很難想到，公元天下剛交房不久就有二手房成交了，堪稱光速。
在鏈家網上，公元天下小區在2019年12月份成交2套二手房，均價都只有1.6萬+/㎡。
NO.1 | 壹
濱湖二手房1.6萬+/㎡成交！
這兩套成交房源的各項情況基本一致：
1、樓棟總高23層，都是低樓層；
2、都是97㎡戶型，毛坯；
3、總價也相差無幾，都在160萬左右。
我們調出了之前公元天下的備案記錄，毛坯高層備案均價1.5萬/㎡，97㎡左右低樓層中間戶總價在133萬左右，邊戶140萬左右。2年多時間，總價差不多漲了20萬出頭。
但是問題來了，當年的投資客賺錢了嗎？
粗略算一下，成交總價160萬-當時3成首付40萬-剩餘貸款本金91萬-2年半房貸16萬-首套房交房費用3萬=10萬。在理想的情況，第一批業主凈利潤是10萬。
但實際情況是，作為濱湖金融後台基地三大神盤之一，公元天下在整個2018年基本都是高首付賣的，甚至很多購房者都是8成首付買的，很難說這部分這些購房者成功套利了。
羊毛出在羊身上，買家加上稅費等各種費用，實際買房成本超過170萬，核算單價在1.75萬/㎡以上，和雲谷的成交價相差不大，但云谷的位置更好。
於是就出現了這樣詭異的局面：賣家基本沒賺錢，買家也沒撿到多大便宜，雙方都在為GDP做貢獻。
NO.2 | 貳
濱湖新房、二手房怎麼選？
目前整個濱湖市場有兩種趨勢：
一是，2萬/㎡以下的房源太少了，新房二手房都是如此。
新房集中在金融後台基地，金鵬壹品天成和榮盛華府等，高層均價1.9萬+/㎡，在售戶型都偏大。
二手房方面，雲谷、華冶萬象公館、旭輝御府、中鐵濱湖名邸成交均價1.8萬/㎡-1.9萬+/㎡，是目前濱湖二手房價格比較親民的幾個小區，更便宜的只有濱湖世紀城。
相比之下，環湖CBD板塊的淮礦東方藍海最近幾次成交價已經超過2萬/㎡。
二是，整體價格穩中有升。
由於環湖CBD板塊接近房荒，今年濱湖只剩下兩個主力板塊，省府板塊已經清一色2萬+/㎡，春節後中海九樾和華潤崑崙御兩盤入市，金融後台基地的主流均價也會超過2萬/㎡，濱湖僅存的窪地會被填平，區域均價徹底坐實2萬+。
2020年，總價200萬以下想在濱湖買套好點的房子，難度可想而知。具體什麼項目可以買，哪些房子要敬而遠之，以下是個人的觀點：
1、「地段、地段、還是地段」說了無數次，也證明了無數次。不管市場冷熱，核心區域始終是更保值的；
2、濱湖商業繁榮、公園遍布，配套方面最重要的就是地鐵和學區。地鐵方面，距離地鐵200米-500米之間的項目更加合適，動靜皆宜；新房項目的學區質量都差不多，主要看師資和生源水平。
3、除了地段、學區和地鐵，在二手房市場最能打的要數品牌和物業。這也是為什麼濱湖萬科城、萬科藍山、置地雙璽二手房高溢價的原因之一。
哪些項目要儘量規避，二手房是一個很好的老師。現在哪幾類二手房最難賣上價？無非是以下幾種：物業差、規劃不兌現、缺乏配套支撐、品質一般。
如果買二手房，在經濟條件允許的情況下，有這些標籤的房子建議一定要遠離，畢竟買房是為了生活得更好，而不是為生活添堵。
如果買新房，建議提前了解這家開發商的口碑，品質是紅線，不能觸碰。一些地價奇高又被嚴厲限價的項目，建議也要謹慎，開發商首先確保的是自己的利潤。
NO.3 | 叄
結語
每次市場有一點變動，濱湖都是最敏感的區域之一，因為濱湖的投資群體多，而且期望值很高。
在2020年開年演講中，羅振宇說經濟將從電梯模式切換為攀岩模式。在調控越來越深入和細化的當下，房地產市場也必然會面臨這種變局。
這是好事，起碼能讓更多的開發商和購房者意識到，行情是行情，能力是能力，二者並不等同。開發商有壓力才會推動好產品，購房者有敬畏感才會更加謹慎。
就目前而言，濱湖一些滿兩年的二手房，性價比要高於同板塊新房，比較適合首次置業的剛需，比如雲谷、淮礦、聯投等。如果這個總價段還覺得高了，那麼濱湖世紀城勉強也可以上車。
對於改善而言，新房的戶型、品牌和物業大機率強於二手房，今年的省府板塊和金融後台基地板塊可以好好挑。