出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
頻繁出賣資產後，首開股份（600376.SH）的接盤方開始浮出水面。
搜狐財經獲悉，北京聯寶房地產有限公司（簡稱「北京聯保」）近期大股東發生變更，由首開股份變更為「天津華智聚鑫商貿有限責任公司」（簡稱「聚鑫商貿」），後者註冊資本為1000萬，屬於建築裝飾、裝修和其他建築業。
股權穿透後可知，聚鑫商貿實控人為李俊傑，持股95%。李俊傑目前持股6家企業，基本是位於北京、天津兩地的商貿公司和裝飾公司。
就當下的房地產行業而言，房企接盤同行資產已經愈發稀少，尤其是商業資產，更多是關聯行業或企業，如中郵人壽接盤大悅城控股旗下北京中梁置地廣場、居然之家收購遠洋未來廣場等。
此前10月9日，首開股份與香港皓年以6.9億元將北京聯寶100%股權出售，其中首開股份取得轉讓款4.24億元，香港皓年2.66億元，但是公告並未透露出接盤方，如今浮出水面。
但是，其它被轉讓或掛牌資產，接盤方尚未知曉，還在北京產權交易所公開掛牌中。
從9月25日至今，首開股份至少有5次資產出售動作，包括北京聯保、北京首開雲錦璞瑅商業管理有限公司（簡稱「璞瑅商管」）100%股權及全部債權、北京首開雲錦鉑郡商業管理有限公司100%股權及全部債權（簡稱「鉑郡商管」）、北京首開瑞泰商業管理有限公司(簡稱「瑞泰商管」)100%股權及全部債權、北京昌信同泰置業有限公司（簡稱「昌信同泰」）30%股權。
涉及的具體資產包括北京朝陽聯寶公寓、北京首開廣場、北京昌平梧桐山語項目以及北京朝陽和豐臺的多處商業項目。
11月7日，首開股份公告稱，將在11月14日召開股東大會，審議「瑞泰商管」股權及債券掛牌轉讓議案。而在此之前，其已經在北京產權交易所進行預披露。
出售增值潛力小資產
5項出售動作中，昌信同泰是最近發生的一次。11月3日，首開股份擬轉讓昌信同泰30%股權至控股股東首開集團旗下一家子公司，價格確定約為3億元。
昌信同泰為首開股份旗下全資子公司，是北京昌平區昌平新城一地塊的項目公司，項目名稱為梧桐山語。該地塊是今年3月北京2023首批集中供地入市的地塊，彼時首開以27億元底價輕鬆拿下，銷售指導價為53000元/平方米，目前已開工並在售。
首開股份表示，轉讓昌信同泰30%股權至首開集團旗下北京房地置業發展有限公司，可以充分利用其現有資金，降低管理成本，提升項目開發建設速度。
而其他幾項資產出售背後，更多是為了回籠資金，北京聯保的主要業務為租賃經營北京朝陽區聯寶公寓項目、璞瑅商管為北京首開廣場、鉑郡商管為朝陽區新東路8號院45套房產（鉑郡商街），璞瑅商管則為豐臺區紫芳園四區12套房產（簡稱「璞瑅商街」）。
這幾項被擺上貨架的資產，有一個共同點，那便是租金收入漲幅不大、未來增值潛力較小。
首開股份指出，鉑郡商街、璞瑅商街、首開廣場和聯寶公寓項目自持經營多年，若繼續持有經營，帶來的利潤和凈現金流有限，對其進行轉讓有利於快速回籠資金，優化自身財務狀況。
轉讓聯寶公司 61.5%股權，首開股份預計可以獲得稅前利潤約 3.5 億元。
此外，搜狐財經從北京產權交易所獲悉，「璞瑅商管」100%股權及10341萬元債權的轉讓底價約為4.65億元；「鉑郡商管」100%股權及8896.63萬元債權的轉讓底價為2.99億元。
「瑞泰商管」股權及債券正處於預披露階段，尚未公布轉讓底價。但從「鉑郡商管」的底價估值，可推算「瑞泰商管」的價格。
截至2023年4月，鉑郡商管凈資產評估價值1.96億元，全部債權合計為9198萬元；璞瑅商管凈資產評估價值為3.4億元，全部債權合計1.04億元。二者的凈資產評估價與債券疊加，均與轉讓底價十分接近。
以此推算，截至2023年4月，瑞泰商管凈資產評估價為7.67億元，全部債權合計金額為零元，最終轉讓價也將處於7.67億元左右。
如果將5項資產出售價合併，首開股份將回籠資金約22.55億元。而其從中獲得的利潤，將有利於其首開股份緩解當下的虧損局面。
首開集團伸出援手
2022年，首開股份出現自2001年上市以來的首虧；2023年前三季度，虧損進一步擴大，凈虧損約30.65億元，虧損同比大增438%。
首開股份解釋稱，歸母凈利潤減少主要是年初至報告期末平均毛利率11.99%，同比下降9.65個百分點；還有非上市權益工具投資公允價值降低，以及確認聯合營企業投資損失所致。
除了房地產行業毛利率下降影響之外，計提減值是一大主因。2023年前三季度，首開股份計提各類信用減值損失及資產減值損失達5.74億元，直接影響合併報表利潤總額也為5.74億元。
但奇異之處在於，雖然首開的前三季歸母凈利潤虧損擴大，但是少數股東損益卻為5.4億，即使有所下滑，但也為正數。
此外，三季報顯示，首開股份前三季實現營收約326.38億元，同比增加68.37%；但是簽約金額為447.33億元，毫無意外的出現下降。增與減之間的巨大反差，首開股份解釋稱，受房地產結算周期的影響，期內房屋集中交付項目體量較大，房屋結利收入增加。
首開股份現金流量表的反差也異常醒目，在銷售額大幅下滑的背景下，前三季經營活動產生的現金流量凈額卻增長44.79%至61.44億元，但如果拆開來看，則是由於經營活動現金流入與流出同時降低，流入的降低幅度小於流出的降低幅度所致。
但首開股份的優勢也十分明顯，在房企融資愈發收緊的當下，憑藉國企的背書，今年以來多次成功發債融資，包括2月發行39億元公司債、3月在銀行間市場發行15億元中期票據，又以望京首開廣場、宋家莊福茂為抵押物獲得18億經營性物業貸等。
除此之外，控股股東首開集團也在向其伸出援手，11月3日向其提供借款不超過8億元，無需提供抵押及擔保。
這或許也是其今年以來，參與北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、廈門等城市土拍的底氣所在，且多數為獨立報名參拍，並在北京和福建接連拿地。在中指院前10月拿地榜上，首開股份以94億元的權益拿地金額位列22名。
但據搜狐財經所知，首開股份自8月至今，並無新增土地儲備；拿地暫停之下，隨之發生的便是接連的資產出售動作。