熱點不斷，是東莞市松山湖樓市多年來存在的現象。
出於發展科技產業的規劃，東莞松山湖從2012年開始不再批覆居住用地，直到2019年下半年才恢復，時隔近8年的積壓，導致該片區住宅需求快速上升，均價常年高於市中區一大截，也致使不少客戶需求外溢至周邊鎮區。 截至今年2月，松山湖二手房參考均價為每平方米48700元，環比1月下降2.66%，同比去年同期上漲19.01%。
今年，松山湖片區有望進一步加大供應。據不完全統計，緊鄰松山湖核心區域的周邊鎮街寮步、大朗、茶山等泛松湖區域今年預計有10餘個純新盤上市，萬科、保利、龍湖、 深業等品牌開發商均有計劃推出旗下項目。加上存量項目，今年將有超過30個樓盤在售或者即將發售。
(泛松山湖片區樓市供應表）
茶山：打造泛松湖宜居鎮街
進入2022年，作為松山湖生活區的茶山進一步受到市場關注。原因在於，這個鎮房價相對來說較低，此外，地鐵站、東莞火車站均在此落地，與松山湖核心區域為鄰，使得茶山樓市迅速發展。
受松山湖片區的產業及配套帶動，茶山鎮還承接了松山湖一些外溢優質產業和創新資源，比如莞民投產業園、中科·智谷產業園等進駐，從而支撐了住宅產業的進一步拓展，此外，茶山本身的食品、電子等產業也有一定的優勢。
如今，茶山新房產品供應較為豐富。據不完全統計，茶山目前近十個新房項目在售或者待售， 當中 不乏品牌大盤，如碧桂園·瑜璟台、魯能公館、金悅府、萬潤中心、和昌莞月灣、嘉華嘉譽灣和天曜城等。與市中區和松山湖核心區域動輒200平方米以上的大戶型相比， 這些項目定位明確，基本為首置剛需而設計，大多主推80-150平方米的剛需戶型，而價格相對其他松山湖片區而言相對較低，目前每平方米處於2.5萬至3萬元之間。
在環松山湖片區中，茶山鎮西接東城，南達松山湖，東部快速幹線，大大縮短了茶山與市中區和其他區域的心理距離。何況還有地鐵和和諧號列車加持。價格相對有吸引力，具備優勢的配套設施，自然也就成為城區、松山湖等區域外溢購房客戶的置業目的地之一。
從居住環境來說，茶山總體呈現有利有弊的情況，吸引力主要在於軌道交通較為方便，地鐵2號線早已開通，為居住者出行帶來快捷，而東莞火車站落地於此，南來北往跨省市出行方便，往返於廣深兩大都市的和諧號動車經過此處。有所欠缺的是，茶山本區域缺乏大型商業、休閒和文化品牌項目。置業者居住於此，無法享受便捷的高端休閒、購物好去處，正因為如此，主打綜合體的天曜城正在彌補這一不足。
總體而言， 地處松山湖片區，原本經濟處於全市中游的茶山，逐漸發展成為擁抱松山湖、享受便捷交通的宜居之鎮。在地鐵、和諧號快速列車的帶動下，茶山樓市發展超過眾多鎮街，正在向東莞房地產市場第一陣營挺進。
寮步：近水樓台先得月
相對新近崛起的宜居鎮街茶山，處於松山湖和市中區之間的寮步，可謂左右逢源，所處位置如同東莞之於廣深，在地理上更加享有地利之便。因此，寮步鎮樓市發展更早，樓盤配套建設更成熟，而價格也較之茶山高出一截。
寮步鎮目前在售項目數量與茶山相比，有過之而無不及，主要有萬科金域東方、時富花園、翠龍灣、松湖雅境、建鼎源悅、保利·越秀·金茂松湖雲禧、南山悅府、鼎峰·松湖雅境、金地保利領峯、光大松湖雲台等，在售項目涉及多家知名品牌開發商旗下產品，這還沒有將一些不知名小項目計算在內。
經過多年開發，寮步鎮樓盤項目多，配套相對完善成熟，早年為市中區提供住宅外溢需求，如今更是同時承接松山湖樓市外溢需求，由此，寮步兩端受益，成為松山湖片區樓市最大的受益者。
對於寮步樓市，專業人士一致認為未來想像空間較大。在於寮步鎮承接了一些大型基礎配套項目，比如東莞籃球中心、莞惠城際軌道交通、此外還有建設中的華潤萬象匯廣場。此外，科技產業的發展帶動樓市也是寮步一大優勢。比如，受到政府大力扶持的松湖智谷產業城發展迅速，規模超群。目前，松湖智谷已有400多家企業簽約入駐，其中不乏眾多專精特新企業。
與寮步緊密相鄰的松山湖常住人口日益增多，且高學歷、高收入占比較大，在科技城發展的有利因素促進之下，住宅需求將會進一步放大，而密切融入松山湖產業發展之路的寮步，依託成熟的居住環境，無疑是直接獲益的鎮街之一
業界：安居松山湖片區選項多
強大的產業支撐，是樓市發展的保障。如今， 松山湖持續鞏固產業基礎，目前上市及上市後備企業達到30家左右，穩居東莞全市之冠。據了解，2021年成功引進光大半導體、阿里雲等一批重大產業項目，引資總額超400億元。其次，2021年松山湖從「科技園」轉變為「科技城」，有形無形中增強了產業發展的後勁，這一切都有利於片區範圍的樓市發展。圍繞松山湖核心區域，除了上述茶山、寮步之外，大朗、石龍、石牌、大嶺山等也在頻頻推出松湖片區概念，不過，在專業人士看來，由於交通、基礎設施或者距離松山湖核心區域較遠等等，受到開發商和置業者關注的程度有所不同。
（建設中的松山湖悅榕莊效果圖）
合富輝煌研究院總監李興旺認為，從二手房價格來看，儘管松山湖核心區域均價早已超過4萬元，一些別墅和高端樓盤報價甚至超過了7萬元，但是泛松湖片區的選擇空間仍然較大，距離核心湖區車程不過二十分鐘的周邊樓市，如今單價2萬多元的一手新盤也有不少，而近期由於樓市盤整，眾多鎮街成交下行，價格也出現了鬆動，目前，多個鎮街包括松山湖均價同比降了5個點左右。
目前寮步、茶山、大朗等樓盤報價較之松山湖中心區域還有較大差距，2萬多元的成交價只是松山湖後者的一半。因此，松山湖片區樓市是一個高中端樓盤選擇面都比較寬廣的市場。周邊鎮街有的擁有軌道交通網絡，有的占據配套設施之便，有的距離松山湖核心區域很近，置業者還需根據自己的實際情況選定樓盤為好。
對於松山湖中心區域長期缺地缺樓盤的情況，李興旺認為今年會有改善，比如萬科等知名企業就有項目推出，松山湖近期也有地塊拍賣，這些市場動向都會增加該片區的關注度和樓市成交量。他認為今年「五一」之前，相對當前清淡時期，樓市會稍微回暖，至少不會更差，目前處於早春，存量剛需會拉動一些成交。
據統計，目前松山湖片區各大樓盤看房人數開始企穩回升，而銀行貸款速度加快、利率優惠都會在一定程度上支撐成交量回暖。 不過，整體來看，今年上半年不如去年同期行情，「去年上半年價格太高，目前來看，房價仍然處於下行通道，開發商推貨的節奏在放慢，因此買賣雙方出手意願不會太強，觀望狀態將會是主流。下半年是否會有轉機，目前尚無定論。」
文、圖/ 廣州日報·新花城記者：陳明
廣州日報·新花城編輯：楊洪權
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-mo/7c3c4d8ba9c6f26418168cf9f5511b35.html