觀點網 從7月同環比數據來看，房地產銷售下探幅度已經趨於平緩，當前整體處於築底階段。即便如此，地產行業整體下行的影響，在每一家房企的中期業績上已都有所體現。
8月24日晚間，金地商置披露了截至2022年6月30日止六個月未經審核中期業績。
期內，金地商置實現收入約21.74億元，同比減少56%；毛利約11.14億元，同比減少22%；公司持有人應占溢利約10.74億元，同比增長1%。
中期業績公布的次日，受颱風「馬鞍」的影響，港交所上午交易時段休市，金地商置下午收報0.65港元，總市值107.96億港元。
物業銷售及土儲下滑
6月作為常規房地產半年業績的衝刺期，金地商置合約銷售環比增長約1.22倍至63.51億元；而前6月實現累計合約銷售總額約269.06億元，較同期下跌35.6%；累計合約銷售面積約122.7萬平方米，較同期下跌35.4%。
相對前20房企上半年權益銷售同比下降超50%，金地商置的銷售下滑情況並不算嚴重，但對於未來的結轉收入仍會帶來一定影響，隨之毛利也會有所下降。
2022年上半年，金地商置毛利率為51%，優於行業平均水平，是因為上海項目有較高毛利物業銷售項目在本期集中確認收入，占整體收入比例較高。
同時，金地商置管理層預測，2022全年毛利率結轉之後是25%到35%之間。
據觀點新媒體了解，2022年上半年物業銷售確認的收入減少，導致金地商置收入減少28.24億元；其中，物業發展分部收入減少至15.37億元，其占總收入從去年同期的88%下降至71%。
若干未受疫情嚴重影響的合營公司及聯營公司按進度交付項目，因此金地商置在合作項目上的收益有所增加。2022年上半年錄得應占合營公司及聯營公司的溢利總額11.67億元，較上年同期錄得的溢利總額9.54億元增加了2.13億元。
金地商置的財務費用進一步增加，由截至2021年6月30日止3.92億元上升至4.68億元。因支付以往獲取項目的剩餘土地款及收購合作方的權益，同時給關連方的利息開支增加1.01億元（已扣除資本化利息）。
與此同時，金地商置存款、銀行及現金結餘由2021年12月31日的87.72億元減少32.29億元至2022年6月30日的55.43億元，同比下降37%，主要用於支付國內項目開發成本及以往獲取物業項目剩餘土地款。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
融資規模的上漲並沒有給金地商置帶來土地儲備規模的上升，於2022年6月底，金地商置於國內的土地儲備合共2129萬平方米，總建面較2021年12月下降約9%；其中，550萬平方米是已售未結部分，450萬平方米是商業+產業園的總土地儲備。
據了解，2022年上半年，金地商置僅拿了2宗地塊，分別是以聯合體形式拿下的廈門地塊和成都的產業用地。
參加業績會的投資者轉述稱，下半年金地商置會加快速度結轉，因打折銷售會影響一些毛利，但整體來講結轉的利潤在今年、明年還是相對有保證。如果銷售有較好的反彈，也會積極拿下一些強二線城市或一線城市的土地，增加土地儲備，為未來發展打好基礎。
上半年，金地商置總共滾動的回款率大概92%，回籠的現金大概300億元，甚至超過合約銷售的269億元。投資者表示，金地商置今年比較注重回籠現金，控制成本是第二任務，而在資金回籠之後才能去做併購或拿地。
物業投資及管理分部收入增長
另一方面，物業投資及管理分部期內收入增加1.18億元至5.4億元，占總收入從去年同期的8%上升至25%，主要因為深圳威新科技園第3期於今年初正式投入營運，出租情況理想，並於本期間貢獻了逾1億元租金收入。
投資者透露，租金收入預計2024年相比2023年增長大概20%左右，這是金地商置未來的發展中比較重要的部分。
於2022年6月30日，深圳南山區深圳威新科技園1期及2期出租率達100%，其主要客戶包括英特爾、亞馬遜、英偉達及大疆創新；剛開業的威新科技園3期出租率亦達76%，預計年底能提升到80%；杭州金地廣場出租率達97%，上海九亭金地廣場出租率約90%。
金地商置產業園的總建面達220.3萬平方米，其中持有在營運總建面達150.6萬平方米，從產業園項目中錄得租賃及相關服務總收入約3.21億元，較2021年同期增長約53%。
此外，多個商業項目包括淮安金地MALL、上海九亭金地廣場、威新科技園3期、北京大興區的金地威新國際中心、南京河西金地廣場及南京新堯金地廣場經已開業。目前，正開發的主要商業項目包括上海、南京、杭州、蘇州及南昌等各種綜合用途的商業綜合體項目，這些為金地商置帶來穩健的現金流入。
反映到經營業績上，於2022年6月30日，金地商置（含聯營及合營公司）持有在營運的商業項目總建面達93.6萬平方米，期內租賃及相關服務總收入約5.09億元，較2021年同期增長約61%。
對比2021年12月31日建築面積220.9萬平方米，截至2022年6月30日，金地商置（含聯營及合營公司）於國內持有已開業投資物業（包括轉租物業）建築面積達266.9萬平方米，同比增長達21%。
值得一提的是，商業項目和產業園錄得租賃及相關服務的含稅收入為9.35億元，而2021年相應期為6.26億元，同比增長49%；商場及寫字樓、產業園區和長租公寓占比分別55%、34%和11%，其中商場及寫字樓占比較去年年底增加5%，而產業園區和長租公寓占比相對下降。
雖然收入有所增加，但物業投資及管理分部業績錄得溢利2.35億元，較去年同期溢利2.53億元，減少1760萬元。
未來金地商置持有的擬建及在建投資物業也將相繼投入運營，這將持續帶來穩定的收益和現金流入。
於2022年6月30日，金地商置尚未償還貸款總額為244.67億元，較2021年底增加15.14億元，但其中關聯方貸款占比達約76%，於第1年內或按要求時償還為27.43億元，現金短債比大概為2倍，較去年年底有所改善。
金地商置的債務凈額於期末為181.21億元，較2021年底133.28億元增加了47.93億元。債務凈額增加主要因支付國內物業開發成本。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
另外，債務凈額比率進一步提高至72%，較2021年末上升16個百分點，但三條紅線（債務凈額比率、資產負債比率（剔除合同負債）及現金與流動借貸比率）均處於綠檔；同時，銀行及其他貸款總額為48.75億元，年利率介乎2.46%至5.20%，保持在行業較低水平。