萬科、金茂等首批消費基礎設施REITs獲受理。有專家也認為REITs對於存量市場具有重要意義。您如何看待REITs未來的發展？
黃立沖：從地產開發商的角度當然是意義重大。因為很多地產開發商在過去地產配比上，有很多的零售地產、商業地產、寫字樓等，地產配比過度。很多因為長周期「砸」在地產開發商手裡，變成了一個死錢，是利潤無法流通的資產。
如果REITs發行成功，能幫助流通，但是關鍵問題是能不能發行出去。一方面是因為老百姓沒錢，二是租售比太低，僅靠開發商補貼遲早會出事。REITs能不能發行，還是要看底層資產。
私企極度萎縮，負債70%以上大型房企或都死掉
搜狐財經：既然如此，您覺得未來房地產企業的生存狀態是怎樣的？
黃立沖：私企極度萎縮，變成鳳毛麟角。保障房也不盈利，不以盈利為目標，因為是以普惠為目標。國企有銀行支持，還有財政撥款，可以用來幫助自身擴張，民企就只能依靠盈利來擴張。
搜狐財經：近日，萬科也遭做空，美元債出現恐慌性拋售，逼得萬科也要自證無虞，而此前遠洋、碧桂園等房企也出現接連暴雷的現象。您覺得未來有多少房企會活下去？
黃立沖：所有債務超過70%以上的大型房企都可能會死掉。因為負債已經遠遠超出了企業能夠承受的範圍。可能20%的房企活下來，80%死掉，或者80%變成「殭屍」企業，反正債是還不了。
搜狐財經：您如何判斷未來的房地產市場?
黃立沖：未來樓市肯定會更差。加大保障房建設將會改變市場供給結構。舊的寫字樓、商業中心、工業用地、廠房用地全部都可以變成保障性住房，而且不需要進行招牌掛或者是土地的用途的改變。因為這是政府的，也不能賣。即便賣給政府，也是把原來的錢收回來。
搜狐財經：就目前公開市場數據來看，新開工回到2009年水平，商品房銷售回到6年前水平，供需關係也發生了變化。您如何看待房地產的這種轉變？
黃立沖：為什麼房地產會變成這樣？因為過去房地產在印鈔背景下不斷透支。中國貨幣 M2的增長在過去20年都是在11%-18%之間，遠遠高出我們實際的經濟增長，造成了一種財富的泡沫。
這種盲目本身帶來的是過度的開發，大量的資源錯配。泡沫總有破滅的時候，現在泡沫剛剛開始破滅，未來還要持續破滅。
所以，才有了「房住不炒」，避免盲目和資源的錯配。從國家的角度，最重要是拉動經濟，需要換一套引擎，用保障房來拉動。
搜狐財經：您覺得未來房地產還會是國民經濟的支柱嗎？
黃立沖：還是國民經濟支柱。只是換成了保障性住房和普惠性住房，不是商品房。傾向於共同富裕，但與財富無關。
搜狐財經：對於房地產從業人員有何建議？
黃立沖：趕緊離開這個行業。準備轉行，多學點其他的技能。不要投資，不要參與公司所謂的理財，準備緊縮生活。