觀點網 2022年新冠疫情反覆，對企業正常生產經營造成的阻滯影響無疑是巨大的，在相關政策的鼓勵及引導下，不少出租方選擇對旗下持有物業進行減免租金等措施。
最新披露減免租金的是華潤置地，該公司近日發布公告稱，為維持長期友好的合作關係，在艱難時刻與租戶共克時艱，集團已採取一項租金減免計劃以幫助符合條件的租戶減輕其經營困難及負擔。
根據計劃，租戶租賃的物業租金將在2022年內獲不超過6個月期間的減免，取決於物業所在地點、當地政策、租戶所屬行業及租戶的情況。物業則包括購物中心、寫字樓、體育中心以及其他商用物業。
同時根據初步估計，華潤置地提供的租金減免總額介乎人民幣22-25億元（含增值稅），占公司截至2021年12月31日止年度的經營收入約1%。
華潤置地披露的月度營運數據則顯示，截至6月底，該公司累計投資物業實現租金收入約80.9億元，同比降低5.9%。6月期間，公司已落實部分租金減免安排，投資物業已確認減免租金約17.5億元。
這也是今年以來發布減租金額最大的案例之一。
觀點新媒體不完全統計，近幾個月採取減免租金的包括陸家嘴、大悅城、首開股份、農產品等上市公司，以及越秀房產基金、博時蛇口產園REIT等房產信託基金，減租幅度從2000多萬至2億元不等。
政策層面，全國多地均在出台引導文件，比如廣百股份曾提及《廣州市國資委關於做好2022 年市屬國企房屋減免租金工作的通知》相關要求；首開股份5月底表示，按照北京市委政府部署和市國資委部署要求，首開集團全力推進房租減免工作。
國務院國資委上半年同樣出台相關通知，要求對承租央企房屋的服務業小微企業和個體工商戶，普遍減免3個月租金，對列為疫情中高風險地區所在縣級行政區域內，再補充減免3個月租金。
住建部近日發布的消息也顯示，截至7月20日，全國共減免服務業小微企業和個體工商戶國有房屋租金537.72億元，減免非國有房屋租金6.95億元。
從國央企到民企，在重大疫情面前主動承擔紓困解難的責任，對經濟穩定及社會發展都做出了重要貢獻。在這背後，實際上這批企業也都在主動承擔減免租金帶來的負面影響。
對於出租方而言，疫情對其持有型物業造成的影響一般有兩方面：酒店、商場、寫字樓等物業的客流量、零售額、入住率及出租率等出現下降，屬於被動影響；履行社會責任，開展大範圍的減免租金行動，則屬於主動影響。這最終都會導致租金收入及毛利率有所下降。
以華潤置地為例，2020年疫情爆發後，該公司曾在行業內率先減免租戶租金共計9.4億元，惠及全國租戶1.3萬家。從減租情況來看，占比最大的是購物中心，其次是寫字樓。
2020年全年，華潤置地錄得經營性不動產的租金收入（營業額）為128億元，同比增長6.67%，增速創下近四年最低水平。相比之下，2018年、2019年及2021年，這部分租金收入增速曾分別達24.50%、26.05%、35.94%。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
分業務觀察，2020年華潤置地的購物中心、寫字樓業務分別實現租金收入100.9億元、16億元；而按該公司說法，剔除免租影響後兩項業務實際租金收入或分別達到108.66億元、16.17億元。兩種算法之間存在接近8億元的差距，正是減租給企業帶來的直觀影響。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
手握持有物業的房企，由於租金收入的經營性質，在會計層面主要於租期內按「直線法」列帳並計入綜合收益表的收益。因此從租約年期觀察，華潤置地2022年若計劃減免租金22-25億元（含增值稅），這部分減免額度的影響也將主要體現在去年收益報表內。
華潤置地預計，減免總額約占2021年經營收入約1%，去年該公司實現總收入約為2121.08億元。
而從盈利角度觀察，2018-2021年，華潤置地經營性不動產業務的毛利率分別約達65.9%、66.4%、66.4%、68.2%；僅按毛利率66%估算，該公司承擔的毛利潤損失也在14.5-16.5億元左右。
需要注意的是，華潤置地的營收結構仍以開發銷售業務為主，2021年該業務營收1838.61億元，毛利435.89億元，占總營收近87%、總毛利近76%。相比之下經營性不動產業務的營收、毛利占比分別為8.22%、20.79%。
截至去年底，購物中心、寫字樓、酒店（已開業）三項業務的評估後資產帳面總值2116.3億元，占華潤置地資產總值約22.3%。考慮到經營性不動產業務的占比，減租短期內會對企業造成一定損失，但並不會形成較大的壓力。
另有分析指，減免租金從長期看來也可以避免空置率上升、額外招商的問題。保持租戶結構穩定對於零售業務增長快速的企業尤其重要，比如華潤置地2021年旗下購物中心零售額按年增長至1072億元，優於市場平均水平，近四年間零售額復合增長率約31%。
正如龍湖曾經提及，確保集團在任何波動周期里都享有租金築成的「壓艙石」，正是龍湖商業自成立以來的孜孜以求。實際上，相比於短期得失，長遠發展才是手握持有型物業的房企們所看重的。
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