最近這一個月，相信不少人對樓市的看法都有所轉變。

以前的房地產市場，看起來是那麼堅不可摧，短短20年的時間，從1年銷售面積1億平米，到年銷售17億平米，成交額高達16萬億，期間樓市也經歷過2003年、2008年的考驗，最終都毫髮無損。

從房企的數量就能看出來，僅在1998-2003這5年內，內資房企從19960家激增至37123家，到了2019年，房企數量已經達到了9萬多家。

發展勢頭如此迅猛的市場，在2020年突然摁下了「暫停鍵」。

廣發證券發布的研報顯示，暫停線下銷售的省份，2019年銷售規模占全國的50.98%；不舉辦大型營銷活動的省份，規模占30.29%。剔除政策疊加地區後，兩者合計影響的全國市場份額為73.07%。

70%的銷售額大概有多少？

按原來預估今年1季度房企銷售2.8萬億元來計算，也就意味著1.96萬億就這麼蒸發掉了。

除了真金白銀的成交量損失之外，人們對於房子的理念也在發生變化，當大家都不得不蝸居在家，體驗大門不出、二門不邁的生活時，部分房子的弊端才慢慢湧現出來，2020年起，3類房子須迴避，教訓深刻，10年後或「賣不動」，虧20%都算輕的。

第一類，無物業、房齡老舊、居住環境差的老破小。

老破小這類房源，最近幾年受到很多人追捧，原因很簡單，有人押注未來會拆遷可以撿漏，有人是看中了老破小的優質學區，孩子升學之後還能轉賣出去，歸根結底，現在熱衷於購買老破小的購房者，大部分都屬於投機的類型。

最近這段時間，很多人都應該有感觸，這種老舊家屬院，既沒有專業化的物業管理，居住環境也較差，居民多以中老年人為主，從樓梯到院內清潔，都處於「自掃門前雪」的狀態。

一二線城市的老破小還好，大部分都在市中心，至少出門採購比較方便，特殊時期也不會影響生活，但三四線的商場、單位都更偏重於新城區，不少上世紀80年代以前的老家屬院，基礎配套與一二線城市不可同日而語。

前段時間有個朋友留言說，6年前他在二線某省會城市買了一套上世紀70年代的老房子，原本屬於工廠宿舍，集體產權，後來改建成了房改房，沒有物業，只有社區人員守個大門。

本來想著拆遷後可以一手拿房，一手拿錢，誰知道6年下來，不光要忍受日益變糟的居住環境，年年都在說拆遷，至今也沒有準信，等的他身心俱疲，想把房子賣掉卻又猶豫再三，掛出去要麼沒人要，要麼給的價格比他的持有成本還低，用他的話說，這次長記性了，買房的教訓很深刻，以後不再以投機的態度去買老破小了。

第二類，產權有爭議的安置房。

千萬別以為沒人買安置房，以我的經歷來看，在中小城市還有大量購房者青睞此類房子，他們普遍對買房這件事一頭霧水，都是通過熟人關係轉介紹，認為有套房子住就可以了，買房成了買家和賣家之間的個人交易，不少人僅憑收據和沒有效力的證明，就敢買安置房。

但是，拆遷戶的安置房絕大部分是無法進入市場流通的，有賣家說的很好聽，3-5年後可以辦理房產證，可世事難料，如果真的能辦下來不動產權證，他為什麼不等價值大幅提升後再賣呢？

你現在把安置房買到手，表面上看也住進了高樓，能在城市裡有一席之地，然而，小孩上學的問題解決了嗎？學校會認可這一類沒有產權的房子嗎？拆遷戶所屬的街道和社區跟買家沒有任何關係，在安置房小區里，你終究是個「外人」。

這一類房子持有10年虧20%都算是輕的，即便現在比市價低一半，也不建議購房者考慮，因為沒有流動性的房子，與鋼筋水泥沒有本質區別，居住者無法享受到房子相關的任何便利。

第三類，寫字樓、商鋪、公寓。

我們都聽說過「一鋪傳三代」的說法，不管是自己經營還是出租出去，現金流源源不斷的流入，看起來是個不錯的模式，特別是前些年的商鋪，幾年時間就能收回成本，商鋪總價也持續升值，可謂一舉兩得。

然而，最近這幾年我們看到的現狀是什麼？

艾瑞諮詢統計數據顯示，三線城市購物中心空置體量達1089.2萬平方米，平均空置率高達28％，超過一線城市7%以及二線城市21%的空置率。

不光是在三四線城市，就連高高在上的一二線大都市，也逃不掉此類房產空置的命運，據報道，深圳寫字樓市場新增供應創歷史新高，空置率最高，達到20%；上海空置率僅次於深圳，為19.4%；北京空置率為13.8%，創2011年以來最高水平。

深圳20%的空置率，意味著平均每座寫字樓，都要有五分之一的面積閒置，這還沒算商鋪、公寓這樣的房子。

公寓也是一樣的道理，近幾年打著LOFT、精緻生活旗號的各類公寓，遠遠沒有我們想像的那麼美好，沒有天然氣、暖氣，也不能落戶，一層樓里動輒就是幾十戶，人員流動大，碰到2020年這樣的事，就算窩到家裡，也沒什麼安全感可言。

在最後，我們做個簡單的總結。

1，安置房、小城市的老房子、商住房不能買，供過於求的趨勢下，10年後流動性會越來越差，最終「賣不動」。

2，經歷了最近這件事，買房要更加謹慎，物業、配套、城市選擇、舒適度、容積率這些因素都要考慮在內，不能拿自己辛苦攢下的積蓄在樓市裡衝動「揮霍」。