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提振樓市的突破口在於：大幅降低LPR，二線城市鬆動限購政策，加大共有產權房的供應。
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
2023年剛開始，樓市新政就一個接著一個。
這不，國家相關部門發話了：首套房貸利率該降就降。
1月5日晚，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
也就是說，房價連跌3個月的城市，首套房貸利率就能降。
據華泰證券研報統計，在70城中共有38個城市2022年9—11月新建商品住宅銷售價格環比同比持續下降，可以在2023年Q1自主決定下調、取消或維持首套房貸利率下限。其中包括天津、廈門、鄭州、武漢、溫州等。
就在同一天，住建部部長倪虹接受央視記者的採訪時表示：
對於購買第一套住房要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對於購買第二套住房的，要合理支持……對於購買三套以上住房的原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。
對於購買第一套住房要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對於購買第二套住房的，要合理支持……對於購買三套以上住房的原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。
意思很明顯，就是支持剛需，是希望把首套房的首付比例和房貸利率打下來，把房地產市場拉起來。
更何況，房地產的復甦，對2023的經濟尤為關鍵。
關於三駕馬車，北京大學國家發展研究院金融學的徐遠教授如此分析：
消費是「慢變量」，取決於千家萬戶的恆常收入，不能指望消費拉動經濟增長；出口是「外變量」，世界經濟減速，全球供應鏈調整，雙重壓力下中國出口難言增長；投資是「自變量」，但基建空間不大，製造業受制於企業盈利和技術周期，房地產成為明年經濟的勝負手。
消費是「慢變量」，取決於千家萬戶的恆常收入，不能指望消費拉動經濟增長；出口是「外變量」，世界經濟減速，全球供應鏈調整，雙重壓力下中國出口難言增長；投資是「自變量」，但基建空間不大，製造業受制於企業盈利和技術周期，房地產成為明年經濟的勝負手。
與此同時，從大宗消費來說，難有能與房子所媲美的項目。房地產行業關聯到鋼鐵、金屬、建材、家裝、家電等數十個上下游產業鏈，無論是穩經濟、保就業，還是促銷費，都緊密關聯。
然而，當前的房地產市場尚未傳來復甦的好消息，於是就有了新政、利好消息不斷。
那麼，問題來了，前文提到的降首付比例，降房貸利率等政策，還有多少空間？
過去一年，房貸利率已有了不少的降幅。
對此，大成基金副總經理兼首席經濟學家姚余棟曾建議——儘快開發「首套住房貸款支持工具」。
具體是：利率在LPR基礎上大幅度下降，可考慮5年LPR4.3%-100BP=3.3%，比國債10年略高即可，支持廣大年輕人與新市民首次購房。
他的建議具有可行性嗎？當前的首付比例和房貸利率究竟還有多少下降空間？這項利好政策對房地產影響幾何？下面就來看看大頭的分析。
在央行和銀保監會的文件中，沒有明確的貸款利率下浮空間的限制。文件的表述是：下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
住建部官員談到了首套房首付比例：對於購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。也沒有給出一個明確的首付比例。
這意味著，理論上可以由各家貸款商業銀行根據項目，根據貸款人的信用情況自行確定。理論上可以下降到3%，甚至更低。
因此，我同意姚余棟的觀點，利率在LPR基礎上大幅度下降，可考慮5年LPR4.3%-100BP=3.3%。
中國房地產市場，住房保障和市場化之間，不是平滑的無級變速，而是割裂的。
要麼就享受保障性住房，現在保障性住房的形態主要是公租房；要麼就是市場化購買商品房。
現在部分城市如杭州在探索共有產權房制度，試圖在住房保障制度和市場化之間，做一個平滑的5—10年的過渡，這種探索是有益的。
多年來我們也一直在呼籲，專門的政策性銀行、住房貸款銀行，可以以較低利率貸給首次置業者，但迄今一直沒有成立。
給予年輕的首次置業者大幅度的優惠利率，減輕他們的按揭貸款壓力，不僅能穩定房地產市場，也能穩定進入城市的新型人群，穩定他們的預期和消費，最終有利於整個經濟的良性循環。
就當前來說，房地產市場的危機表現為：部分民營房地產企業違約爆雷，爛尾樓現象，以及爛尾樓斷供潮。
但危機的實質，是預期和信心的危機。正因如此，房地產市場的問題，不是房地產單一領域能解決的。
如果要在房地產領域尋找突破口的話，還是應該大幅降低LPR，讓新購房者和存量購房者都受益，穩定預期，提振信心。
二線城市可參照2014年的做法，解除至少是鬆動限購政策，例如可以讓外地人購一套，釋放被壓抑的需求，攪動市場、激活市場。
一旦強二線城市穩定，市場信號可能會向弱二線城市和三線城市傳導。
當然，市場真正的復甦，需要全社會各階層，信心和預期的恢復，這不是一個簡單的問題。
儘管在過去一年裡，許多城市的房價在降，甚至有些降幅達20%，但許多購房者依然買不起。再加上當前市場處於低迷和波動期，大家很猶豫，更不敢出手。
從這個角度，降首付首先表明了國家的態度，而且有些城市還提高了公積金的貸款比例，這些舉措其實是穩定首次置業者的預期，是讓他們在未來一段時間對房地產市場有信心的一個重要砝碼。
但當前的問題是，由於疫情影響收入下滑，加劇了供需錯位。因為目前開發商新建的商品房多以改善房、精裝修、小三房為主，導致新房價格不低，所以即便降低首付、降低首套房的貸款利率，效果也有限。
真正的突破口在於，想辦法讓剛需買得起房子。
房地產市場存在一個梯度消費理論，當前的問題是剛需買不起房子，這使得有改善性需求的購房者賣不掉自己的房子，也就無法買改善房，最終導致整個市場的流動性降低。如此一來，整個梯度消費就無法通暢。
而要想打通房地產梯度消費的循環，最關鍵的還是要從頂層設計入手，增加共有產權房的供應。
其中的步驟應該是：第一步讓買不起商品房的剛需先上車，第二步讓他們把共有產權房買下來，第三步他們將來賣掉共有產權房去買剛需盤，第四步再賣掉剛需房換改善房，從而實現梯度消費。
這才是急剛需所急，要想辦法加大一二線熱點城市共有產權房的供應比重，從根本上解決剛需上車難的問題。
目前首套房的首付比基本已接近下限水平，首付2—3成相對比較適合，下降的空間已經非常有限。
關鍵是置換需求能不能也按首套的政策執行，即手中只有一套房，「賣一買一」也按首套政策執行，這樣才可以更有效帶動市場需求提升。
目前LPR4.3%，這一利率水平相對於前幾年低了不少，但考慮到疊加2023年拉動經濟的因素，LPR本身依然存在下調空間，首套房貸利率下行的機率依然較大，尤其是房價下行城市，首套房貸利率可以下行的空間更大。
我同意首套房在LPR基礎上進行大幅度調整，幅度根據城市不同需要有所區別，尤其是部分市場降溫過大的城市，大幅下降100個基點，甚至低於同期國債水平都是可行的操作。
首套房都是剛需，對於此類自住群體提供更大程度的保障，並不為過。
不過值得關注的是，當下房貸政策對於居民的需求拉動力已經明顯趨弱，這一政策對於穩定樓市會起到一定作用，但對市場熱點的提升或較為有限。
除了首套住房貸款利率政策的動態調整外，對於改善性需求的政策市場亦十分期待，包括首付、利率及交易稅費都有著較大的可調整空間，以更好保障居民合理的居住需求。
房地產企穩回升，是供需兩側逐步走上正軌後的正常表現，以往影響房地產市場的重要因素在2023年都有明顯改善，包括供給側融資支持逐步到位，疫情政策優化給予了更強的市場增長預期，需求側政策不斷發力，都是支持房地產市場逐步企穩的重要支撐力。
預計2023年市場的銷售數據從二季度開始會止跌企穩，同時下半年的開發數據及一二手房成交量或明顯超過去年同期水平，2023年房地產市場總體好於去年機率大大增強。
本篇作者 | 李夢清| 當值編輯 | 李夢清
責任編輯 | 何夢飛| 主編 |鄭媛眉| 圖源|VCG
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